2005年仍是丰收年

    过去的一年,对于房地产行业来说,绝对是一个政策调控年。房地产在各方的质疑、争论中前行,但是经过了调控的洗礼,2005年的房地产业整体依然是一个丰收年。

    首先,2004年土地招拍挂后,交易价格猛涨。上市公司中,不乏有一些在“招拍挂”制度施行之前就有土地储备和项目储备的公司,土地新政的出台,对它们不啻为巨大的利好。

    其次,2005年房价依然保持上涨。国家发改委、统计局数据显示,截至到去年11月份,全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8％,新建商品住房销售价格同比上涨8.3％。这给房地产公司带来了直接的收益,年报靓丽顺理成章。

    再次,宏观政策的影响暂时不会在年报中全部体现。这主要是因为任何一项政策出台,其影响都有滞后性,由于房地产企业收入结算的特殊性,销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入,因此2005年年报在很大程度上是反映2004年或者2005年上半年的销售业绩,宏观调控的影响暂时不会得到充分的体现。

    最后,上市公司2005年前三季度的表现已经为全年奠定了良好的基础。2005年前三季度,整个房地产板块实现每股收益0.143元,与去年同期0.107元相比,增长34.06％,平均每家上市公司实现主营业务收入6.34亿元,与去年同期5.33亿元相比,增长19.03％。第四季度往往是房地产企业收入结转的高峰,在前三季度的基础上,整个房地产板块业绩应该更上一层楼。

    2006年房价将稳中有增

    2006年,房价依然会保持稳定的增长。这主要是因为:

    第一,中国的房地产业是政府主导的产业,房地产开发企业在商品开发过程中已经实现了高度的市场化,但政府仍旧控制着房地产开发产业的主要外部资源:土地和资金。政府有能力保持房地产价格的稳定。

    第二,1998年以前,我们基本上走的是住房问题政府解决这条路,这种靠“计划”配置资源的方式与当时渐渐成为潮流的市场经济格格不入。于是,一场快刀斩乱麻的改革把解决住房问题的重任交给了市场,由此,中国有了真正意义上的房地产业。全部(或者大部分)依靠市场解决住房问题,巨量的需求很容易造成供需失衡,控制土地供应的政策直接加剧了这种供需矛盾,引发价格上涨和投机炒作。2006年通过市场来解决住房的政策并没有发生变化,而我国又处于城市化快速发展的阶段,需求是实实在在的,这决定了不会有大幅的回落和长期的调整。

    第三,未来房地产有效供应量在减少。

    上帝在关上一扇门的时候,会同时打开另一扇门。2005年宏观调控抑制需求的同时,土地供应量减少,拆迁难度增加,房地产企业资金紧张局面得不到根本改善,综合因素决定了房地产供应量下降。2004年实行招拍挂以来,政策的因素导致了土地进入市场的缓慢,加上避免投资过热的宏观调控,直接导致了房地产先行指标回落和投资增速的下降。2004年6月,国务院公布控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知,自此以后各地相继严控拆迁,提高补偿标准。我们不否认这些举措对构建和谐社会的重大作用,但是它客观上造成房地产开发进程减缓,房屋供应量减少。2004年以来,银根对房地产行业紧缩,目前来看,这一局面没有得到根本性改善。主要表现在一方面金融机构贷款利率有所上升,另一方面,房地产贷款增速持续下降。与此同时,房地产信托在2005年受到银监会整顿,房地产基金尚不能成为主流的融资渠道,由于股权分置改革,地产公司几乎没有通过证券市场融资,房地产行业整体资金紧张,开发节奏大大放缓。

    重点关注两类公司

    分析2005年报,我们认为有两类公司需要重点关注:第一类公司,它们是未来房地产板块的中流砥柱；第二类公司,2006年是它们项目收获的季节。

    第一类公司突出的特点是土地储备丰富,项目开发和管理能力突出,公司规模大而且具备清晰的战略。它们过去是房地产板块的先知先觉者,现在则是房地产板块的强者,未来更是行业竞争的胜者。这类公司突出的代表有:G万科A(000002)、招商地产(行情,论坛)(000024)、金地集团(行情,论坛)(600383)、G华侨城(000069)。

    第二类公司突出的特点是土地储备比较丰富,项目开发和管理能力较强,公司项目可以在2006年结算的很多,因此迎来收获期。这类公司的代表有:G华发(600325)、金融街(行情,论坛)(000402)、G中企(600675)、G阳光(000608)等等。

    2005年业绩预增、预盈房地产公司

    名称         代码   业绩预告类型     变化幅度                        备注
    G万科A     000002           预增     ＞＝50％
    G深振业    000006           预增     ＞＝50％
    深达声A    000007           预盈           －   大约实现100万元以内的微利
    深深房A    000029           预盈           －            预测05年全年盈利
    深长城A    000042           预增   100～150％
    G华侨城    000069           预增    50～100％
    G天健      000090           预增     ＞＝50％
    旭飞投资(行情,论坛)   000526           预盈           －      预计追溯调整后全年盈利
    ST吉光华(行情,论坛)   000546           预增    ＞＝200％
    G金盘      000572           预增    80～150％
    中国武夷(行情,论坛)   000797           预盈           －                    预计盈利
    北京城建(行情,论坛)   600266           预增     ＞＝50％
    G华发      600325           预增     ＞＝50％
    小商品城(行情,论坛)   600415           预增     ＞＝50％
    G中远      600428           预增     ＞＝50％
    G中企      600675           预增     ＞＝50％