房地产信托在去年的地产融资舞台上确实"走红"过较长的时间,其目前的融资规模虽然还无法同银行资金相媲美,但已经接近进驻国内的28亿美元的海外资金,这显然对只有两年市场经验的信托业来讲是极其不易的。特别是去年9月份后,房地产信托市场虽然受到212号文的影响,但是先前以地产信托业务为主流业务的信托公司并没有因市场游戏规则的改变而放弃,并寻求着地产业务的新变种。

    面对今年房地产信托市场,我们仍旧怀着美好的憧憬,但也有忧虑。我们预测今年房地产信托市场将会出现如下五大特征:

    (1)整体趋势先抑后扬

    在银监212文的政策作用下,去年国内房地产信托市场呈现出先扬后抑的走势,就此我们推论今年房地产信托市场仍会延续去年第四季度的下滑态势,但全年极有可能在相关政策的出台后走出先抑后扬的行情。其理由是今年虽然是行业监管与扶持并重,但一旦银监会的分类监管结果公布,以及《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的出台,将会迅速带动行业内部的两极分化,而房地产信托也将在这种分化中得到强势发展。如果上述两项制度能够在今年上半年出台,那么房地产信托市场极有可能在经过短期的内敛之后,走出相对较好的市场走势。

    (2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进

    我国当前房地产信托市场仍处于初期阶段。但是我们相信以联华信托、中诚信托和北国投为代表的一批信托公司将会在今年采取更为专业化、细腻化的市场分工,其各自的地产信托盈利模式将会稳步推动市场向成熟迈进。

    (3)信托商将在212号文的"后房地产信托时代",逐步亮剑

    212号文件确实令以地产信托为主要盈利手段的信托商们受惊不小,但在市场游戏规则无法改变的情况下,怎样调整自身的规则,将是多数信托商们所思考的。至少在212号文出台后,以及《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》没有出台前的"后房地产信托时代",如果使自身的主营业务得以延续,将会令市场一部分强势的信托公司逐步亮剑。

    亮剑的方向根据我们对去年后半段信托商对借款人的角色变化来看,其市场融资策略将会向更具实力的开发商转型,而这必然会令那些小型开发商面临更大的市场融资危机。

    (4)房地产信托投融资的区域化将趋明显

    从国内东中西区域房地产市场发展的情况来看,房地产信托正在完善着东中区域的金融资源配置,而西部区域则相对较弱。特别在房地产信托的市场风险逐步显露的情况下,信托商对信托地产融资的区域性选择会越来越谨慎,由此会造成在今年的信托投融资中,区域化的资金侧重会越趋明显。

    以北京地区为例,我们相信信托商在对地域内的某地产项目进行融资前,不仅要关注项目本身的细节,而且也要关注地区地产经济宏观的发展变化,如把握北京房地产市场需求状况是否会发生变化；当地市场房屋供应情况的变化,以及土地成本等因素的影响。通过上述宏观和微观方面的研究或许将对信托商控制地产信托投资风险产生较强的参考依据,而这种依据的本身基本上是通过各项经济指标和数据来完成的,所以它对于投资风险较大的市场区域,以及经济增长速度较小的区域都将采取回避的策略,由此会促使房地产信托投融资的区域化特征越发明显。

    (5)产品发行总量会走低,但总体发行规模将继续放大

    从今年1月份露面的中诚信托的北京博雅国际中心项目和北国投的润枫国际公寓项目的产品结构,以及212号文的三项铁律的约束分析,我们揣测由于集合资金信托计划审批制的恢复,发行难度加大的情形下,今年房地产信托产品的发行数量将会较去年有所减少,但正是在获批项目资源有限的情况下,信托商才会更加注重单个信托产品的发行规模。由此可能会形成在今年里,总的产品发行数量会减少,但资金的总体规模会继续放大。

    2005年房地产信托市场回眸

    1、信托发行数量和规模迈上历史新台阶

    2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计,截止到2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值(见右图)。

    2、信托产品结构呈多元化态势

    依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引,以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同,2005年国内的房地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。目前,房地产信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时,在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等,期限和收益多样化的信托产品格局。

    3、主营业务趋向地产信托的强势信托机构涌现

    在2005年发行的房地产信托总量中,信托公司主营收入趋向于房地产业务的强势信托机构的市场集中度正在有所提升,其优势也趋于明显。表1是2005年各季度房地产信托融资规模排前五名的公司对比,从中我们可以看出,信托业内专业从事房地产融资的强势机构正在显现出来。

    从右表中各家信托公司所占的房地产融资的比重来看,排名前五家信托机构的市场份额已经占据2005年度房地产信托融资总规模的45.02%,且从目前市场发展态势分析,中信信托、深圳国投、北京国投、外贸信托、联华信托、中诚信托、上海国投和中泰信托等公司在业内已逐渐凝聚了一定的市场影响力,其在房地产信托的融资规模和品牌建设均已达到了一定的积累。

    4、地产信托创新步伐快速推进

    在2005年的地产信托创新步伐中,与房地产信托相关的信托品种及其衍生产品成为多数信托公司业务创新的重点。特别是在"212"文后的原抵押式贷款和财产信托转让受益权式的融资通道遭到封堵的情况下,以夹层融资、股权投资和债权融资为代表的地产创新手法纷纷展现,并勾画了房地产信托2005年的精彩。