涨，涨，涨，从2003年下半年开始，广州楼市开始进入上行通道，去年全市预售商品房销售均价为3746元/平方米，与2004年相比上升了7.7%。楼价居高不下，无论是开发商还是购楼者，却承受着巨大的心理压力。

    从去年6月新政开始，房地产行业迎来了宏观调控年，但一系列的政策并没有对楼价带来实质性的影响，楼价一路涨，楼盘照样卖。今年一开春，广州市政府对房地产行业的监管力度明显加强，从土地供应、开征税费、推出经济适用房、规范楼盘销售程序等方面都表现出政府整治的决心，这些因素对今年的楼价走势会有怎样的影响，广州今年各区域的行情如何？哪些板块最值得关注，本期我们邀请了广州各大中介行，对今年的楼市作出预测，作为市场的前沿，他们的推测应是准确和到位的。

    今年广州楼市的热点还是住宅，估计上半年老八区的住宅供应量在150万－200万平方米之间，全年为500万平方米左右。总体供求情况将持续去年的求大于供。而上半年可能由于入市货量少，楼价上升幅度相对较高；下半年供应量加大，升幅将降缓，预计全年价格涨幅有可能突破两位数，即10%以上，而商品住宅的价格涨幅大约9%-11%。

    楼价随着市场“走”

    2005年土地市场拍卖火热，土地成交价格屡创新高，这些土地开发的物业今年陆续上市，直接导致房价上升；写字楼物业今年大量上市交易，对商品房价格涨幅的影响力将进一步加大，迫使商品房成交价格向上攀升；商铺、酒店等物业交易增多，海外基金、境内游资入穗狩猎商业地产，对商品房价格也起推波助澜作用。

    楼价上升的诸多因素中，往往被买家忽略的是，由于国家金融政策收紧以及新出台的税费政策等，从而导致开发商的资金运作成本也有3－5个百分点的增加。

    今年住宅楼盘最大的特点是整体品质的提高，开发商注重对产品升级换代，在规模、户型设计与装修标准上都有会有较大的提升，这也同样加重了开发成本。

    另外住宅市场供应量收缩，而且以中、高档为主，也将整体价格推高。

    住宅仍是领涨“主力”

    人们往往习惯将注意力集中在住宅市场上，而忽视了其他物业交易价格对商品房整体价格涨跌的影响。中地行对2003-2005年的楼市情况进行了全面对比分析，得出一个令人深思的结果：住宅成交均价虽然从2003年3932元/平方米上涨至2005年5117元/平方米，但是其对商品房均价的贡献度却由79.72%下降至77.26%，价格推动影响力在下降。

    而写字楼成交均价从2003年7649元/平方米上升至2005年8252元/平方米，商品房价格影响份额由3.78%上升至5.73%。近两年写字楼成交量不断上升，对商品房整体价格的贡献度大大提高。

    对商品房价格涨幅影响份额上升最快的是停车场。2005年停车场销售价格和销售量都有较大的提升，使其在商品房价格涨幅影响份额大幅上升。而住宅只有7.78%，低于商品房10.73%的整体增幅，住宅价格对商品房整体价格上涨的影响力虽然下降，但主体地位仍不可动摇。

    以上数据反映，领涨商品房价格的主体物业是住宅，但影响力正在下降，写字楼物业对商品房整体价格的影响正在上升，停车场物业对商品房价格涨幅影响力的加大值得关注。

    最大看点在珠江新城

    今年比较值得关注的是四大板块：珠江新城、天河北板块写字楼、住宅物业；琶洲商铺及写字楼物业；番禺区华南板块住宅物业；白云区城郊板块住宅物业。

    2005年住宅价格涨幅的区域依次为天河区、海珠区、番禺区。预计2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。

    今年将是珠江新城全面腾飞的一年，也是广州市今年高楼产品供货量最大、品种最多的区域。预计有18个住宅项目、11个商业项目在年底前上市。其中超过一半的楼盘集中在珠江公园以西、中轴线以东的中部区域，花城大道、金穗路等将成为置业的热点地段。同时，住宅项目超过商业项目，成为今年珠江新城物业的主要供应类型。