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第六位嘉宾：潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）
主持人：您最近表示说由于不看好住宅业务，SOHO中国在中国未来三年要退出住宅产品的市场，专心做商业开发，您能解释一下为什么有这么重大的战略转移？
潘石屹：从一个城市发展，既需要居住的场所，又需要工作的场所、购物的场所，中国房地产发展在中国超过十年的时间。如果市场化差不多是十年初头的时间，在这些年，房地产发展商和相关行业的从业人员把大量的精力放在住宅的开发，规划、设计上去，能够看到这十年时间住宅的开发质量、品质是越来越高，我记得在7、8年前我们做现代城，精装修，落地的玻璃还是新鲜的事情，今天来看都是一样的，我们大量的时间是呆在办公的地点，购物的地点，作为房子的设计规划，我们做的还是远远不够的，基本上是毛坯房进行装修，可是人们的行为方式没有人去研究，如果这个空间不符合人的行为方式或者不是很好的方式。 我认为作为一个商人，应该是哪个行业里发展不平衡，才有它提升的空间，如果都是别人都做的很好，也没有必要做的这么好。
主持人：战略的转变是不是意味着对住宅市场信心不足？
潘石屹：他们做的的规模也很大，积累了很多的经验，像北京本土已经做的的很好了，说上一句有些发展商不爱听的话，城建开发的房子，有些房地产开发商做的房子今天是卖不出去的房子。
主持人：这个市场太成熟了，需要开辟一些新的空白的市场？
潘石屹：他们做的很好。
主持人：最近北京一个民意调查，有一个数据显示，有七成北京的老百姓还是认为房价高，您评价一下，怎么看这个问题？
潘石屹：作为购买者在购买过程中，总会认为这个东西贵，不光在房地产行业，去商店买一件衣服，一定跟售货员讨价还价，觉得这个能不能打个折，能不能便宜一点，一定有这样的心里，可是今天我们市场上的价格，不是由房地产发展商一方说了算的，之所以市场价格是成交价，是购房人认可的价，你不认可的话，这个价格是没有意义的。
主持人：应当说需求有两块需求，一块是本身有需要的，另外一块是有效需求，按我个人的理解，现在百姓普遍来说，他的有效需求或者说他能力达不到这个程度？
潘石屹：这个解决是一个系统性的东西，从大的方面来看，不可能让中低收入者也不可能让一个刚毕业的的学生的收入可以买一栋新房子，这样他的收入跟一栋新房子比较根本是可望不可及的，比如说北京光过去旧房200万套，能不能把过去的二百万旧房子解决起来，刚毕业的学生可以买一栋旧房子，等成家了，有了孩子，收入提高了，再慢慢住到新房子里。可是二手房怎么建立起来，一个是中间的手续费用复杂，档案产权不清楚，还有流通环节很高。
主持人：首付比例比较高。
潘石屹：现在反过来，把流通环节的税费降低，把持有物业的费用调高，如果有三套房子不出手的的话，空着也是交物业费的话，这样促使他把空置的房子拿出来，旧房子拿出来，这个矛盾可以化解，这个是各个方面一直实现的，不能够出台的政策是按下葫芦出了瓢，这样二手市场很难建立起来。
主持人：最近经济学家哈继铭说从一些经济指标来看，比如楼价与租金的比率，还有实际融资的成本与租金的比例都已经显示内地的房地产濒临泡沫爆破边缘，您怎么看？
潘石屹：他在中央电视台的《对话》节目说，他拿出一大堆这样的数字，说如何如何，最后任志强给他一个说法，问你这个数字哪来的，说这个数字是几个城市调查来的，我不承认这个数字，我们所有的数字是国家统计局的数字，我们了解的情况跟他的基本数字是不一样的。当然那天吵架吵的厉害，我也插不上嘴，他说哪个城市怎么样，任志强问他数字哪来的，他说自己调查的，你为什么不依据国家统计局的数字。你不依靠国家统计局的数字，我不跟你谈，当然他的分析方法是很有意思的方法，就是衡量房价市场是不是一个真实的市场，主要看房子的租金回报率跟每天供有款的比例，可以衡量购房人的负担到底是轻还是重。
主持人：指标楼价太高，租金太低，是不是这样的比例。
潘石屹：别的情况不太清楚，银行的贷款不一样，一般在5％到6％的利息，而按揭的成数一般是6到7成，应该每个月的供款是5％到6％再乘以0.6到0.7，租金回报率到10％左右。
主持人：潘总，去年一年您跟易宪容老师PK了一年，您觉得自己的成绩怎样？您给自己打多少分？
潘石屹：应该是三年半，第一次在北京电视台的《国际双行线》上，到最近一次，他的观点一直没有改变，认为中国的房地产要泡沫，中国的经济发展也不健康，我们不是很了解，例如中国的金融问题各方面，他认为中国的经济不健康，所以房价要跌，在《国际双行线》上呼吁大家不要购买，可是在过去三年的时间房价没有跌，2005年上涨的幅度比较大，我就问他，您作为经济学家，你提供的意见是错误的。你应该出来向大家道歉，他说时间不到，我说三年还不到，你是呼吁人们当年购买房子，现在三年已经过去了，怎么还不到呢？一百年，我们都不存在了。他说我是对的，他可能对这个行业缺乏理解，而安静下来做分析，做行业研究的时间少，他可能是别的行业专家，例如是金融方面的专家，可是房地产方面缺乏这方面的基本数据。
主持人：我们知道土地是稀缺的资源，房价的不断上涨，跟土地的稀缺性有没有成正比的关系或者土地越来越少的情况下，房价必然会上涨的趋势？
潘石屹：全世界的土地都是稀缺的，当然土地的供应量影响房子，房子的供应量会影响市场的供求关系。这是市场经济的基本原理，可是土地供应量一般不影响当年的房子，一般是去年的土地供应量影响今年的房子，今年的土地供应量影响明年的房子，因为它有一年到一年半上市的周期，从土地变成期房的周期，可以销售的房子的周期需要这么长的时间。
主持人：您怎么评价05年北京的房地产市场？
潘石屹：05年房地产市场出来的结果成交金额还是1600多亿，比去年上涨了3.8％，建筑面积下降了10％多一些，价格上涨了20％，平均价格，当然平均房价是不一样，六环之外的房价不一样多，二环之内的房价不一样高，这个意义不是很大。最近我们在做一个分析，平均房价没有意义，什么样的的数字能够说明一个有意义的变化，我们正在做这方面的分析。
主持人：这方面按照土地的级别来分。
潘石屹：按照价格的情况，物业评估情况很丰富，人们看的一目了然，小学都知道，一个拖拉机跟一个房子是不能相通，因为不可比，把他们俩加起来再除一下更没有意义，今天我们把商铺和住宅加在一起，把二环和六环加在一起，这样没有任何意义，是按照价格区间划分的越小越能够说明。我们相信再有一个星期的时间，根据北京市公布的成交的数字就可以分析报告出来。
主持人：我看到一些数字，您的公司在去年销售额有33亿，应该是北京同行业最高的。
潘石屹：我们利润，销售额都是最高的的。
主持人：按照目标完成了80％，您给自己去年的的表现打多少分，如果是100分的话？
潘石屹：要按照2004年底，我们定的40亿销售额，具体多少销售额，我忘记了，现在是完成了83％，好像是35亿，完成了83％，可是从今年宏观调控，我们从今年4月6号到8月底销售额非常少。
主持人：我看过您写的博客，很有文人气息，写得挺好的。听说您最近还跟你的小孩学英文？
潘石屹：教中文，他有一个当老师的愿望，五六岁的的小孩子。
主持人：我觉得的那套方法很有意思，按照百度字的搜索的次数来。
潘石屹：就是常见字，这个时代，这个点上最常见的字是什么，要推到文化大革命一定是毛主席万岁，共产党万岁，批林批共是最常用的词，推到明朝可能是三字经，就不一样了。哪些字最频繁用到的，就让他们先学这些字。
主持人：问一个跟IT有关系的，您怎么看博客文化？
潘石屹：很有意思，这是一个全新的东西，对好多人来说，都是一个全新的东西，今天下任何的定义和结论都为时太早，去年一年全世界是八百万用户在注册，说2006年开始每天至少超过10万，这样大的量，不光是中国的现象，也是全世界的现象，全世界的影响也是非常大的。可是发展的过程中有一些不平衡，有些乱，怎么样去制约这个东西，有些人可能觉得乏力，全世界的乏力不知道博客怎么回事了，能够研究博客，制约它的发展，这是不可能的，我想它在发展过程中，一定有一套让它平等、健康发展的规律出来，如果不健康的它就死定了。
主持人：您怎么看06年北京的房价？
潘石屹：房价还是取决于土地的供应，需求量都是很稳定的，前年是1600多亿，去年也是1600多亿，这个需求因为加了税了，因为调了息，就变了，基本上没有太大的变化。
主持人：国务院对豪宅的土地供应进行了限制，另外加大了廉租房的土地供应，这个对房地产市场有什么影响？
潘石屹：加大供应量，会影响这个区间的供求关系，因为房地产是不动产，不能来回移动的，往哪个区域，往哪个价位增加，就会影响供求关系。
主持人：谢谢！ (责任编辑：马明超) | 
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