“十五”时期,苏州市房地产市场繁荣活跃,一、二级市场联动发展,开发力度加大,投资规模扩大,市场房价飙升,运行态势良好。房地产业得到长足发展,产业作用日益显现,地位日趋增强,成为推动投资的着力点,扩大内需、促进消费的新亮点,拉动经济的新增长点。

    一、“十五”期间苏州房地产发展态势

    (一)房地产投资

    1. 投资规模创新高、增幅落差大。“十五”期间,苏州市房地产市场在国家宏观政策向好,全市经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下,呈现出规模增、速度快、起伏大的发展态势。 “十五”时期,全市房地产开发投资额达1108.22亿元,比“九五”时期增长了2.94倍；“十五”时期年均增长达到47%,其间三年出现超常规发展,2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%,继2004年实施宏观调控后,2005年国家又采取一系列房地产新政措施,投资增幅逐月明显回落,全年增长25.6%,比2004年回落62.3个百分点。与此同时,投资规模也得到有效控制,但由于投资的惯性作用影响,投资完成额再创新高,预计2005年苏州房地产投资将达到420亿元,在全国40个大城市中位于第七。

    2. 投资比重上升、产业地位凸现。“十五”期间,苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%,占服务业投资比重为52%,处于历史的最高位,比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。从行业投向情况看,苏州市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业,服务业中的第一大行业,对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响, 产业地位凸现。

    3. 投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟,企业开发紧紧围绕市场需求,投资的结构渐趋合理,形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。“十五”期间全市住宅投资903.6亿元,占商品房开发投资总额的81.5%,年均增长47.4%,略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例,与城市发展、市场需求相适应。

    “十五”期间,随着交通等基础设施建设的推进,苏州5市7区房地产迅速崛起,房地产开发一改以前中心城区为重心的格局,形成了以市区为龙头,各县市联动的特点,2001-2005年,苏州5个市的房地产投资额达到604.98亿元,占总投资的54.6%,比“九五”时期上升了13.2个百分点。

    (二)房地产开发

    1. 开发能力迅速扩张。“十五”期间,随着房地产投资力度的加大,商品房施工规模迅速扩大,各项开发指标整体上扬。纵观苏州多年来的商品房开发状况,可以发现,自2001年以来,苏州的房地产市场进入了快速发展期,其中2002-2004年三年的施工面积增幅都接近或超过50%。“十五”时期,苏州市商品房施工面积达7074.21万平方米,是“九五”时期的3.12倍,五年的环比增幅分别为5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%。“十五”期间新开工面积为6757万平方米,比“九五”时期增加了4907万平方米,新开工率达95.5%。

    2. 供应能力不断增强。“十五”期间,苏州市商品房的竣工面积达4914万平方米,是“九五”时期的2.5倍,商品房竣工率近七成。2001年起,苏州房地产市场销售火爆,商品房一度供不应求,房地产开发量的放大,使市场供应量迅速增加,缓解了苏州房地产市场的供需矛盾,也保障了苏州房地产的持续发展。

    (三)房地产销售

    1. 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时,苏州商品房市场交易火爆,商品房销售面积持续大幅增长,产销良好。“十五”期间,全市商品房销售面积达3325万平方米,比“九五”时期增加1880万平方米,是“九五”时期的2.3倍,年均增幅17.5%,商品房销售率达64.7%；其中住宅销售2798万平方米,比“九五”时期增加1526万平方米,是“九五”时期的2.2倍,占全部商品房销售面积的84.2%。

    2. 个人消费为市场主体。“十五”时期,二级市场的另一个重要特征是个人消费成为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高,2001-2005年,苏州个人购房的比重分别为：96.7%、98.3%、98.7%、99%和99.2%。商品房个人消费的提升,主要是1998年以来,住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加,特别是近年来经济的增长,人均收入水平的提高,居民改善住宅的需求相当旺盛。

    3. 商品房价格飙升。“十五”时期,是苏州市房价快速上涨时期,其价格上涨速度之快,幅度之大,确实引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点,也成为百姓议论热点。至2005年底,苏州商品房预售平均价格达4550元/平方米,其中住宅预售均价4370元/平方米,分别是“九五”期末的2.56倍和2.63倍；2001-2005年,商品房价涨幅分别为9.3%、27.2%、22.9%、34.5%和11.4%。

    商品房价格上涨的主要原因：(1)土地价格上涨,从2001年起,苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后,占商品房成本近30%的地价相比“九五”时期快速上涨,这是当前房价上涨的重要因素。(2)近年来建筑材料价格上涨,使商品房刚性成本增加。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动,中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬。(5)投资和投机性购房拉动。

    二、苏州房地产发展的主要动因

    (一)经济的持续增长和政策因素的调整,加快了房地产的发展

    苏州经济的持续快速发展,为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础,“十五”时期,苏州地区生产总值年均增长超过15.5%,苏州自2000年起,人均GDP超过3000美元,房地产进入了快速发展时期,居民的住宅消费潜力较大。同时,住房分配货币化、放宽住房公积金和商业贷款等政策的实施,以及多层次住房供应体系的建立,都有力地促进了房地产开发、流通、消费,推进了房地产市场发展。

    (二)居民收入的不断提高,为房地产发展提供了条件

    “十五”时期,蓬勃发展的经济,使居民手中可支配的收入增长迅速,年均增长近14%。2005年苏州市区居民人均可支配收入16276元,比“九五”期末增长七成多；居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高,给苏州房地产业带来了巨大的商机,因此房地产市场的火爆是苏州经济发展的一个必然表现。

    (三)新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间

    “十五”期间,苏州按照适度超前、突出重点、城乡一体、配套完善的要求,继续加大基础设施建设力度,逐步建立起系统化、网络化、现代化基础设施的主体框架。优先发展和完善城市基础设施,加快城市道路交通网络建设,完善城市路网,沟通城市环路,增加古城与园区、新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好的城市形象,苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。

    (四)土地招、拍、挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用

    为进一步规范房地产市场,苏州市政府在2001年出台了土地使用权出让招标挂牌拍卖的新政策,使苏州房地产业运作更加透明、公开、规范,同时也标志着苏州市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走高,土地政策的改革促进了房地产的发展。

    三、苏州房地产的主要成效

    “十五”期间,房地产业从投资与消费两个方面拉动了国民经济发展,成为苏州市经济的重要支柱产业。

    (一)产业地位提升

    “十五”期间,房地产业承载着苏州经济再次腾飞的沉重厚望。房地产价格、增加值、经济地位均得以上升。数据显示,“十五”期间,苏州商品房均价以年均16%的速度快速增长,房地产业增加值年均增长20%,2005年占GDP的比重在各行业中已超过金融业,成为苏州经济的支柱产业之一。

    (二)居民住房得到改善

    “十五”期间,随着商品房的不断建设交付,居民的居住条件大为改观,居住环境不断优化。2005年末,苏州市区居民人均住房使用面积达19.63平方米,比2000年增长20.5%。

    (三)城市化步伐加快

    “十五”期间,苏州进行了大规模的城建改造和城市化建设,全市4914万平方米的竣工面积中,拆迁、还建动迁面积为922.62万平方米,占所有竣工面积近两成。与此同时,大量农民进城安居乐业、投资创业,使苏州市的城市化水平不断提升,“十五”期末苏州城市化率达63.5%。

    (四)房地产市场秩序得到规范

    2001年以来,苏州市针对房地产市场存在的各种问题,加强对商品房进行售前审查和销售管理,对预售房的竣工期限、投资额度、资本金状况、回迁房建设情况和配套设施完成情况加以限制。建立了公平、公正的竞争环境,规范了房地产市场秩序,保护了广大购房消费者的利益。

    “十五”时期的苏州房地产市场总体呈现健康、良好发展的态势,房地产业的发展对改善民众居住条件,提高居民生活水平,改善城市面貌,促进苏州经济发展发挥了其应有的作用,也为下一轮的发展奠定了良好的基础。目前苏州市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段,随着苏州“两个率先”进程推进,房地产市场将有一个新的发展机遇。