2006年，上海房地产市场将会呈现出哪些特点？二手房市场何去何从？这些都是业内人士和广大消费者关心的问题。近日，本刊约请沪上中原、易居臣信、信义三家品牌房产中介公司老总，就2006年市场发展和走势各抒己见，以飨读者。

    恢复平稳 趋于理性 ●谭百强

    2006年，政府的政策依然是鼓励消费、规范投资、抑制投机。与房地产产品相关的配套设施建设步伐将加快、新的轨道交通线路将陆续通车，这些对困境中的房地产市场应该说是利好消息。另一方面，消费者和开发商正在调整心态，健康入市，为目前相对低迷的市场提供了走出困境的机会。

    2005年的宏观调控政策，使得市场的各方参与者对后市信心明显不足，住宅有效需求受到抑制，导致一、二手房都出现了供大于求的现象，价格也一路下滑。2006年，购房者陆续入市，对市场的消费信心将逐步得到恢复。

    从上海中原二手房成交量变化来看，2005年底时交易量已恢复到宏观调控前的60%左右，并逐渐趋于稳定，这说明自住型需求正在逐渐释放。另外，资金实力不足的投资者在过去的大半年时间内，基本上都采取了退出市场的策略，剩下的投资者多以长线持有为主，房地产价格泡沫在很大程度上已被挤出，市场结构在供求两方面都朝着良性方向发展。

    展望2006年，经历了市场变革后的消费者在购房决策方面将变得更加慎重，而未来政策的不确定性风险依然存在。因此，2006年上海二手房市场在短期内不会有快速增长，仍将是一个调整年，不排除会出现一定的反复。

    总体而言，未来二手房市场在政策影响下会有小幅震荡，等价格继续缓慢回调后，市场才能逐渐稳定。经过调整后的二手房市场依然是以自住型需求为主导的买方市场，投资比例将会维持在10%以下，而且以中长期投资为主。从房产中介公司的发展来看，市场集中度会有所提高，专业度和服务质量将得到进一步改善。

    （作者系上海中原董事总经理）

    楼市唱响三大主旋律 ●柯博仁

    主旋律一：市场价格由开发商主导

    从政策面来看，近期出台新政策的可能性不大。由于个人所得税是否征收尚不明朗，因此沪上二手房市场未来走势主要受买方、卖方和开发商三大市场主体博弈的影响。从供给方来看，二手房市场上绝大部分房产持有者或投资者，除非受资金压力，一般不会以低于市价抛售房屋。因此，2006年二手房价格走势将受到一手楼盘价格影响，如果开发商降价促销，必将影响相关区域二手房价格的调整。

    主旋律二：回报高的楼盘前景看好

    在业界，通常把5%的年投资回报率作为一个重要临界点，这也是判断房屋未来价值的主要参照指标。有稳定回报支撑的房产自然比较抗跌，而那些回报偏低的房产则会面临较大风险。2005年以前，很多人习惯在楼市中进行短期差价交易，如今在交易量不甚活跃的情况下，买房更应兼顾自住和租赁回报的双重功能。2006年，可以关注一些有较高投资回报率的房产，如市中心地区的小户型、重要商务区周边的房产以及学校周边的房产等。如中山公园板块、曹家渡板块、虹梅路板块和古北板块等。

    主旋律三：房产中介强弱进一步分化

    2006年，房产中介行业面临新的洗牌和调整，寻找客户、促进成交成为当务之急。其实早在2005年年中，各家公司就已采取了各种措施来克服难关，有的收编苦练内功，有的逆势扩张，有的多元经营。从长远来看，上海二手房市场前景依然看好，房产中介公司的竞争将日趋激烈，逐步形成“强者更强、弱者更弱”的局面。在市场经济规律下，优质服务将成为企业不可替代的核心竞争力，只有真正把服务品牌做好、做强、做大，企业才会得到市场和消费者的认可。

    （作者系上海易居臣信总经理）

    二手房市场量缩价稳 ●夏智亮

    过去的2005年，一系列宏观调控政策的出台，对上海房地产市场产生了较大影响，下半年价量明显回落，只有自住型购房者支撑着整个市场交易。以信义房屋的统计数据为例，2003和2004年，在成交客户中，境外人士占30—35%；2005年这一比例下降到20%左右。权威部门的统计数据也显示，2005年4月，非上海客户购房占总数的28%；11月这一比例下降到18%左右。未来两年，房地产市场政策将以“鼓励消费、规范投资、抑制投机”为主。2006年，政策仍将是左右市场发展的主要因素，土地、财税、金融等方面是否有新政策出台，仍是不确定的因素。

    最近，信义不动产研究中心针对2006年市场发展做了一些调查与分析。其中，针对潜在购买客户的调查研究结果显示，目前自住型购房者心态主要以“等待修正、捂钱观望”为主，随着投资成本与风险的增加，政策敏感度高的投资者在2006年将采取“减持物业、退市慎进”的投资方式。

    另外，随着近几年上海土地市场供应呈现出显著的外围分布结构，以及大量位于市郊的重大项目配套商品房建成并上市，预计2006年商品房成交结构将出现明显的“外围上升、城区下降”发展趋势，成交重心也将趋于偏向中环线以外地区。结合目前自住型需求占市场主导地位的现状来看，相信交通较为完善、户型面积控制合理的普通住房，将是2006年房地产市场的成交热点。

    （作者系上海信义房屋总经理）

    二手房市场新春新现象买卖平淡 租赁趋热

    受到春节长假影响，1月下旬至2月上旬，沪上二手房市场总体表现较为平淡，看房客户人数以及挂牌量均有小幅下降。与买卖成交普遍比较低迷相比，部分地区租赁成交有所上升。

    笔者近日从中原、美联、易居臣信等品牌房产中介公司了解到，春节前后，二手房市场进入传统交易淡季，今年节日市场的特点是：买卖平淡、租赁稍热。

    易居臣信达安店店长葛屹告诉笔者，节日期间，他们店的成交基本以租赁业务为主，客户需求比较单一，对物业要求较高，成交主要集中在附近楼盘内的小户型住房，月租金集中在2000—3000元。中原地产古北分行经理陈娣也表示，春节前后，他们这里的租房客户明显比买卖客户要多，一些买房客户只是看房，不急于下单。在其他市中心地区，如静安、徐汇、卢湾和黄浦等，情况也差不多。

    美联物业市场部经理宋磊分析指出，春节长假不同于“五·一”、“十·一”，大多数市民走亲访友，不太愿意选择在此期间进行房屋买卖交易。相反，租赁需求比较直接，相关手续也没有买房来得复杂，所以节日期间较易促成实际成交。宋磊表示，正月十五之后，随着大批外来人员陆续返沪，节后租房小高潮在即；而二手房买卖也有望恢复到年前的交易水平。