五大趋势凸显房地产业新商机

　　近日,王志纲工作室首席策划师王志纲在北京接受本报记者采访时表示，在土地供应越来越紧张的情况下，土地的问题将会困扰发展商，今后两三年，至少70％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。

　　王志纲表示，虽然房地产行业至少还有近20年的黄金时段，但行业洗牌的周期将越来越短，从5年一轮发展为2年一次。届时，房地产行业的操作模式和存在形态都将发生很大改变。房地产在土地、重点发展区域、操作模式等方面会呈现五大商机。

　　今年将有３０％的房产公司关门

　　王志纲认为，中国房地产真正的高速发展，是在1998年底到2003年。住房实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务。中国房地产业开始空前繁荣。

　　他表示，房地产已经成为支柱性产业，直接拉动了很多行业的发展。短短五六年，中国的房地产水平迅速提高。但是，从2003年下半年开始，争论出现了。有人认为，中国地产市场出现了泡沫化。在这样的背景下，国家宏观政策开始出现了变化。首先，中央开始有了土地的招标、拍卖和公开化、限量化，在这样的背景下，开发商比的不是谁把房子盖得好，而是比谁能够拿到土地。这时，土地的商业价值就显得非常重要。在土地供应越来越紧张的情况下，土地的问题将会困扰发展商，今后三年，至少70％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。

　　对于宏观调控下的房地产业现状，王志纲分析认为，从目前来看，在宏观调控下，地产商的利润下降了30％左右，估计2006年将有30％的房企被淘汰。中国房地产经过十几年的发展，发展商已经完成了原始积累。如富力发展到今天已有几十亿元资产，再如合生，现在已是“巨无霸”型企业，去年在全国开发面积达100万平方米，而这些都需要资金的支持。相比以前房地产企业“四两拨千斤”，三五百万元就可以操作一个楼盘。现在的房地产都是巨人、大象的“游戏”，需要雄厚的经济实力，没有三五亿元的资金，根本就不敢做房地产，进入门槛逐渐提高。

　　后大盘时代即将到来

　　王志纲认为，房地产行业至少还有20年的黄金时段，但行业洗牌的周期越来越短，从5年一轮发展为2年一次。届时，房地产行业的操作模式和存在形态都将发生很大改变。如大盘、超大盘的操作模式将是“昨天的玩法”，前大盘时代已经终结，后大盘时代来临，城市运营商将会在未来三五年之内大展宏图。

　　中国社会经济高速发展的20多年里，基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的，靠土地增量不断放大所获得的发展。而后大盘时代，房地产的“大鳄”们可能不再纯粹做住宅开发了，而是有专业背景、产业资源、关联性效应的，政府比较支持的，也许他们会迅速地超过万科、顺驰等大牌房企。因为聪明的开发商已经开始意识到在下一步的城市化过程当中，政府既不能缺位，也不能越位，政府要当好“游戏规则”的制定者，通过市场化的力量获得双赢。在这一历史背景下会有很多运营商浮出水面，住宅开发商将会退居二线。所以很敏感的潘石屹意识到后，在报纸上声明不再做住宅地产要转行做商业地产，这就是“明天的故事”。

　　地产将会出现五大趋势

　　对于中国房地产的走势，王志纲认为，房地产将在土地、重点发展区域、操作模式等方面呈现巨大商机。而具有中国特色的“国土整治运动”将引发无限商机。其关键词就是“新农村运动”、“新乡村运动”。这意味着中国的房地产将进入一个新的时期，并将出现五大发展趋势。

　　第一个趋势：房地产会变成真正的泛地产。这个时期的房地产不再是简单的住宅地产。商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、甚至工业地产等全面兴起。

　　第二个趋势：中国的地产开发模式会出现大裂变。一方面,所有的房地产商都要面对一个战略的问题；另一方面,所有的城市都有一个裂变与升级的问题。未来20年,中国城市化率将从现在的29％升至70％,也就是说有3亿人口要进入城市。这个城市化运动会使所有的城市重新洗牌。

　　第三个趋势：环渤海地区将成为中国未来的一个新热点。继长三角这台“发动机”之后,中国现在又装上了第四台“发动机”，即环渤海地区。环渤海以京、津、唐地区为核心，辐射辽东半岛和山东半岛，是中国最大的物流中心，甚至还带动华北、东北、西北。天津、唐山的房地产开发相比珠三角、长三角还有很大差距。

　　第四个趋势：城市运营商在未来三到五年内会大展宏图。现在很多城市运营商已经成功并浮出水面了。比如浙江宋城集团搞的世界休闲园。由民营企业来倡导的世界休博会,并通过休博会来支撑打造东方休闲之都的梦想。在城市化的过程中,政府将许多原本是公益性的项目交给企业进行市场化运作,追求政府、社会、企业获得共赢的目标。

　　第五个趋势：大地产时代呼唤大整合，托管公司开始浮出水面。今天的中国，每个项目由一个企业从头干到尾的时代已经结束了。房地产行业的分工和协作将越来越清晰，各类相关企业将形成强强联合。

　　王志纲表示，从2006年至2010年，房地产产业链的上、中、下游的整合将是中国房地产的主旋律，“有钱的出钱，有力的出力，有地的出地”。（洛涛）

(责任编辑：王燕)