中国房地产市场正成为海外基金争入的目的地。据国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心,近期发布的《2005中国外资地产基金生态报告》显示,不包括房地产热钱投资和外资债权融资,外资地产基金去年投资中国住宅市场约达28亿美元,2006年投资额度将是上个年度的四倍,今年外资地产基金投资将增长至70亿美元。

    凯德置地的“中国地产算盘”

    “中国目前是全球房地产少有的几个充满机遇的市场之一。我们随时准备抓住机会,进一步扩大在中国的布局。”近日,凯德置地(中国)投资有限公司总裁林明彦向记者表示说,作为新加坡嘉德置地集团在华独资的房地产集团企业,他们经历了中国房地产过去十年迅猛发展的全过程。目前在华总开发业绩已近270亿元人民币。

    新加坡嘉德置地近期业绩报告显示,2005年上半年的收入中11.2%来自中国,达13.25亿元人民币,较同期上升了14.2%。中国已成为嘉德置地在海外投资仅次于澳大利亚的第二大市场。

    2005年初,凯德置地相继出售了持有的上海新茂大厦和旗下一子公司沪腾地产,其在上海的商业项目也只剩下了上海来福士广场。这样的举措不免引来业界关于凯德置地将撤出上海市场的猜疑。林明彦表示,上海在凯德置地的中国布局图上仍占据着重要角色。“我曾多次、在多种场合表示,凯德置地进入北京市场的速度快、势头猛,并不意味着凯德在战略转移,更不意味着凯德放弃上海。”他表示,上海是凯德置地中国业务的源头,是大本营。

    2005年,凯德置地在北京市场可谓“异军突起”：斥资17.46亿元全资收购了北京华联商厦(行情,论坛)安贞店和望京购物中心；以5.5亿元拿下北京东直门1.47万平方米的综合用地地块；又以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。截至目前,凯德置地在北京的投资额已高达78亿元。

    另据记者了解,2005年,凯德置地在广州火车东站两万平方米的项目已经规划完成,标志着凯德置地在广州也开始了资本进军的步伐。至此,凯德置地在中国上海、北京、广州三足鼎立的业务布局已经呈现。

    然而,这样的战略布局仍然没有满足凯德置地的“胃口”。据记者了解,凯德置地在中国业务扩张的版图上,成都、武汉、大连、天津、宁波等地均被纳入其中。

    海外基金更依赖合作伙伴

    正当国内为担心房地产泡沫紧缩银根时,海外基金却在这个时候加紧了进入中国的步伐。作为美国最著名的房地产投资基金之一华平投资集团,最近不只对富力地产投资了6500万美金,还对联想旗下的融科智地投资了300万美金。

    据记者观察,华平集团对中国的投资主要依赖国内的一些合作伙伴,在经济发展较快的二线城市投资开发项目。他们认为,选择好的合作伙伴,对想投资中国的境外基金非常重要。因为好的合作伙伴是这个市场的专家,他们对这个市场非常熟悉和了解。如在比较住宅市场和商铺市场后,华平投资集团表示更看好住宅市场,因为中国允许住宅预售,这给企业带来了比较好的现金流,跟亚洲其它地方比起来,住宅预售制度决定了境外基金更看好中国的市场。

    谈到投资回报问题,华平投资集团负责人表示,20%的回报率是华平集团在华投资的标准。虽然目前他们在印度市场的投资回报率比在中国的高。但与中国不同的是,外国人在印度的投资更多的是一种投机,回报率差不多达30%。该负责人认为,2006年是充满希望的一年,美国的经济在下滑,速度也在放慢,海外基金更看重中国市场。

    外资加速游向二线城市

    戴德梁行最新的研究指出,随着中国内地成为投资者的新焦点,受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。

    “目前我们接获很多国际客户的查询,都是有关投资内地二线城市的机会,其中有投资基金更要求我们将全国20至30个二线城市进行比较,向他们推荐最具投资价值的城市”,戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿说。

    而另一家国际物业顾问------仲量联行发表的最新报告也显示,二线城市将逐渐成为跨国企业地产扩张的重要目的地,不少在北京、上海和广州设有机构的跨国企业已经将业务扩展到二、三线城市。在仲量联行的调查中,近80%受访跨国机构表示,会在扩张城市寻求写字楼物业,其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外,还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。此外,二线城市的大型超市、连锁店等拥有大型主力商业进驻的零售物业,也得到诸如麦格理银行、凯德置地、摩根士丹利等海外基金的青睐。

    叶建成表示,虽然一些大型海外基金对二线城市也有兴趣,但是这些城市是否有投资市场,是否有成熟、成形的物业可供投资,是困扰这些基金的主要问题。没有合适的投资品,海外基金依然难以进入。