“2006年，我国房地产投资增速有继续下降的可能性。但有一点值得注意，2006年我国外汇储备在数量上将依然保持较快增长态势，对国民经济来说，外汇储备大量增加并不是很好的消息，但对房地产业来说或许是个好消息。”中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭在1月8日举办的中国房地产报年会上，进行演讲后接受本报记者采访时做如上分析。

　　房地产投资增速将持续下降

　　在哈继铭看来，2006年房地产投资增速继续下降的原因为，一方面，目前国内土地价格持续上涨，而房价涨幅下降，使房地产行业的利润受到挤压；另一方面，行业整合也将使弱小的房地产商无法维持过去的快速增长，甚至面临难以为继的局面。

　　“2005年，房地产行业投资增速比2004年下降了很多，同时也带动钢铁、水泥等行业的投资增速大幅下降。从这个角度看，房地产业投资可以被认为是其他行业投资的先导指标。”哈表示，“由于房地产行业投资量占投资总额25%~30%，如此大的规模，使得房地产行业投资增速下降，本身就会降低投资总量。”

　　在目前房地产投资增速下降的情况下，加上企业利润率增长明显下跌、资源价格上调的影响，2006年，私人部门投资将明显放缓，但受益于政府部门主导的投资给私人部门投资下降提供的缓冲，2006年固定资产投资增速仍将超过20%。

　　因此，面对2006年的宏观经济态势，哈继铭很乐观。他表示，以国家统计局调整前的数据即GDP增长9.4%为依据来预测，中金公司的预测为2006年GDP增长9%。“虽然增速会低于2005年，但依然强劲。”

　　在货币及财政政策方面，哈继铭表示，“货币政策肯定将有所紧缩，而财政政策会略有扩张。”

　　在货币政策方面，哈认为，“由于从表面上看，通货膨胀还比较温和，因此存贷款利率上调的可能性不大，但是市场利率将会有进一步提高。毕竟，比起2005年，2006年货币增速会略低一些，这将使央行加大回购货币的力度。”

　　针对市场利率的变动对房地产信贷是否会产生影响的疑问，哈继铭回答：“影响不大。”他解释，只要基准利率不变，房地产贷款利率往上走的可能性基本不大。

　　在哈继铭看来，财政政策会在两方面有所扩张，一是向消费倾斜，即在教育、社会保障方面的支出略增，这也将有利于刺激消费并降低政府储蓄；二是向政府主导的投资倾斜。

　　“我们做过统计，目前国内与消费相关的税种占整个税收比重的70%，如此高的比重不利于消费。”哈继铭建议，在税制调整方面，应该向消费倾斜，而在投资税收方面，则要加大力度。比如提高燃油税、严格限制炒房行为等。

　　虽然，对于2006年中国经济增长态势表示乐观，但哈继铭依然用“远虑大于近忧”来描述他对中国宏观经济的总体感觉。

　　哈继铭提醒，“中期来看，由于全球供给的不平衡态势越演越烈，因此整个世界经济都面临向下的调整。因为全球供给不平衡越演越烈，特别是美国的贸易赤字越来越大，美国的房地产价格泡沫也越来越大，而这种局面不可能持续。这一调整，即使短期内不出现，将来五年内也肯定会出现。”

　　资金环节促房企整合将加速

　　值得注意的是，“虽然2006年我国外汇储备在数量上将依然保持较快增长态势，但是在外汇储备构成上，将发生变化。”哈继铭认为，“热钱流入量将减少，FDI(外商直接投资)流入份额将有所下降，而贸易顺差对于外汇储备的贡献会有进一步的提高。”

　　谈及热钱以及FDI流入量减少的原因，哈继铭分析，“一是受美国利率提高的影响。虽然，中国的市场利率会小幅提高，但并不会造成中美利差大幅缩小的态势；二是中国企业利润率的不断缩小，使热钱流入速度随之下降；三是就房地产行业来说，虽然2006年房价还是会小幅上涨，但涨幅不会像以前那样快。因此，虽然依然会有热钱进入房地产业，但是进入幅度会有所限制；四是从人民币汇率改革情况来看，与人民币汇改之初对人民币升值的预期相比，热钱冒的风险比较大。”

　　相对于热钱流入减少的情况，“2006年，贸易顺差将会超过1000亿美元。”哈继铭认为，贸易顺差对于外汇储备的贡献将进一步提高。哈对这一预测颇有信心，“只要出口增速大于进口增速，2006年的贸易顺差肯定会大于2005年。目前看来，出口增速不太可能低于进口增速。因为，现在国内私人部门的投资正在往下走，因此不需要进口那么多的投资品，并且国内生产的产品替代性也在增强。而增加的政府投资主要用于消化国内过剩的产能。”

　　然而，让哈继铭担心的是，对国民经济来说，外汇储备大量增加并不是好消息。“这会对货币扩张造成很大压力，并且由于资金充足，导致一些低效率投资得以实现。”

　　对于外汇储备大量增加的态势，哈继铭提醒，“虽然行政手段的使用，在短期内可以看到‘宽货币紧信贷’的情况，但是这只能管用一时，不可能持续。长期的宽货币政策，必将导致信贷扩张的局面。对此，哈继铭建议，“可以让人民币升值幅度加大，这样使得热钱因为成本变高，流入将减少。此外，也可以让国内的资金有序流出，去境外寻找投资机会，这将会使国内资金量不那么充足，资金价格得以提高，并且能筛选更有效的投资项目。”

　　但外汇储备大量增加，对房地产业来说，或许是个好消息。

　　“外储大量增加，会使国内资金比较宽松。”哈继铭表示，“虽然，对银行来说，基于风险控制的考虑，对房地产业的贷款还是会比较谨慎，但在非银行融资渠道方面，会有所扩大，比如通过REITs等方式融资的比重会有所上升。”

　　“对经营状况较好的房地产企业来说，资金来源将比较充裕，来自银行以及非银行的融资渠道都较通畅，他们的表现要比市场平均水平好。但小企业的资金链还是会绷得比较紧。”哈继铭言语肯定，“从这个意义上来说，中国的房地产企业将会面临一场大的整合。”

(责任编辑：任宁)