临近月底，京城各大代理行对于上一年的年终总结和今年的展望工作也陆续进入尾声。本刊也曾经在之前的年终专稿中刊登过包括中原地产、戴德梁行、中大恒基等在内的几家代理行发布的年终总结和预测报告，为广大读者在新一年的置业投资提供参考。本期开始，我们将精选成业行最新提供的年终总结和预测报告的部分内容，作为年终回顾与展望的结束篇。而随着结束篇的落幕，也标志着京城楼市将正式开始下一个新的发展周期。

　　纵览全局

　　新政实施 房地产投资套上“紧箍咒”

　　在国家实施一系列宏观政策后，房地产业从土地出让、投资开发、销售交易到物业管理等各个环节都不同程度地受到影响。根据北京市统计局发布的数据，２００５年房地产整体投资增长放缓。１－１１月全市房地产开发投资累计完成１１８２．９亿元，同比增长２．７％，相比全国房地产１－１０月开发总投资１１７６９万元，平均增长幅度大于２０％而言，北京属于温和的增长。

　　２００５年各月累计投资额与２００４年相差无几，差额始终保持在３０亿－７０亿元，说明投资总量变化不大。从投资增长速度来看，２００５年增幅明显回落，多数月份增幅在９％以下，而２００４年则大体处于２０％－３５％之间。从房地产开发投资额占全社会固定资产投资比例来看，２００５年各月较上年同期均有小幅下降。尽管如此，各月的比例还是超过了５０％，这对房地产行业的长远发展是不利的。

　　微观市场

　　期房现房 销售“冰火两重天”

　　２００５年新开工面积明显下降。无论是商品房还是商品住宅的开工面积都呈现明显负增长，特别是商品住宅最高下降幅度达到３６．９％。如表１

　　现房交易不断活跃

　　截至２００５年９月底，在成交的商品房中，商品现房买卖成交７．４万套，成交总面积为９３９．８万平方米，从中推算全年现房成交套数约为１１万套，成交面积约为１３００万平方米，同比将分别增长２３．５％和２１．８％。其中上半年增长势头强劲，增幅基本都在３５％以上，下半年增长趋势逐渐减弱。现房交易量持续走高，说明在市场存在很大不确定性的情况下，消费者更倾向于购买看得见、摸得着的现房。

　　期房预售不再一枝独秀

　　受房地产金融政策影响，２００５年商品房期房预售每况愈下，除２月和５月保持正增长外，其他各月销售状况明显下滑，到９月底同比下降２０多个百分点。

　　２００５年８月１５日，央行发布《２００４中国房地产金融报告》，建议取“期房预售制度”，一石激起千层浪，由此引起了激烈争论。尽管建设部表示：短期内不会取消预售制度，但该事件还是引起了广大购房者关注。在搜房网的一项调查中，有６２．６６％的人赞成取消预售制度，可见短期内还会因此影响市场预售状况。

　　在预售的商品房中，住宅占有绝对的比例。其中上半年预售成交面积大于批准预售面积，延续了２００４年期房销售火爆趋势，下半年情况逆转，各月累计批准预售面积均大于预售登记面积，差额在１００多万平方米。

　　从增幅来看，无论是批准预售面积还是预售登记面积都较２００４年有较大下降幅度。

　　期房价格总体趋升

　　２００５年１－１０月份，北京市商品期房买卖平均价格７３７２元／平方米，同比上涨了１４６０元／平方米，涨幅为２４．７％；普通商品住宅平均价格６７５４元／平方米，增长１１．６％。相对于ＧＤＰ增长、居民收入增长、物价上涨水平而言，总体上涨速度仍嫌过快。

　　商品期房总体买卖均价与住宅期房均价相近，而办公用房均价和商业用房均价曲线两者基本吻合。期房总体买卖均价基本处于６４００－７３００元／平方米之间。其中，住宅期房均价约为６０００－６８００元／平方米，办公用房均价大致为１．２万－１．５５万元／平方米，商业用房均价１．１７万－１．６万元／平方米之间。

　　值得注意的是：办公用房的期房在２００５年６月份价格提升明显，这可能与二手房个税实施后，部分投资者改变投资对象有关，而商业用期房均价在５月出现波动。

　　从各类物业价格增幅来看，新政实施以来，期房整体、商品住宅、办公用房以及商业用房预售价格增长速度不但没有放缓，而且同比逐月上升，到２００５年９月底，增幅均高于１５％，有越来越高之势。由此可以看出，２００５年期房预售放量减缓，但售价却走高。

　　空置量仍然居高不下

　　北京市空置一年以上的商品房面积累计逐月减少，从２００５年年初的４７４．９５万平方米减少到１１月份的３６２万平方米，减少１００多万平方米。但从空置量同比增长率来看，基本处于２０％－２５％的增幅之间。可见２００５年累计空置量呈缓慢下降趋势，但较上年还是增长较多。

　　商业地产市场

　　供求失衡 空置继续增加

　　相对于２００４年，２００５年商业地产形势异常严峻，特别是下半年，供需比例明显失衡。从商业现房销售来看，２００５年上半年同比保持了较快增长，但９月份情况逆转直下，销售同比下降１９．９％，而竣工面积同比却保持高速增长。如表３

　　从商业用房预售来看，在供给大幅增加的同时，预售成交面积同比大幅下降。２００５年１－９月批准预售面积１５４．１万平方米，同比增长１９．２％，但实际成交情况甚不理想，仅成交３７．１万平方米，同比下降２５．４％。预售成交占批准预售面积比例由２００４年的３３．８％降到２００５年１－９月的２４．１％。

　　空置增加影响了有效供给

　　数据表明：２００５年１－９月商业营业用房空置面积为４０．４万平方米，涨幅为１．５倍，占商品房空置面积的１０．７％。

　　表象似乎说明：北京市商业地产已经供过于求。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为０．７８平万米，而上海、大连等城市的人均商业面积相继超过了１平方米，国外发达国家的平均水平却早已达到１．５－１．８平方米，从差距可看出，北京商业地产市场潜力巨大。

　　根据商务部对北京商业发展的规划，到２０１０年人均商业面积达到１．０平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积每年将以平均新增５０万－６０万平方米的速度增长。因此，北京的商业地产需求并未满足，而是存在较大的结构性和波动性问题，存在定位失误和区域发展失衡问题，导致无效供给过多，进而影响需求。

　　商业地产区域分布特征明显

　　根据统计，截止到２００５年北京市共有商业项目２７３个，共计８７５万平方米，平均单个项目商业面积３．２万平方米。其中朝阳区１２２个，占总数量的４５％，高居各区之首，继续起着引领北京市商业经济的龙头作用。随着ＣＢＤ向东扩展，华贸中心、财富中心、ＣＣＴＶ央视大楼等大体量综合项目的相继落成，朝阳区将充分发挥自身经济优势，带动整个区域乃至周边商业经营的兴旺发展。

　　紧随其后的海淀区近几年商业发展迅猛，一扫以前商业配套设施极度缺乏的尴尬局面，推出众多的大体量商业项目，如目前世界上最大的单体Ｍａｌｌ——世纪金源Ｍａｌｌ，以６８万平方米的巨量一举超过王府井商业街总和，为北京带来全新的商业模式。此外，大钟寺国际广场也以３０多万平方米的体量加速进入市场，再加上中关村西区的建成，一时间，海淀区集中放量达１５０万平方米之巨。

　　从商业面积的分布上来看，朝阳区和海淀区排名靠前，两者分别以３６０万平方米、１４１万平方米排名前两名，两者占据北京商业地产总体面积的比例之和超过５０％。西城区近年来发展快速，预计还将增加商业面积８３万平方米左右，其中在建的最大体量的四季商城，将极大地解决金融街地区商业设施严重不足的现状。昌平区因为回龙观社区和天通苑社区规划庞大的商业面积也达到１０％，从体量上来讲已经完全超出了郊区城镇的消化能力，目前昌平区的商业明显过剩，经营情况多数不理想。

　　写字楼市场

　　供需同步增长 区域分布不均

　　２００５年北京写字楼市场呈现出供需同时增长、总体供大于求、竞争日趋加剧的格局。一方面，ＣＢＤ、金融街、燕莎、东二环等热点区域的写字楼供应量继续增加，另一方面需求继续保持旺盛增长势头，其中，外国投资机构和国有大型企业成为写字楼市场重要的需求客群。

　　ＣＢＤ及周边区域

　　２００５年，ＣＢＤ及周边区域有北京财富中心一期和富尔大厦、百富国际大厦等项目供应，对市场造成一定程度的冲击，使空置率水平从２００４年末的３．４％上升到目前的１０％左右。

　　ＣＢＤ区域诸多写字楼项目以销售为主，加权平均售价在２万元／平方米左右。较去年上涨约１８％。中环世贸、万达广场、北京财富中心等项目的售价相对较高，万达广场的成交均价达到了２．５万元／平方米。

　　租金水平变化不大，大约上涨５％左右。国贸、嘉里中心、东方广场等地标性项目租金水平及租赁情况表现平稳。随着国外房地产投资机构逐步进入国内市场，ＣＢＤ写字楼由于其独特的区位优势和稳定的租金收益，备受国外投资机构青睐。

　　金融街区域

　　近两年，金融街写字楼市场重新升温，供应势头强劲。２００５年即有英蓝国际金融中心、新盛大厦、鑫茂大厦、盈创大厦、中国证券(相关:理财 财经)大厦、西环广场等项目入市，总体供应面积约４０万平方米。

　　目前，金融街商圈的写字楼平均租赁报价为６．５元／天·平方米，较２００４年有较大上涨。加权平均售价由去年的１．５０５４万元上升到今年的１．６４０９万元，上涨９％左右。新盛大厦、长安兴融中心的平均售价在２万元／平方米左右，凯晨广场的售价更是高达２．７万元／平方米。

　　２００５年，金融街高档写字楼的需求客群中大型国内外金融机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等的需求强劲。据成业行的监测数据表明：近两年，金融街写字楼市场吸纳速度平均保持在每年１５－２０万平方米左右。截至目前，已有５００多家机构入驻金融街区域，这些客群对写字楼的需求基本上以大单为主，为金融街写字楼的消化起到积极作用。

　　中关村区域

　　２００５年中关村核心区写字楼供应近９０万平方米，其中销售型接近３０万平方米。出租型约６０万平方米。甲级写字楼放量主要集中在中关村西区，如辉煌时代大厦、中关村金融中心Ａ座、首创ＣＥＯ拓展大厦、１＋１大厦等。区域写字楼销售价格普遍在１．２万元／平方米至１．９万元／平方米之间，加权均价在１．５万元／平方米左右。租金方面中关村西区写字楼平均租金在５元／天·平方米，其中理想国际大厦的租金水平最高，８元／天·平方米。

　　２００５年，中关村写字楼供应量较大，市场竞争异常激烈，但２００５年后期市场上表现出需求相对旺盛的势头。预计中关村写字楼租售价格指数将在２００５年之后呈现基本稳定的态势，价格浮动空间不大；资金实力雄厚的中资机构、高科技企业将成为中关村高端写字楼的主要购买者。

　　土地市场

　　关键词：

　　有限

　　截止到２００５年１２月中旬，北京市通过招、拍、挂实际总成交土地４０宗，共计２９６．８万平方米。其中上半年成交的土地单块宗地面积都比较小，仅有２块土地超过１０万平方米，但年末放量的１５宗土地中有７块土地接近或超过２０万平方米，其中最大地块莫过于华润置地拍得的４５．６万平方米的清河地块。

　　成交的地块中，建设用地１９５万平方米，规划建筑面积３７６．４万平方米，交易金额达到９９．５５亿元，宗地单价为２３３．７万元／亩，土地交易方式９７．５％为挂牌交易。如表２

　　从实际成交的数据来看，相对于２００４年，宗地交易量明显下降，单个宗地交易面积缩小。尽管土地价格与区位、用途、容积率等很多因素相关，但宗地单价明显升高却是不争的事实，增加４１．６％。主要原因：一方面是土地规划用途发生很大变化，平均容积率大大提高，从２００４年的１．４６提高到２００５年的１．９３；另一个原因与多数开发商手中无地或急于圈地有关，“８·３１”之后，土地供应锐减，很多开发商“手中无粮”，在获取土地时竞相抬高了地价，刚刚过去的清河地块竞拍经过了８０轮的竞价即充分说明了这一点。

　　关键词：

　　变化

　　从成交土地规划用途的数量构成来看，商业和住宅仍然占有较大比例，但较２００４年下降了一成。另一个变化是，公建所占的比例大幅度上升，由２００４年１．７％上升至１２．５％。

　　从成交土地的规划建设用地、规划建筑面积构成来看，住宅及商业面积占整体７０％多，其次是公建。但从总建筑面积看，公建供应比例增加，而纯住宅供应比例减少，假设这些土地按照房地产开发周期进入二级开发，则未来２－３年内市场上的住宅和商业、公建、商业类物业比例将会较高。

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　　四环外

　　从土地区位看，多数位于朝阳和丰台，其次是海淀、怀柔。从宗地环线位置分布来看，４０宗地块中有３１宗位于四环外，特别是远郊区县供地速度加快，而位于三环内、三环至四环间分别是５宗和４宗。

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　　地荒论

　　在房价为何“居高不下”的讨论中，开发商和政府各执一词。开发商抱怨政府行政干预过多、土地供应不足导致房价高涨，而政府反击称房价中地价比例很小，主要是开发商炒作所致。并且针对开发商“地荒”论进行多次澄清，这无疑进一步增加了土地市场的扑朔迷离。

　　对于２００５年而言，新增土地供应明显不足已成事实，在剩下的时间里很难完成预计的目标。从另一个角度来看，即使完成目标，土地市场依然会存在“地荒”声音，多数中小开发商为“无粮”而呼，形成此现象主要因为：

　　其一，土地供应的确比较往年有所减少。

　　其二，土地分布不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地。

　　其三，众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，拿地机会越来越小，处境艰难。

　　其四，开发商对新的土地出让方式不适应，以“地荒”进行炒作。

(责任编辑：王燕)