当徐女士2005年12月底收到明园小安桥开发商通知表示将延期交房时，她首先想到的是楼盘是否可能有烂尾风险。在已经支付了近两年的银行还款后，小区业主并没有如愿住进期待中的新房。

面对开发商再等半年的建议，除了不满之外，一些人也开始后悔当年购买期房时几乎忽略了所有风险的冲动。

    疑似“烂尾楼”现身

    事实上，在过去的一年里，不能按期拿到新房的业主并非只有明园小安桥一个楼盘。明园集团销售副总经理凌女士在接受记者采访时也是十分“坦然”地认为类似情况“现在应该并不少见”。

    记者了解到比较典型的例子是位于中山北二路99弄大运盛城四期，业主在交房前夕看到的是寂静的工地和尚未完工的几幢水泥建筑。开发商协和集团一度被认为资金实力雄厚，但却同时被大运盛城承建商指责其拖欠工程款，双方矛盾激化之下留下失望的业主叹息。

    相比于以上两个楼盘，位于浦东大道商住楼惠扬大厦的业主则等待了更长时间。原定于2004年年底入住的业主们至今已经接到至少两次交房延期通知，但一直到目前为止，数百名业主也没有拿到等待了近三年的新房。

    上海的商业用房也一度传出停工传闻，其中包括普陀兴力达广场。这座被称为上海最大MALL的购物中心原定于去年正式开业，而直到如今它的施工尚未完成。

    当然和1997年上海刮起的烂尾风潮相比，以上几乎所有楼盘出现的问题只是“工期缓慢”而已，至今为止还没有哪个楼盘真正陷入人走楼空的境地。命运多舛的兴力达在几经易手之后终于在农历新年之前找到“正主”，上海百联集团的加入使得一度冷清的施工现场再度繁忙起来。

    预售风险放大

    1994年出台《城市房地产管理法》并建立了预售许可制度后，期房预售开始实行。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比以现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期缩短约10个月。加上开发商对于其自身资本要求的降低，以及现金利用率的提高，预售房很快成为楼盘建设主流。

    购房者接受预售楼盘时往往考虑到和现房销售之间10%~15%的差价。在上海楼市最为火爆的时期，几个月的时间楼盘价格就可能发生巨大变化，这使得这种差价显得更加明显。更为重要的是，当时买房者的热情空前高涨，普通购房者就算是购买一套期房也需要费尽周折。

    对于期房购买者来说，本身就面临着相当多的风险因素。在出现类似大运盛城等无法按时交房的问题之前，有关于楼盘建筑质量、实测面积等众多纠纷就冒出来了。

    宣称不向银行借一分钱的SOHO总裁潘石屹于公开场合表示，其楼盘投入资金往往只占到总投资的30%，其余部分完全可以依靠预售款来完成。根据市场统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。

    一旦调控政策因素使得某些企业资金难以为继，或是碰到一些其他突发原因，楼盘无法完成的风险就大大增加。

    这类风险在上海楼市极度火爆的几年内几乎被购房者忽略，明园小安桥业主张先生告诉记者，他们买房时完全没有想到楼盘会遇到交房时间问题，以至于他们在签订合同时甚至没有仔细看清开发商因无法按时交房所约定的违约金。

    取消预售尚有待时日

    大部分人认为开发商只有在现金流某环节出现问题而无法付清开发工程中的某些款项时整个楼盘才可能出现延期的危险。

    而建设银行上海分行副行长金煜则明确指出了其中症结：几乎所有烂尾楼盘的产生都是因为资金的挪移。

    惠扬大厦的无法完工后来被证明同样也是开发商资金转移的结果，开发商将资金挪到了另一个商业项目上。实际上这种做法在过去几年里被诸多开发商运用得得心应手，在项目尚未结束前，利用该楼盘预售款再次买地投资，“滚动开发”的概念早已不是完成一个楼盘进行另一个楼盘，而是代表了最大限度利用现金流通过财务安排获得尽量多的利益。

    这种建立在预估未来基础上的运作模式一般很难长期维持，当楼市调控开始影响其正常销售资金回笼时，开发商就易陷入困境。

    金融系统在去年三季度开始预告期房预售制度的风险并试图找出解决途径。央行2005年8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》建议未来取消期房销售制度一度引来市场激烈讨论。这场范围广大的讨论随着建设部发言人的讲话暂时终止。建设部明确十多年的实践证实预售制度适合中国国情，目前还不能取消，未来将继续实行这一制度，但将从法律角度完善这一制度。

    如果需要购买期房，专业人士提醒应该尽量选择品牌信誉度较高的开发企业，同时在购买前详细了解楼盘的各个环节，并在合同中明确未来出现问题时的处理办法，尽量减少风险的发生。