王石：“房地产行业的暴利形象是不能否认的。” 潘石屹：“房地产绝不是暴利行业，极限净利润率只有26.6%。”

　　没有多少话题能够在中国房地产界引起如此大的争议。

　　“房地产一直存在着暴利，所以万科才提出高于25%不做。

”1月8日，在自传《道路与梦想》首发仪式上，万科企业股份有限公司董事长王石一句话，将地产行业暴利问题再次推到了风口浪尖。

　　作为中国房地产界最具份量的人物，王石这番话对于那些刚从铺天盖地的舆论风暴中暂时脱身的开发商而言，无异于当头一棒。同时也将近年来在业界红得发紫的另一位重量级人物———SOHO中国董事长潘石屹推上了PK台。

　　此前接受《每日经济新闻》专访时，潘石屹明确表示，“现在房地产是有点利润，但绝不是暴利行业，房地产的极限净利润率只有26.6%。”

　　在潘石屹看来，如果开发商的毛利润是100%，开发成本假设是0，除去5%的营业税，55.3%的土地增值税以及13.1%的企业所得税，剩下只有26.6%的利润。“在现行税收体制下，开发商没有可能获取比这更高的利润。”

　　当时潘石屹可能不会想到，王石在随后会坦率承认：“行业暴利的形象是不能否认的。”

　　高额利润源自何处？“房地产公司赚钱的部分很多是在土地上，就是寻租。”王石的看法一针见血。

　　“土地的垄断供应，是近年来开发商能够获取高额利润的关键。”昨日，卫明不动产营销智库负责人蔡为民亦指出，一方面，目前不少楼盘都是在2003年土地“招拍挂”以前取得的土地，较低的土地成本使其利润丰厚。

　　以浦东靠近联洋社区的某楼盘为例，该项目地块获取时间是2002年，参考当时联洋社区地块出让价，其楼面地价约为2000元/平方米。2004年上海统计年鉴显示，当年上海住宅平均造价（建安成本）为2958元/平方米，以此计算，该楼盘地价加上建安成本不超过5000元/平方米。但是该楼盘目前销售均价为12500元/平方米，最高曾达15000元/平方米。

　　“扣除配套建设费、管理营销成本以及相关财政税收，估计该楼盘利润应当在100%－150%之间。”上述评论人士指出，目前类似的楼盘不在少数，包括华府天地、汤臣一品等在上海声名显赫的楼盘。

　　除此之外，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东认为，开发商还有很大一部分利润源于高的财务杠杆。“我们统计，目前房地产开发商的自有资金大概只占到所有资金的17％左右，其余很大一部分来自于银行贷款，银行承担了一些本应该由开发商承担的风险，收益却被开发商拿走了。”

　　一业内人士表示，通过高“财务杠杆”放大利润是目前中国房地产市场一个普遍的游戏规则。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。此外，一些开发商还以假按揭大肆圈钱，实施“空手套白狼”游戏。“通过这种方式，房地产商可以使自有资本获得高达300％的回报率。”

(责任编辑：铭心)