昨日上海富阳物业咨询有限公司预测，2006年上海住宅的购买需求将有2000万平方米，这是个乐观的信号。今天，本报继续分析2006年可能产生的住宅供应量。

    上海富阳提供的数字分析表明，过去两三年市场新增土地可建面积，以及开发商的投资额和各项工程新开工面积，都会在今年一一转化为可销售的楼盘。综合上海富阳的研究，《每日经济新闻》认为，2006年市场将迎来一个供应高峰期。

    今年楼盘供应将现高峰

    上海富阳物业咨询有限公司提供的数字分析表明，过去两三年市场新增土地可建面积，以及开发商的投资额和各项工程新开工面积，都会在今年一一转化为可销售的楼盘。综合上海富阳的研究，《每日经济新闻》认为，2006年市场将迎来一个供应高峰期。

    历年新增土地形成供应压力

    2005年1-10月上海房地产投资额达到1040亿元，同比增长11.2%，增幅相对于2004年、2003年的增幅21.6%有很大幅度的回落。

    富阳分析师指出，投资增长速度虽然降低，但是之前累计的投资量很大，将在未来一至两年内放量，后市供应依然有较大压力。

    如图二所示，2005年之前三年新增土地可建面积很大，年均3588万平方米，但2005年1-11月商品房批准预售面积为2730万平方米，上市量小于此前三年新增的土地可建面积。

    富阳分析师指出，2003年和2004年出让土地量较大，部分尚未上市，这些供应量会在后期1年内释放，如此大的供应量是导致未来1年内房地产价格依然有很大降价压力的主要原因。而2005年的销售不畅导致这些潜在供应量继续积累，为未来销售带来比较大的压力。

    众多项目等待上市

    2003年以来，近两年1-10月份同期商品房新开工面积一直在下降。

    2005年1-10月商品房新开工面积累计为2243万平方米，同比2004年同期水平略微上升2.27%，主要是因为7月份的配套商品房新开工保证了该指标在随后月份同2004年同期能基本持平。

    但如果剔除掉这一因素，2005年完全市场化的商品房新开工面积将低于2004年的水平。而2004年1-10月商品房新开工面积同比2003年同期水平也下降了15.28%。

    富阳分析师表示，新开工面积在很大程度上决定了1-2年后市场上的供应量，最近三年该值基本保持稳定。2003年全年住宅新开工面积为3135万平方米，2004年全年商品房新开工面积为3196万平方米，两者共计6331万平方米。虽然其中有部分已经预售或销售，但加上2005年1-10月的新开工面积2243万平方米，市场待上市面积依然很大。

    值得注意的是，由于2005年土地供应的控制，未来一至两年完全市场化的商品房供应将减少。随着供应压力的减轻和有效的刺激需求手段，供需将在一定程度上获得平衡，价格有望平稳。