日前，北京市土地整理储备中心网站挂出了即将入市的48宗土地。由于这48宗土地质量较高，体量较大，从一开始就受到业内密切关注。

　　有4块地建筑面积均超40万平米

　　据记者统计，这48宗即将入市的土地总规划建筑面积540万平方米，分布在朝阳、海淀、昌平、通州等15个区县。其中，有34宗地块是用于居住的住宅用地项目，并且建筑面积超过10万平方米的土地有18块，建筑面积超过40万平方米的土地有4块。

　　从具体区域来看，四城区共有7块即将入市地块，居住用地3块，其余多为商业或办公综合楼用地。其中，东城、崇文、宣武各1块，西城4块。这7块土地规划建筑面积偏小，最大的一块是宣武区半步桥街44号北院未来花园住宅用地，总建筑面积66900平方米；朝内南竹竿胡同综合楼公共设施用地、崇文区幸福大街59号住宅用地总建筑面积仅有3300、3600平方米。

　　朝阳区是此次土地放量比较集中的地区，共有7块即将入市地块，6块含有居住用途。总建筑面积超过10万平方米的有5块，最大的是广渠路36号用地，总建筑面积900200平方米；此外，广渠路15号、东坝向单店地块的总建筑面积都超过40万平方米。

　　海淀、丰台、石景山三个城区此次土地放量也较集中。其中海淀3块，丰台5块，石景山3块。海淀区地块都分布在西北方向，比如西苑、温泉，多以居住为主，体量在13万－26万平方米之间。丰台的5块地中只有2块是住宅项目，其中万恒家园二期项目用地总体量超过40万平方米，引人关注。

　　通州、房山、大兴供地较多

　　而在远郊区县中，房山、通州、大兴、密云的土地供应较多。其中房山有3块，全是居住用地，总建筑面积从4万多到30万平方米不等；通州有5块，规划用途也都含有住宅，不过规划建筑面积超过10万平方米的只有乔庄村南的特种水泥厂改造区1块用地；大兴也有5宗土地即将入市，4块有居住用途。此外，顺义、昌平、怀柔此次推出土地量较少。

　　■热区分析

　　“明星”是36号及15号地

　　四环内广渠路15号地块总建44万平米，预计成新亮点

　　关注指数：★★★★

　　朝阳区即将入市的7块土地中，广渠路沿线有广渠路15号、36号用地、广渠路31号北京乐成国际学校居住及配套用地、广渠东路唐家村商业金融用地共四块。

　　其中除了广渠东路唐家村商业金融用地规划用途为商业金融外，其余三块均为住宅用地。

　　广渠路36号地是即将入市的48宗土地中规划建筑用地面积最大的，规划建筑面积900200平方米。因为该地块离城市中心区域较近，体量较大，对于京城不少大开发商都极具吸引力。

　　SOHO中国、富力、顺驰等都曾通过各种途径表现出对该地块的兴趣。

　　北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏向记者介绍说，这块地基本上会仿照富力城的开发模式。

　　“肯定以住宅为主。因为近几年住宅售价上涨幅度比较大，并且有利于快速回收资金。但这么大体量的地块在功能方面还需要做细分。尤其是地块南北的广渠路、南磨坊路未来都是标准很高的市政主干道，如何利用好南北地块，开发一些非住宅项目非常关键。”

　　SOHO中国董事长潘石屹则透露，如果拿到该地块，“绝对不多做住宅。这个区域住宅太多，商业才值钱。”

　　此前，该地块一直在做交通评价。有业内传言如果交通评价未能获通过，则该地块总建筑面积会从90.2万平方米减到70万平方米。对此，杨强宏表示，目前该地块根据交通评价结果在用地地界、代征地等方面进行了些微调，但总规模变化不大，还是在90万平方米左右。

　　至于该地块的价格，潘石屹对其估价为每平方米4500元，按照90万平方米的总建筑面积计算，地块总价为40.5亿。

　　业内人士对该地块住宅估价在每平方米1万元左右。

　　此外，唐家村商业金融用地北面为金都杭城、沿海赛洛城等大盘，西面为金海国际。该地块总建筑面积37000平方米，建成后有望成为百子湾居住区的重要配套；广渠路15号地块在后现代城的南面。总建筑面积440900平方米，是四环内不多的一块体量较大地块，预计也会吸引不少眼球。据乐成国际市场总监张榕介绍，广渠路31号北京乐成国际学校居住及配套用地，总建筑面积只有8000平方米，目前属北京内燃机厂用地，招拍挂后，乐成方面应该会摘牌，主要是作为乐成国际学校的教师宿舍和学生宿舍。

　　东坝地块建面超40万平米

　　位置较好，周边楼盘单价已达6000多元

　　关注指数：★★★★

　　朝阳区东坝向单店住宅及配套项目用地位于东五环七棵树桥附近，总建筑面积约45.45万平方米。杨强宏认为这块地无论在位置和体量上都还不错，推出后会引起激烈竞价。该地块周边比较有代表性的楼盘是北京奥林匹克花园，其一二期已售完，2003年开售时均价约5600元/平方米。去年下半年开售三期，目前精装修均价6700元/平方米。

　　“当年北京奥林匹克花园的容积率不到1，向单店地块的容积率在1－1.5左右，预计新盘售价会从6000多元起价”，杨强宏这样预计。

　　管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地则位于京通快速路南，城铁管庄站附近，总建筑面积19.5万平方米。距离该地块较近的在售项目是东一时区，其精装修均价为5200元/平方米。管庄地块较东一时区更靠近京通快速路和城铁站，预计售价不会低于这一水平。

　　此外，南沙滩东路3号居住及配套项目总建筑面积10.5万平方米。目前该区域在售项目的华源冠军城精装修均价达9600元/平方米。

　　5块地“预热”市场

　　用地规模较大、交通便利，预计将受追捧

　　关注指数：★★★★

　　在即将上市的48块土地中，丰台有5块土地，规划用途涵盖了商业金融、住宅、行政办公等多方面。其中，最大的万恒家园二期项目用地，其规划建筑面积达到416500平米，另有三块地的建筑规模多在10万平米左右。

　　去年，万科、城建分别在丰台摘得住宅用地，项目均将于今年入市，加上枫南世嘉（亚飞小区）、沸城、亿城天筑、总部商务花园等已经于近期上市或者即将推出的新项目，丰台今年新盘放量将可轻松地突破100万平米。

　　业内人士分析，经过近几年的发展，丰台已逐渐成为楼市供应主力，成为与朝阳、海淀等传统热点区域并驾齐驱的板块，土地持续放量、新盘不断上市、老盘推出后期、价格持续攀升将构成丰台今年楼市的主旋律，尤其是今年即将推出的一些新地块，由于规模较大、靠近市中心、交通便利等先天优势，预计会吸引大量开发商关注。

　　核心区劲添5地块“解渴”

　　主要为住宅及商业配套，总建面达31万平米

　　关注指数：★★★★

　　通州区即将入市的5块地主要分布在运河沿岸和轻轨周边，位置及质量相当好，总规划建筑面积达到31万平方米，规划建筑类型均为住宅和其相关商业配套。

　　此次通州有5块土地即将推向市场，对去年整整一年在核心区域没有土地放量的通州楼市来说绝对是个利好。2005年通州普通住宅项目新开盘的只有3个，开发量仅为23万平方米。而2004年通州普宅新开发项目多达11个，开发面积达200万平米。

　　在区域整体开发量减少的局面下，通州楼盘在去年底出现了“惜售”的现象，同时也导致房价上涨15%左右。

　　“此次通州即将推向市场的土地整体质量不错，2004年‘8·31’过关土地的建面为131万平方米，加上此次推出的31万平方米，可以缓解一下该区域普通住宅开发量锐减趋势，尤其是对平衡核心区域的房价将起到一定的作用。”靓景明居策划经理李明华分析：“在通州的好多开发商已经‘断粮’。这些土地在公开出让中肯定会引发激烈的争夺。”

　　地块偏小开发商热情不高

　　全年入市地块将达30多块

　　关注指数：★★★

　　大兴区又有5块，分别位于黄村镇和采育镇，涵盖了居住、商业金融等用途。

　　但仅有采育镇镇区改造起步区项目用地达到了200724.7平米，但位置相对偏远。其他4块地中最大的也不过5万多平米。

　　大兴当地一些开发商认为，由于即将入市的5块土地规模仍然偏小，一定程度上影响了其关注度，加之大兴今年陆续上市的土地总量将达到30多块，进一步分散了开发商的注意力，估计这5块地的竞价将不会很激烈，甚至可能会以底价成交。

　　市土地整理储备中心大兴区分中心有关人士表示，已有十几块地招拍挂前的准备工作进展较快，土地总面积约100公顷，其中面积较大的是大兴新城三合庄改造项目，规划建面达73.43万平米。

　　重磅推写字楼、商业用地

　　总建面约30万平米，业界称拿地要谨慎

　　关注指数：★★

　　此次石景山区推出了3宗土地，其中，石景山金鼎商贸区用地位于八角地区，总建筑面积154834.6平方米，银河商务区一期、二期用地规划用途也为商业服务业、写字楼。这两块地位于地铁1号线八角站附近，二期总建筑面积超过20万平方米。

　　今年年初，市国土局曾发出公告，把石景山TSM南区商业金融用地部分改为高档公寓，调整的建筑面积为12万平米左右。其原因是“考虑到该地区不宜承受大规模商业金融设施”。而此次石景山区再次推出大体量商业、写字楼用地，杨强宏表示，“北京的商业项目偏多，发展压力很大，石景山区商业氛围更淡，开发商拿地时应该会比较慎重。”

　　本版采写/本报记者 张宏强 许子凌 张学冬

(责任编辑：桂衍民)