春节楼市成交惨淡24套，上海全市交易新建商品房仅24套，这是2月1日———春节假期后上海地产交易恢复首日的交易量，较去年同期下降竟达70%，无疑震惊了市场。

　　与此同时，春节长假7天，“网上房地产”假期上海市成交量仅146套，与去年同期成交的397套相比，只占去年数量的37%。在今年春节后的4个交易日中，内环成交量9套，内外环间为79套，外环以内36套。

　　根据中原研究咨询部数据显示：春节所在的本年度第4周，上海住宅成交套数2216套，成交面积23.7万平方米；其中普通住宅成交853套，成交面积11.44万平方米；配套商品房成交1363套，成交面积12.26万平方米。配套商品房、动迁房的成交占总成交的51.7%。第5周上海住宅成交套数121套，成交面积1.38万平方米；其中有119套的成交为普通商品房。

　　从环线分布来看，第4周内环以内成交97套；内外环线间成交537套；外环以外成交1582套。从区域来看，内环以内的成交主要依靠浦东、徐汇区成交的带动；而金山、松江、南汇区配套商品房的成交加大了外环以外成交量所占的比重。第5周内环以内成交8套；内外环线间成交35套；外环以外成交78套。从区域来看，宝山区成交量位居领先地位，共成交26套；浦东、普陀其次。中心城区黄浦、卢湾、静安没有住宅成交。

　　春节前后，全市楼盘成交数额出现急剧下滑，二手市场情况也与此类似。从全市的成交情况来看，主要成交集中在浦东和闵行区。然而租赁市场则开始今年的第一波热潮，提早返沪的海外客户和外地客户成为节后租赁市场的主要需求来源。记者从走访的不同中介公司的门店处得知：从正月初四以来的交易情况来看，各门店均出现了租赁好于买卖的现象，比节前增加了20%以上。租赁需求的增加与节后大批返沪的外地人士有关，到目前为止，在低端市场，闵行地区的租赁需求最旺，尤其是2000元以下的租赁房源。浦东南路板块租赁情况也较好，节前不少外地来沪人员退掉了租赁房源，他们回沪后开始重新寻找房源。在高端租赁市场，古北板块的租赁对象主要是海外人士，主力需求房源在月租金1000美元左右。

　　购房意愿难撑市场

　　在如此低的成交量背后，究竟是怎样的市场和购房者心态？

　　今年1月，央行公布了近期居民统计数值和未来三个月的城镇居民购房意愿指数，有意愿购房的居民比例为11%，比去年三季度上升了3.8%。从这个数据的变化，似乎可以看出房地产市场的人气度有所恢复。然而仔细分析这个数据，却可以发现事实并非如此。

　　汉宇地产市场研究中心认为，三季度城镇居民购房意愿指数仅为7.3%，相比出现在2004年底的最高数值31.6%不到1/4。如此低的居民购房意愿，不仅反映了楼市在政策调控下，投资购买需求被基本上清除出市场，同时也说明了正常居民自住需求的购买也被大大抑制。而在这其中，最大的因素则是对未来楼市价格走向持看跌的态度已经成为市场的主流。

　　去年第四季度，因为种种因素，包括开发商银行贷款到期的再借贷运作、投资者年底个人事务处理、以及这两者一些降价带来的成交回升，使得市场在数据上看起来有回升的迹象。同时，由于卖方在宣传口径上不断地表达2006年楼市回升的预期，综合作用下，城镇居民对房地产市场的未来预期有所好转，故而出现了3.8%的上升。

　　2006年同时也是一个住宅供应的高峰年。从房地网上登记预售和预计销售的楼盘来看，除了少量的市中心高档物业以外，大部分新增楼盘都是近郊的中低价位自住楼盘，且这些楼盘在成本上的优势使得他们能在销售定价策略上更为灵活，从而促进物业销售成绩。预期2006年全年的新增楼盘供应量在2000万-2500万平方米左右，其中普通住宅供应量在1800万-2000万平方米左右，占了绝大部分。

　　总体来看，2006年的市场尚处在一个模糊的状态中，而目前的基调则还是下调。汉宇地产总经理施宏睿认为：房地产市场调控正在继续和深化中，2006年上半年的房地产价格依然面临较大的压力；而市场在调控中，买家已经出现了一定的结构性变化，这对全年的房地产市场发展有着较为深远的影响。“高档物业是最有可能波动的，而中低档物业，则会稳定地继续下调。上海楼市调整不到位，空谈复苏的时间表是没有意义的，因而，不能简单地去说2006年上海楼市会否回暖，只有调整到位才有复苏的可能。”

　　后续调控前景不明

　　于是，问题的症结就集中在了调控上，是否还会有政策的出台来左右这个已经脆弱不已的市场，成为了关注的焦点。

　　但是实际上，从最近发改委对2006年房地产市场发展及调控的观点来看，房地产调控不会仅仅2005年一年间就结束，开发商和投资者面临的不是一次考验，而是真正的需要自我改变。建设部有关人士也在日前表示，全国房地产市场的调控将继续保持并得到加强，建设的主要方向是适合普通居民居住的中低价房屋，严格管理中高价格的房地产项目的建设，保持房地产市场健康的运作环境。

　　之前很多研究机构都在预测，2006年前两季度是否有新政策出台，将成为全年房地产市场发展的风向标。而从发改委的言论，以及一些关于对第二套房屋购入的税增加、二手房买卖所得税征收等政策的讨论，亦无不显示出，一旦市场再次不正常上升，这些有巨大抑制作用的政策必将出台。因此，市场分析人士认为，从政策因素上来说，2006年市场回暖再攀新高基本不可能；而从市场因素来看，只有真正的市场走好表现才能带动购房信心，这是目前靠宣传带动的信心所无法做到的，一旦前三个月市场成交保持低迷，看跌的市场心态还是会导致购房意愿的下降。

　　老城区动拆迁，这将是2006年建设部严加管理的部分，由于之前房屋动拆迁增加，而动迁居民的配套房屋供应不足，在一定程度上加剧了城市居民住宅需求和供应的不平衡。而就目前中心城区的动拆迁来看，上海主要是轨道交通建设相关的市政动迁，有M5、M7、M9等几条轨道交通沿线的旧城区需要动迁，区域涉及浦东、杨浦、虹口、卢湾、黄埔等多个中心城区，而在配套商品房和中低价商品房逐步交房的基础上，这些市政配套动迁居民的拆迁用房供应充足。同时，由于目前动迁费较高，而市场楼价相对较低，众多动迁户也会选择自行购置一些区域良好、配套完善的楼盘，这将成为今年政策影响下市场的另一个看点。

(责任编辑：马明超)