2005年即将结束，经历2005年了宏观调控的一年，上海楼市究竟现状如何？这是令所有人都关心的。记者近日通过采访与调查发现，各相关机构与市民，试图对年末上海楼市现状进行一次梳理。跌幅达到甚至超过20%的楼盘越来越多，不少开发商也因降价在销售上取得了回报。不少房贷中介机构则选择了“退市”，以避免在一个“不盈利的市场付出更多的成本”。据了解，去年一年，中介总量几近缩水30%。

    部分楼盘已降价20%

    业内人士指出，自今年6月以后，相比最高点，上海房价跌幅已经达20%。根据国家发改委、国家统计局发布的统计数据也显示，8月，上海房价跌幅为1.8%，9月跌幅1.2%，10月跌幅1.1%，连续三月房价全国领跌。

    记者调查了解到，截止到本月，跌幅达到甚至超过20%的楼盘越来越多，不少也因降价从而在销售上取得了回报。如“奥林匹克花园”，去年9九月份价格下降31%，，销售连创佳绩，去年10月、11月连续两月销售套数超过100套；地处奉贤区的“绿庭百合苑”在周边楼盘均价还是4900元/平方米时，将价格直接调整至4200元/平方米，最大降幅达到24%。为此，“绿庭百合苑”在去年9月售出近150套，该盘仅仅三个月就成交销售185套，平均每月销售60套以上；身处江湾城的“新江湾雍景苑”，该盘在去年7、8月成交惨淡，而后将价格从11000元/平方米下调至9000元/平方米区间，导致销售立然改观，三个月的月均成交套数近50套，且能保持稳定。

    “环球翡翠湾花园”、“张江汤臣豪园”是去年8月-11月上海楼市的最大赢家，销售均突破600套。“张江汤臣豪园”销售623套，居公寓销量的榜首，高性价比是两盘共有的特点。两盘均采取低价入市的策略，较周边楼盘价格都有10-20%的下调，初期(8月)成交价格在7600-7800元/平方米，随着销售的深入，两盘开始在去年10月、11月缓缓调高销售价格，热销依旧。

    房产中介总量缩水几近10%

    随着楼市形势变化，上海对楼市的调控政策在逐渐放松。去年10月之后，房贷政策开始一路放宽。据了解，当时此时，上海个人房贷已连续四个月出现负增长。

    业内人士告诉记者，银行的房贷政策基本已回归到调控前的政策，即老公房的贷款从10年以内以已放宽到15年或者20年以内，贷款利率又再次恢复到9折优惠利率，按揭的首付二手房恢复到三成，新房二成。

    记者还获悉，当前引人注意的还有部分外资银行正在抢进个人房贷市场，据悉，一些外资行表示，一些客户即便已在中资银行获得过一套房的贷款，到外资行来办理新贷款，仍可享受首套房待遇。据了解，包括渣打银行、华一银行等都是目前市场上对个人房贷业务比较积极的外资行。

    但来自房地产中介人士的说法表明，即便银行在宽贷上采取了很多措施，但对市场几乎没有产生任何影响。因为交易量少，投资客目前基本不介入市场，自住购房购买能力有限，市场观望气氛仍在持续。业内认为，观望可能要一直维持到明年春节之后，待2006年政策有所明朗后才可能会告一段落。

    权威看法

    上海房地局认为调控目标基本实现

    上海房地局日前对1-11月上海房地产市场发展情况进行总结，指出，上海房地产市场“调控目标基本实现，总体市场平稳有序，房产价格稳中有降，没有出现大起大落”。并指出，“目前网上有1388个可售楼盘，都在正常销售。”

    房价则稳中有降。据市统计局统计，1―11月，商品住房销售价格指数累计环比下降2.5%，预计全年累计环比下降约3%，而同比则上涨约9%。从商品住房平均销售价格看，1―11月，为每平方米6655元，比上年同期增长7.6%。预计全年平均销售单价约为6700元，比去年的6385元增长10.9%。

    新闻背景

    2005年上海楼市部分调控政策

    3月7日上海规定个人购买市内普通住房，居住不满1年出售的，销售时按差价征收约5.55%的营业税及附加；3月16日中国人民银行发布调整贷款政策，提高首付比例和贷款利率；

    3月28日上海银行同业公会发布指引，16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付款比例，对第三套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；对于通过贷款购买房屋，在1年内转让的，商业银行也不再提供个人住房贷款的转按揭服务。并对房龄在10年以上的老公房贷款提出了严格的限制；

    4月6日市房地局通知取消原先“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办的优惠手续，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，这意味着转按揭的全面“终结”；

    10月作为改善楼市供应结构照顾中低收入购房者的中低价商品房“两个1000万”工程开始试点，也是上海调控楼市的重要政策。