写字楼:货源紧缺租金上升
    2005年二手楼市不仅住宅市场一片火热,写字楼、商铺市场的表现也非常抢眼。由于供应量持续紧张,去年写字楼租金虽然保持着上升势头,但需求仍然旺盛。 据合富置业统计数据显示,2005年写字楼租赁成交宗数比2004年增加21%。同时一些优质商业物业推出市场,使得商铺租赁市场更加活跃。
    虽然2004年有中泰国际广场、白云大厦、天誉商务大厦等多个甲级写字楼交付使用,但广州写字楼租赁市场仍呈现货源紧缺。2005年再有珠江新城的多个写字楼落成,加上“住宅禁商”政策出台,刺激企业将办公场所转向纯写字楼物业,令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃,租金也稳健上升。据合富置业统计数据显示,2005年写字楼租赁成交宗数比2004年增加21%。
    天河东山优势无可替代
    写字楼市场最看重的是办公氛围,天河区和越秀(原东山)区两个成熟的商务区有着无可替代的优势。从合富置业统计数据显示,天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域,成交比例占41%,越秀区紧随其后,所占比例为33%,两区成交的租赁写字楼物业共占全市的四分之三。
    天河区写字楼租赁主要集中在围绕体育中心的天河路、体育西路、天河北路和体育东路,主力成交的写字楼有粤能大厦、正升大厦、城建大厦、中信广场、大都会广场、南方证券大厦和羊城国际贸易中心等。下半年开始,珠江新城的多个写字楼也活跃起来,华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。
    越秀区写字楼集中在环市路和东风路一带,其中以环市东的传统商务圈最为活跃。世界贸易中心、好世界广场、宜安广场等仍深受不少企业欢迎,租赁成交稳定;而东方广场、华信中心等也逐渐成为新兴租赁旺点。
    其他区域则以一些乙级写字楼为主,“住宅禁商”使其更受中小企业的垂青。越秀区东风路和中山路一带,荔湾区人民路和荔湾路一带,海珠区江南大道和广州大道一带的写字楼,其空置率都在不断降低。
    中信广场租价突破150元/m2
    从合富置业2004~2005年统计数据看,各区写字楼租赁成交均价均呈现上升趋势,上升幅度在10%以上。
    天河区写字楼2005年租赁均价达73元/m2/月,高档写字楼集中,使其租金一直维持在高位平稳增长。租金水平最高的仍是天河北写字楼,中信广场和大都会广场的租金均价在130元/m2/月以上,2005年录得租金最高的是中信广场一个高层单位,租金单价达150元/m2/月。
    越秀区环市东一带的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价在60~80元/m2/月。海珠区写字楼也随着中洲中心、中新大厦、富力千禧商务大厦的落成使用而得到启动。其中标榜“复式写字楼”的中新大厦,紧靠海珠区江南大道商圈,近期租金已高达75元/m2/月以上。
    商铺:租售市场四面开花
    2005年,广州商铺市场四面开花,商场铺、小区铺都形势向好。清平中药材市场、家信商业中心、珀东广场以及华林国际等商场铺热销,多个楼盘在卖楼的同时也顺势推小区商铺,受“住宅禁商”影响,广州商铺租赁市场成交畅旺,需求旺盛令商铺租值稳步走高。成交数据显示,商铺成交宗数比2004年增加37.6%,成交面积更上升167.2%。
    街铺成交所占比例过半
    从合富置业成交的租赁商铺数据来看,天河区的商铺租赁成交比例远远领先于其他区域,成交宗数所占比例达到37%,海珠区、越秀区和荔湾区紧随其后。在各区的商铺租赁成交当中,临街商铺的成交超过五成,其中又以各区的“二线”商业路段成为租赁的主流。
    天河区商铺租赁成交主要集中在体育中心商圈,除天河北路、天河路、体育东路等主要成交路段外,租赁商铺成交分布已扩展到天润路、龙口西路、龙口东路和石牌东路等路段。此外,黄埔大道和中山大道逐渐形成新的商业点,主要是依靠大型楼盘发展,如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。
    老城区商铺租赁需求仍是“僧多粥少”,主要是围绕北京路、农林下路和上下九商圈向四周扩散。越秀区商铺租赁成交集中在文明路、惠福路、德政路、中山一路和寺右新马路一带,荔湾商铺租赁集中宝华路、康王路和西华路一带。
    江南大道是海珠区最抢手的商业旺地,而周边的前进路和宝岗大道的商铺也是供不应求。近几年住宅市场快速发展,令海珠区的商铺更多地依靠小区楼盘发展,如滨江东路的金雅苑、嘉仕花园,南洲路万华花园、保利花园等大型小区商铺的活跃成交直接带动海珠区商铺租赁市场。
    商铺租值仍有上升空间
    合富置业成交数据显示,2005年广州商铺租金均价为200元/m2/月,一般投资回报率在10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/m2/月以下,比例达62%,商铺租值仍有一定上升的空间。
    在各区商业繁华路段中,北京路和上下九路以其历史沉淀的商业优势,租金一直稳居商铺价格之首,租赁价在1000元/m2/月以上。在合富置业去年成交的文明路一个临街铺和宝华路的一个商场铺,其成交价超过1000元/m2/月,大有紧追“商铺王”之势。
    2005年,商场铺毫无疑问成为主角,500元/m2/月以上成交的商铺大多数是商场铺,宝华路“拍住我”商场、流行前线、阳光都会广场和荔湾广场都是其中的佼佼者。预计,定位明确、统一管理的商场铺将会成为未来广州商铺发展的主流。
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