随着去年房地产企业"融资难"加剧,房地产信托行业得到了较大规模的发展,据统计,去年房地产信托规模达到150亿元。

    昨天,记者从中国企业海外发展中心发布的研究报告中获悉,2005年国内房地产信托市场呈现快速发展态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。据不完全统计,截至2005年12月31日,公开披露的集合资金信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元。专家预测,2006年的房地产信托市场极有可能在相关政策的出台后走出先抑后扬的行情,规模仍将扩大。

    2003年央行出台"121号文件"使各地开发商资金链紧绷。房地产信托由此受宠,2003年9月,发行额30亿元；2003年底,60亿元,2004年底,111.74亿元。

    据调查,这些信托计划绝大多数是负债性质的贷款类信托,存在着资金流动性不强的风险。

    业内人士介绍,有不完全统计数据表明,2005年1--8月,仅公开发行的集合类信托计划中,就有70亿元投向房地产市场。一旦市场发生波动,房地产金融风险便会在信托业爆发。

    鉴于隐性风险的未雨绸缪,银监会在2005年9月1日向各地银监局下发了"212号文件",文件要求发行房地产集合资金信托计划的开发商必须"四证"齐全；自有资金超过35％；同时具备二级以上开发资质。"如果能够达到这些标准,那么就能够向银行借到钱了,凭什么要向信托借钱?何况信托借贷成本比银行贷款要高。"一位小开发商向记者抱怨道。

    在"212号文件"下达之后,房地产信托市场急剧萎缩,10月份投资于房地产的信托计划只有8个,资金规模为7.7亿元,比9月份减少4.53亿元。其中真正用于房地产项目开发的只有2个,资金规模也只有0.32亿元。"出台一些政策表面上看是利空消息,但反而有助于金融产品的创新。"福建联华信托国际有限公司一位人士则表示。

    业内指出,从某种意义上来说,"212号文件"出台促成了信托行业的规范化发展,一些具备创新意识的信托产品大受市场追捧。"2005年年底由重庆国投和北京国投相继推出的‘龙湖西城天街’和‘纳帕溪谷’项目两单房地产信托计划,信托资金以股权投资手段来运作,便是典型的推陈出新之举。"一家信托公司负责人介绍。

    业内人士透露,信托业的分类监管将很有可能在今年出台,政策一旦出台将有可能对信托业产生较大影响。"资质好的公司将有望突破信托计划200份的限制。"该人士向记者表示,一旦突破了200份的限制,规模化效应便显现出来。"这样一来,优胜劣汰的市场洗牌效果将更明显。"