□晓光

　　2006年新春已至，纵观中国房地产市场的概况，各类纠纷在步步升级似乎已经是个不争的事实，而物业、开发商与业主的矛盾和解决方式则再次成为人们关注的焦点之一。

　　据记者了解，由于拒绝交纳物业管理费及按揭款等原因，北京恒兆置业有限公司、中国物业财务有限公司与北京恒基中心汇豪阁的200多户小业主的纠纷由来已久。然而，就在北京恒兆置业有限公司、中国物业财务有限公司一审胜诉，并冻结查封了这些小业主在北京恒基中心的房产后准备将其拍卖的最后时刻，以和解的方式解决纠纷的曙光却突然闪现。

　　恒基撤诉双方和解

　　此前，北京恒兆置业有限公司、中国物业财务有限公司与北京恒基中心汇豪阁的200多户小业主的纠纷可以说是愈演愈烈，有消息称，作为原告的恒基方面在一审已经胜诉，二审十分有利的情况下，已经要求其律师撤回了对一名小业主的起诉，并且已经向法院解封了冻结其在汇豪阁的三套房产。

　　第二中级人民法院审判监督庭法官王宣在接受采访时表示，整个案件尚在审理之中，但目前恒基的业主和开发商正在就有关问题进行协商，协商一致后双方可能“自行解决”，这位法官拒绝回答恒基方面是否撤诉的问题。

　　对于这三套房产“自行解决”彼此的纠纷与矛盾的具体内容，负责办理此案的中瑞律师事务所王姓律师不肯向记者透露，但她表示此案正在处理的过程中。北京恒基中心总经理李嘉在电话里则向记者表示不太了解情况。然而，记者随后在采访中了解到的情况显示，恒基方面与业主私下有过一定的接触和协商，希望以一种共赢的方式来解决问题，达到双方的互利。

　　“祸根”早已埋下

　　据了解，双方的这场纠纷已经长达9年，可谓旷日持久。那么，是何种原因促使双方的“恩怨”愈结愈深呢？

　　众所周知，由于房地产交易的风险，已经导致业主与开发商之间的矛盾有增无减。记者了解到，数年来部分业主与恒基方面纠纷的焦点主要集中在关于房产的实用率与公摊面积等问题的不同认识上。由于在这个关键问题上的看法不同，导致了双方的法律诉讼一直不断。

　　另外，单就恒基中心的汇豪阁而言，其自开发之后房价持续下跌并长期低迷。有数据显示，1997年香港回归之际，刚刚开发的汇景阁房价每平米高达3300美元（约合27000多元人民币），随后其价格一路走跌，至2005年房价每平米仅为16000元人民币左右。大部分业主不仅投资房盈利的希望落空，反而被长期套牢，损失惨重。

　　不仅如此，有分析人士指出，房地产开发商和物业管理合二为一也是恒基中心长久以来矛盾存在的另一大症结，造成业主不满随之欠费现象也十分突出。据透露，北京恒基中心的物管纠纷由来已久。自1997年建成之后，恒基的经营定位经常改变，其直接后果是造成业主的不稳定和合同条约的不持续。

　　投资商、物业和业主缺乏有效的沟通协调，不同利益主体之间经常引发磨擦和矛盾，这一切都使得恒基物业管理人频繁更替，北京恒兆置业，恒基物业管理处，恒华物业管理公司轮番上任，直到去年中海物业管理有限公司正式接手恒基中心物管业务。

　　矛盾化解之谜

　　李先生隶属于中海物业管理有限公司，他向记者证实，去年中海接手以前，一些业主确实由于有关纠纷问题一直拒绝缴纳物业管理等费用。他还告诉记者，拖欠及物业按揭款的业主一般是由开发商进行起诉，并最终由开发商和银行把房子收回，进行拍卖，然后会更换新的业主。

　　当业主与物业、开发商之间出现矛盾的时候，诉诸法律是一种理智和合法的选择。但由于这种方法周期长、处理起来较繁琐，强制执行等过激的方法反而使矛盾进一步激化。

　　经过记者的了解，此前在恒基方面将业主送上被告席后，业主方面也在进行着一场反击。据透露，由于当时一些业主与恒基方面在香港达成按揭贷款合同后，恒基方面没有按规定将有关资金汇回国内进行结汇，已经违反了国家的有关法律。这也是当初一些业主拒绝交纳按揭款的原因。

　　由于部分业主向国家税务、外汇部门反映，此前有关方面就恒基中心外销房收入进行了调查，发现恒基中心的房屋销售收入中，约有数亿元未经批准存放在香港，最终外管局对其处以了几百万元的罚款。然而，时值今日，尤其是在香港其他一些地产商因为类似问题受到重罚的消息出现后，有部分业主认为对恒基的处罚过轻。

　　“这件事情对恒基的触动很大”，对于双方和解的内幕，记者了解到，“双方随后似乎也意识到，这场纠纷如果无休止的继续下去并不是解决问题的办法，于是双方开始破天荒的做下来进行协商。”

　　是终结还是开始

　　虽然恒基方面与一名业主的纠纷开始“自行解决”，但这似乎只是刚刚开始。据了解，与这位业主有关的物业在汇豪阁还有八套，而且汇豪阁其他200多名小业主与恒基方面的纠纷又将如何解决自然也都成为了悬念。

　　有汇豪阁业主在接受记者采访时表示，他们期待着恒基方面能尽快拿出相同的诚意进行协商解决，“目前这三套房产问题的解决意味着我们的诉讼是可以通过沟通进行解决的，不然我们会继续向国家税务、外汇等有关部门进行反映”。而北京恒基中心总经理李嘉在电话中也表示，春节后将向笔者透露有关事件的进展及有关处理情况。

　　中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心曾公开表示，业主拒交银行按揭款项或者拒交物业管理费，大多是因为其不认可发展商在公共设施建设中的承诺不兑现和公共区域的物业管理质量导致的，其实是一种主动的抗辩行为。

　　有关专家在接受笔者采访时认为，房地产纠纷最好的解决之道还是协商，目前恒基中心这种纠纷的解决方式带来的影响可能是多方面的。首先，问题的和平解决有利于早日盘活恒基的房产；其次，尽快终结这场长达数年的纠纷显然可以减轻恒基方面为此牵扯的精力，也将更加为其赢得商业上的声誉，从另一个角度来看，也为其节省了高昂的律师费用。

　　对于其它被查封的房产将如何处置的问题，这位专家表示，既然恒基方面同意解除对汇豪阁这三套房产的查封并进行协商解决，因此不排除恒基对这名业主的另外八套房产以及其他业主采取类似方式进行解决的可能，否则，可能会因此引发更大规模的诉讼，毕竟“开弓没有回头箭”。

(责任编辑：孙可嘉)