“现在，我们要好好观望一下”，刚刚落成不久的写字楼项目佳程广场市场部高级经理陈建略带得意地告诉记者。陈建的得意是有道理的，因为他所说的观望不是带着焦虑的心情等待下一次市场复苏，而是耐心地在排队的客户中选择出得起更高价格的租户。在落成不到半年的时间里，佳程广场A栋已经人满为患，而且大部分来自可以让陈建引以为豪的刚刚从CBD迁出来的大型跨国公司。这就是2005年末写字楼的景象，鼓舞人心且令人志得意满。

    出乎人们的意料，在年初的时候大部分人还对惊人的供应量充满悲观，现实却让人松口气。这几乎已经成了写字楼市场近几年的铁律，2003年末顾问公司和媒体都悲观预计2004年，2004年又同样预料2005年，但是奇迹总是发生。如今，连一向谨慎的外资顾问公司都开始适应和相信中国奇迹了，在最近一次外资顾问行联席研讨会上一位代表跳出来宣称，2006年写字楼市场绝不会再出问题，“价格肯定还要涨！”

    搬家、搬家

    提起刚刚完成搬迁，远见卓越公司总经理吴兆旭从星巴克舒适的沙发中坐起身来，“太烦了，希望以后不要再搬家了”。这已经是远见卓越的第三次搬迁，自从成立以后，这个规模尚不算大的服务性公司每年都要招聘新人，都要重新搬迁一次，今年的目的地是CBD的建外SOHO。搬迁固然是令人头痛的麻烦，却可使写字楼开发商眉开眼笑。

    2005年的确是搬迁高潮，这是北京有别于上海之处，也是市场分析师难以准确预料的动态。来自仲量联行第三季度的报告显示，北京大部分地区写字楼空置率都在下降。中关村(行情,论坛)地区租务需求十分强劲，空置率下跌3.4个百分点，东二环地区空置率下跌1.1个百分点，整体空置率下跌0.8个百分点。空置率的下跌无疑证明了租赁需求的增长，不过，这种增长并非大量来自于新公司的进入，而是原有公司的扩张和搬迁。

    陈建证实，佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，而且他们的租赁规模都大大增加。原落户于CBD的康明斯公司在国贸租用了2000平米的办公面积，在佳程广场却要占用两层楼3000平米，而且康明斯还特地要求佳程广场为其预留一层。整个办公面积扩张近一倍规模。仲量联行总结北京三季度分析报告的结论是租赁交易主要是迁址交易，并预测这一趋势还将持续下去。

    同样可以证明这一现象的证据来自于CBD。在整体空置率下降的时候只有CBD和第三使馆区的空置率在上升。CBD和第三使馆区的空置率在第三季度分别上升了1.7和2.5个百分点。这些空缺主要由迁出的公司在短期内造成。

    事实上，搬迁的端倪从2004年已经开始。尽管拥有自己独立的写字楼，摩托罗拉下定决心从CBD迁往新开发区。随摩托罗拉同时前进的还有很多传统制造行业和科技行业公司，他们纷纷从CBD迁往望京和中关村(行情,论坛)科技园区，留守CBD的大型科技跨国公司也就剩下IBM。而且，不仅仅是跨国公司，大型的国有公司也不甘寂寞，原位于招商局大厦的51job也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。当然，搬迁潮未必就可以让人们对写字楼市场释怀，即便是扩张规模搬迁仍然意味着从一处移往另一处。当时，因为摩托罗拉等一系列迁移事件，媒体还普遍担心CBD将就此被空心化。

    重新定位

    不过这种担心已经逐渐被证明是言过其实了。写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。实际上，选择CBD核心区的建外SOHO对远见卓越来说是个并不简单的决定。迁址之后，远见卓越需要每月支付3万多的办公租赁成本，相比于之前的办公位置成本提高了一倍，以这样的价位远见卓越可以在北京其他地区租赁到更为高档的写字楼。但最终促使吴兆旭做出决定的原因是同类公司的集中。“很多朋友和合作单位都来到了这里”，吴兆旭列举着不容易让人记住的各个公司名单，但毫无疑问，他们都是服务业。在这个规模庞大的项目里，聚集着从打字复印到设计制作和广告公关的不同公司。在同一座楼内你就可以完成一个广告方案的流水线服务。

    “CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”，世邦卫理仕寰球研究部高级经理覃晓梅相信各产业的发展已经到了一定规模，迁移潮难以避免，各区域的重新定位将是必然的。在之前向香港客户提交的分析报告中，世邦卫理仕已经明确了这一观点。

    但是，包括覃晓梅在内的大部分分析师都没有预计到形势会这么好，“年初的时候我们预计到需求会有增长，但相比于供应量，写字楼价格会有轻微下调”。事实上，比这更悲观的论调在2004年就被反复强调，因为一个城市每年120万平米的写字楼的预期供应量对来自任何国家的分析师来说都是不曾遇到的而令人紧张不已的数据。但它确实被消化了，在没有出现任何萧条的迹象之前。

    覃晓梅强调，尽管大部分写字楼按照预期落成，但有一点不得不注意的是，相当多的供应量被囤积起来没有释放，“这是写字楼形势不紧张的重要原因之一”。这一点的确很有趣，在2004年开始的写字楼价格上扬趋势之后，很多海外投资商不顾顾问公司的警告开始大规模收购北京写字楼项目，这些项目被确定重新装修和进行长期发展定位，从而推迟了释放计划。被中国市场感染的海外投资商紧紧地把这些项目捏在手里，减少了眼下的供应，却又进一步推动着写字楼市场更加火热。