从过去一年的商业地产市场可以得到以下启示：一、商铺的空间位置是无法替代的，总体市场无法反映区域市场，投资机遇在于区域中，在于选择中；二、商业地产需要有真实的盈利性；三、具有物业价值增长性。外资就是以这三条主要标准谨慎地挑选下注的盘格。资本选择收益性物业的标准也许就是今后我们商铺开发和投资的方向，同时也提示上海商铺市场机遇所在。

    从规划中找机遇

    上海城市新一轮发展已经拉开了序幕，随着洋山深水港、南站等大型交通设施即将或已经投入试运营，上海的城市能级进一步得到了提升。按照上海市新一轮的规划，从服务长三角出发，上海城市规划显示出一种开发性，不再以上海为一个独立封闭的区域空间进行规划，而是把上海融入整个长三角地区，引领整个长三角区域发展的地位上去进行思索规划。新一轮上海城市规划特点是所谓的“通道式”的规划，与之相对应的是一批重大的市政设施分布在上海市的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这种重大设施布局，形成巨大的三小时车程都市圈，会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，造成实际上的市中心西移，这种移动的结果，使得上海市中心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇。

    从区域差异里寻机遇

    由于商铺投资呈空间化机遇而非时间性影响，所以在商业地产投资开发活动中，应当在区域差异中寻找机遇。市场发展的不平衡性和物业的不可移动特性，各个区域的商铺配比是不同的。从2005年的调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤诸区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，市场仍有空间。如徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因为商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能。成熟地段还存在着机遇，这类项目动迁成本高，投资数额巨大，替代性小，一旦开发成功，即可成为具有稀缺性很强、稳定收益的“金矿”。

    从业态差异中觅机遇

    现代服务业已经成为上海经济发展的主要方向之一，对商铺而言，零售服务业和现代服务业业态之间的互动更加直接，因为现代服务业的下游业态就是商业服务，比起制造业等业态，两者之间亲缘关系接近，可以说现代服务业的发展将进一步激活上海商业，这就是产业业态变化的机遇。各个具体业态的商业盈利状况不一样。造成商铺市场趋势也不一样，有的物业由于商业的盈利水平下降而物业的价值下降，如大型超市、家电、卖场。而有的行业，如品牌商品、休闲、教育、数码产品、大型流通（商贸、物流复合）等行业的商业盈利性向好，开发投资这些业态的商铺就会有良好的市场机遇。

    注意商业地产几个误区

    不管是有意或无意的宣传、推广活动，商业地产存在着几个重大误区应该澄清。

    误区一：经济增长等于商铺数量增长。其实，经济增长并不等同于消费增长。由于中国的传统文化的影响，消费增长一直低于收入增长。2003年前，在经济、收入双双增长的背景下，消费增长却没有表现出来，因而消费直接对商铺的要求并没有很明显地体现出来，经济增长并不是商铺增量的理由。

    误区二：消费增长等于商铺数量增长。在人口没有明显增长的情况下，消费增长对商铺的要求并不体现在数量上，而是表现在品种上、质量上。最直接的例证就是“大卖场”搞得太多了，门店的盈利性下降，预测该类业态今后承租力下降导致物业价值下降，不是没有理由的，与此相对应的是休闲、餐饮业态的盈利状况向好，而所使用的物业具有良好价值提升过程。

    误区三：极端租金等于商铺全面价值。南京东路商铺租金跻身于世界20强，令我们十分欢欣鼓舞，但是冷静下来思索，心里仍不踏实。商铺租金是十分个性化的，它只能反映这个商铺在某一时段里的价格真实，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺的价格和价值的真实。其实，在商铺市场上，每一个商铺都有它自己的价值表现，影响价值表现的有位置、楼层、面积、朝向、业态、环境等。任何一种差异都可能造成商铺的价值差异，但是经常有人以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果造成很大的误差影响。