2005年可以说是杭州房地产市场的多事之秋。相比住宅市场的沉闷，杭州的写字楼市场却稳中有升。不少开发商和投资者都开始关注写字楼。从实际市场调研的情况来看，目前杭州写字楼市场的投资性购买比例比较高，新近开发的楼盘尤其如此。与此同时，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。

    那么，杭州市目前的写字楼市场现状如何？存在哪些特征？有哪些潜在的问题？发展趋势又怎么样？这些都是写字楼开发商和投资者十分关注的问题。本文在实际调研的基础上，对杭州写字楼市场的空间分布现状、租金/价格特征、市场供给趋势、市场需求特征进行分析，并讨论了写字楼市场开发经营的趋势。

    空间分布状况：核心商圈表现良好，外围区域有待成熟

    按照业内通常的划分，杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。

    黄龙商圈经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、世贸丽晶城、中田大厦等。其中，世贸一期开发时间较早，目前仍是杭州租金最昂贵的写字楼。其他的写字楼大多都是2003年以后开盘的，其中公元大厦、聚龙大厦、世贸丽晶城D座于2004年下半年开始预售。这个区域写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更新更专业。由于土地产权的限制，这个区域的另一个特征是整体租赁比例较高。

    武林商圈是杭州市传统的商业中心，商业环境优越。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，主要在武林广场以北的空间内。该区域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一。主要代表性楼盘包括华浙广场、蓝天时代、耀江发展中心、元通大厦、深蓝广场、白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦、国际汇丰中心、坤和发展中心、环球中心等。该区域的特点是布局相对分散。区域内写字楼售价很高，开出了一些天价楼盘，但区域的整体租金回报率有待提高。众多临近地段的楼盘也都竞相以武林商圈为卖点，但武林商圈究竟辐射力到达什么范围？写字楼物业不同于沿街商铺，那么，什么样的商务环境才是有利的？该区域的写字楼开发应该有什么样的空间布局？这是在该区域写字楼开发商应该思考的问题。

    庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段，办公配套比较成熟，是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。其中银座大厦和广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影。从早期的东清大厦、庆联大厦，到较近的三瑞大厦，到嘉德广场、广利大厦、银座大厦，该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见，该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。

    文教商圈是杭州信息产业密集区。该商圈的很多办公楼都不能被称为真正意义上的写字楼，甚至有不少是由其他用途房产改成办公用房。这些办公用房价格相对低廉，谈不上什么现代商务办公的配套，但是市场活跃，使用率高。这也符合IT行业自身的特点。当然，区域内也有不少专业的写字楼，主要有华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、昌地火炬大厦、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等，其中前面四个楼盘在2000年左右竣工，后面三个楼盘都是新建成的写字楼。这个区域特点鲜明，如何把握特点、切合市场需求是该区域写字楼开发的要点。

    城站吴山商圈依靠城站附近的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域从商务环境、办公配套角度看，与黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈差距不小，但从市中心写字楼开发逐渐饱和以及杭州市长远规划的背景下看，该区域具有一定的发展潜力。该区域的主要写字楼楼盘有香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖定安名都、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等，其中后三个楼盘还在建。该区域目前的写字楼使用率相对较低。

    钱江新城和滨江区块的写字楼开发还处于开始阶段。但在政策支持和规划指导下，钱江新城的投资前景广阔。相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现。但这一切都需要时间。

    除此之外，还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置，主要位于城北和城东，城西也有少量。这些写字楼所处区位的周边配套还有待成熟。

    总的来看，2005年杭州写字楼市场交付楼盘9个，主要集中在黄龙、武林和庆春这三个中心区块。预售楼盘13个，主要以武林区块和庆春区块为主。市场当前的存量和增量多数在传统的商业区块，而且未来几年传统商业区块仍然会是写字楼市场的黄金区块。

    租金/价格特征：价格平稳上升，租金前景看淡

    根据笔者对杭州写字楼市场的实际调研，2005年杭州写字楼市场的租金绝大多数处在1.5-4.5元/天/平方米的水平。黄龙商圈的写字楼平均租金为杭州之首，绝大多数写字楼的租金在3-4.5元/天/平方米。武林商圈和庆春商圈的写字楼租金大多数在2-3元/天/平方米之内，区域内一些开发较早的写字楼租金要低于这个水平，在1.5-2元/天/平方米左右。文教商圈的写字楼租金相对较低，多数在1-2元/天/平方米左右，超过2元/天/平方米的不多。城站商圈的写字楼租金多数在2元/天/平方米左右。从总体上看，过去两三年杭州写字楼市场的整体租金水平表现比较平稳。

    相比于北京、上海、深圳、广州的写字楼市场，杭州的写字楼市场的租金水平与深圳和广州较为接近。从租金/售价角度看，杭州的写字楼市场与上海和北京存在较大差距，与深圳和广州较为接近。从总体上看，杭州写字楼近两年的价格水平有较大幅度的上升。

    从上面的杭州写字楼市场租金/价格分析中，我们可以发现，地段对写字楼租金的影响要大于写字楼建筑自身。这是因为作为主要的商业物业之一的写字楼对区位具有很强的依赖性。但遗憾的是，一个区域的配套环境成熟不是短时间内可以实现的，通常需要几年甚至更长时间。因此，在供大于求的写字楼市场上，中心外围的空置率将明显高于中心区域。而在租金水平下降的情况下，中心区域的空置率可能会一定程度上转移给相对低端的楼盘。总体而言，当市场供过于求时，每个区域受到的影响是不均匀的，越是核心区域影响越小。

    从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。当前杭州写字楼市场的租金具有较为明显的区域特征，而写字楼的定价模式则更接近其邻近的住宅，而不是更贴近租金，梯度。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。这种现状从长远看，对写字楼市场的投资不利。

    通过对杭州写字楼市场租金/价格的横向对比和内部分析，我们对杭州写字楼市场已经有了一个基本的定位。那么，杭州写字楼市场的租金将呈现什么发展趋势呢？从产业规模、结构、商业环境角度看，杭州目前与国际化大都市的定位还有一定差距，入住杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化。虽然有一定数量省内企业进入杭州写字楼市场，但对市场的吸纳能力有限。根据笔者统计，杭州目前写字楼存量大约在300万平方米左右，而今后5年杭州写字楼市场的增量将超过300万平方米。在这种供求关系下，写字楼市场的销售和租赁都将不可避免的出现空置率上升。空置率超过一定水平之后，必然伴随着租金整体水平的下降，进而一部分写字楼租户可能会从原先的写字楼转移至租金更低、档次更高的写字楼，从而使低端写字楼市场的空置率加剧。这种由于空置率增加导致不同级别写字楼之间替代的现象，曾经在上世纪八十年代的美国很多大都市区上演。另外，杭州低端写字楼市场还面临着商住楼的激烈竞争。因而，杭州写字楼市场将迎来竞争激烈的时期，这种竞争关系很可能在短期内导致低端和中心外围写字楼空置率大幅上升、租金显著下降。

    市场供给趋势：钱江两岸供给飙升，其余区块规划控制

    根据2004年-2005年杭州市土地出让信息，我们可以很清楚地看到杭州未来几年写字楼市场供应的空间分布。

    2004年杭州共出让写字楼用途地块（含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。其中，位于钱江新城的写字楼用途地块10块，占2004年杭州市写字楼用地出让块数的41%，位于滨江区的写字楼用途地块数9块，占2004年杭州市写字楼用地出让的38%。两者相加，将近占2004年杭州出让的写字楼用地地块数的80%。从出让面积上看，出让的写字楼用途土地中，位于钱江新城写字楼用地占32%，位于滨江的占39%。

    2005年杭州共出让写字楼用途地块（绝大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）14块，总面积为860592平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的50.7%。其中，位于钱江新城的写字楼用途地块7块，占2004年杭州市写字楼用地出让块数的50%，位于下城区的写字楼用途地块数2块，占2004年杭州市写字楼用地出让的21%，位于滨江区2块，占14%。从出让面积上看，出让的写字楼用途土地中，位于钱江新城写字楼用地占49%，位于下城区的占37%，位于滨江的占10%。

    从规划角度看，钱江新城作为杭州未来的CBD，写字楼开发的目标定位是企业总部的办公场所，因此，无论在写字楼自身建筑设计上，还是在周边配套上，规格都很高。新城内在建的写字楼包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等，规划建成高档商务办公楼43幢，总面积将在300万平方米左右。与钱江新城一江之隔、同时毗邻萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。但钱江新城和滨江区块如何逐步走向成熟以及如何应对成熟前市场的状况是值得严肃思考的问题。因为写字楼对商务氛围、交通条件、周边配套服务等都有很高的要求，而这些都需要时间。此外，上述两个区块距离萧山市区很近，如何协调好竞争和合作的关系也值得考虑。

    总的来说，在未来的几年之内，钱江新城毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求，在土地出让方面有意调控的结果。与此同时，滨江区也将成为杭州写字楼开发的主要区块之一。此外，老城区还将有一定的新楼盘供应。在供给数量上，未来五年的写字楼供给量将超过现有的存量。而且，供应的楼盘特征，主要以高档写字楼为主。由于区位的成熟度还不够以及供给数量较大，写字楼供应价格将低于中心区块。

    市场需求特征：中小企业为主，需求增量温和

    分析了杭州写字楼市场的供给趋势之后，我们再了解一下杭州写字楼市场的需求特征。杭州市写字楼市场的需求有哪些特征？杭州写字楼开发该如何定位？

    从理论上说，一个地方的写字楼需求取决于该地方的办公室就业人数的变化。这类员工主要分布于会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业。也就是说，一个地方就业率增长很可能导致对写字楼需求的增加，但并不必然导致对写字楼需求的增加。上世纪八十年代的美国写字楼市场就是一个很好的例子：1985年之后，美国的办公室就业增长率明显下降，1987年-1990年间一度只有0.9%的水平，但这期间美国的总体就业率却持续快速增长。开发商和投资者对这点的忽视是导致美国上世纪八十年代大面积的写字楼供给过剩的重要原因之一。因此，写字楼投资开发者除了对杭州写字楼市场有一个定位之外，还必须对杭州写字楼市场的需求有一个清楚的认识。

    杭州写字楼市场的需求特征与杭州的经济特点、浙江省的经济特点密切相关。首先，近年的统计数据表明，杭州经济增长强劲，第三产业的增长较快。但杭州第三产业的比重还不高（最高水平为43%），特别是会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业在第三产业中所占的比重相对较低（由于近五年统计口径多变，不能给出一个确切的数据）。虽然杭州市政府大力支持和鼓励第三产业发展，但短期内不太可能会有明显变化。因此，杭州写字楼市场需求的特征之一是平稳的，循序渐进的。

    其次，浙江经济的主要动力是民营企业，而这些企业多数都是中小企业，当然杭州也不例外。任何一个写字楼市场都有高端、中端和低端的需求。这里只是强调，开发一幢好的写字楼，应该有一个基本的定位，这个定位可能取决于所在区位、开发商实力、市场现状等因素。这个定位内容至少应该包括写字楼整体的特点，即硬件、服务、客户品质三要素，其中客户定位要考虑入住企业的行业类别、规模、影响力、相互之间的互动等因素。随着写字楼市场的逐渐成熟，竞争逐渐激烈，准确定位将变得越发重要。专业的、细分的才是更有竞争力的。

    第三，写字楼用户对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高。最近的写字楼开发在很多方面已经开始参照和执行国际标准。虽然目前国内没有出台写字楼的等级标准，所谓的甲级、乙级或者5A、4A都没有第三方认证。但提升写字楼建筑设计品质，毫无疑问是写字楼开发的一个基本趋势，也是写字楼市场需求的基本特征之一。因为写字楼承载的并非是单纯的办公空间需求，更多的是企业形象的需求以及物业的保值和增值需求。写字楼的品牌和品质，体现的是企业的品牌。这一点，正处于升级阶段的浙江民企更为重视。无论定位知名大企业还是中小企业，对写字楼品质和服务的需求有很大的共同点。

    总体而言，杭州写字楼的市场需求将是平稳的、循序渐进的。需求的主体还是以中小企业为主。在写字楼建筑自身方面，追求建筑品质和服务是大势所趋。因此，写字楼投资开发在目标客户、产品定位方面应该有清晰的思路。

    开发经营策略：

    单一产权租赁是大势所趋

    目前我国写字楼开发经营主要有分散出售和统一出租两种模式，而且以分散出售为主。如果采用出售的形式，写字楼产权分散，难以形成统一有效的管理。这个管理不仅仅指物业管理，还包括物业经营。杭州写字楼一部分由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理，一部分委托专门的物业管理公司管理。但杭州目前的写字楼物业管理公司专业化不高，而且这其中必然存在代理人问题（也就是说管理别人物业不可能像管理自己物业那么尽心尽力）。因此，在调研中，我们发现一些开发了才两三年的写字楼，看起来好像已经好多年了。从整体上说，目前杭州写字楼维护很差，提供的服务与专业写字楼的标准相差甚远，而且绝大多数对入住企业没有总体定位。这种情况对写字楼的长远收益影响很大，因为写字楼的整体形象、公共空间维护对写字楼的租金的影响可能比办公单元内部形象更重要。

    杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。销售可以快速回收资金，而租赁却是细水长流。但是我们应该看到，写字楼是商业地产，它与普通住宅的开发经营模式是不一样的。对商业地产来说，后期的经营管理可能比前期的开发更重要，同时也需要更多的专业知识。当然，这个问题不是杭州独有，目前国内写字楼市场多数采用销售的方式。但作为一种趋势，未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。目前北京、上海、深圳只租不售的写字楼数目开始增加，而且这些写字楼租金表现明显好于同类出售写字楼。而且房地产市场成熟的国家和地区，写字楼租赁是主流，商业地产经营甚至成为一些房地产企业的主要收入来源。

    此外，在市场中介不健全的时候，写字楼的分散出售很可能会提高市场的空置率。对于一般的写字楼开发商而言，销售结束，就基本和这幢楼盘没什么关系了，剩下的是使用者和投资者自己的事情。在实际调研中，我们发现不少以投资为目的的写字楼购买者把租赁业务委托给物业管理公司。但是物业管理公司毕竟不是中介机构，提供的咨询和服务都很有限。而且在这种模式下，出租方是被动的等待，而需求方掌握的信息又有限。当然，杭州不是没有写字楼中介，但是我们必须承认，杭州目前的写字楼中介无论从数量还是从专业化角度看，都远远落后于住宅中介，也落后于市场要求。因此，写字楼市场的信息摩擦将远远超过产权较集中的写字楼市场，从而导致写字楼市场的高空置率。

    综上所述，写字楼市场的分散销售与集中租赁相比，将导致较低的投资收益和较高的市场空置率。当然，杭州目前写字楼市场的发展还处于探索期，不可能一步跨到成熟市场的模式。随着杭州写字楼市场从增量市场逐步走向存量市场，写字楼经营的重心必然从开发转向租赁服务，写字楼物业也将在这个过程中用事实宣告它与住宅市场的不同。但是，对于一个有价值追求、有社会责任感的房地产开发商而言，房地产开发不仅仅是谋取利润，更要注重产品为消费者、投资者和社会所创造的价值。因此，只有调整战略、积累经验、大胆创新、勇于探索，才能在未来激烈的写字楼市场竞争中拥有一席之地。