从“居者有其屋”转向“居者有屋住”

    建设部日前发布2006年工作重点，首次提出，要搞活住房二级市场，规范发展房屋租赁市场，鼓励居民通过租赁等方式解决住房问题。这被业界解读为：政府引导住房消费的观念正在从“居者有其屋”向“居者有屋住”转变。专家说，别看这只有一字之差的两句话，意思却大不相同，前者强调“其”（即有自己的房子，也就是有自己产权的房子），后者强调“住”（至于是否属自己产权则在其次）。业内人士认为，鼓励居民通过租赁等方式解决住房，可以大大缓解商品房市场的购买压力，有利于平抑当前过高的商品房价格。

    买房成为第一大消费支出

    “你买房了吗？”不知什么时候开始，老朋友见面常常就会提到房的问题，就像国人常问的“你吃了吗”一样，而且现在很多年轻人谈婚论嫁也把是否有自己的住房列为第一选择，以致有人抱怨“到底是嫁人还是嫁房？！”

    近年来，住房的社会化、商品化，买房几乎成为老百姓的第一大消费支出。据省城调队统计:去年前三季度，我省城镇居民人均可支配收入5834元，同比增长10%，人均消费性支出4667元，增长7.4%，其中居民人均购房支出653元，增长72.9%，购房支出所占比例和增幅都居第一。据成都市统计局资料，去年上半年成都市居民人均消费支出4458.46元，其中人均购房支出达到609.42元，占消费支出比例超过10%，据称，在房地产大热的2004年，成都市区居民人均购房支出甚至达到创纪录的2237元，差不多是居民消费总支出的20%。很多人感叹：因为购房，生活水平降低了，买房成为最大的负担。

    伴随着购房人群的急增，住房私有率急剧提高。据全国工商联住宅产业商会2005年5月对全国16个城市（包括北京、上海、天津、成都）的调查显示，1998年16城市中低收入家庭房屋平均自有率为37%，2004年，16城市中低收入家庭房屋平均自有率达到70%。成都市统计局统计，截至去年上半年成都住房私有率则已占到总数的84.3%。有专家开玩笑说，我国住房私有化率已经“赶英超美”了。

    “没有房贷款也要买房，很多人的住房消费观念实际进入了一个误区。”省社科院徐山明教授日前指出：“并不是住房自有率和私有化越高，越说明住房商品化程度高，更不能说明住房水平提高。”专家介绍，经过上百年的市场化积累，欧美发达国家住房的平均自有率不过60%左右，美国人平均一生换7次房，美国的住房自有率只有65%，德国只有45%，瑞士更低，只有30%多，但这些国家的住房水平都不低。一位外国人听说中国如此热衷购房很是不解：你们为什么不去租房，非要去买一个越来越贵并且要厮守终生的房子呢。

    租赁市场乏人问津

    老百姓热衷于购房，与社会舆论、政策引导、传统消费心理等息息相关。“美国老太太贷款买房子”和“中国老太太攒钱买房”的故事前几年对普通人的住房消费观念起了很大的刺激作用，“花明天的钱圆今天的梦”成为时尚，“有钱的买房，没钱的贷款买房”，几年时间把房地产市场托得一片火热。以成都为例，1998年商品房销售面积为324万平方米，2001年增至701万平方米，三年增长一倍多，2005年成都商品房销售面积则增至1600万平方米，7年增加了近4倍。但反观成都的房屋租赁市场，却是很少的人在租房。

    一位刚刚来蓉的海归人士曾经想租一套住房，翻看成都市面上的报纸，发现媒体上的楼市广告90%以上都是商品房买卖广告，租赁广告却极少，这也从侧面说明租赁市场发育不健全。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生进一步指出，我国住房制度改革以后，几乎90%以上的房子用于出售。

    在一些房产商甚至地方官员眼里，房地产交易市场就是商品房买卖市场，对外招商开口就是“这个城市还有多少人多少人需要购房改善住房条件，市场需求旺盛”。其实这是一种误导，改善住房的方式很多，可买、可租、可共建、可联建、可集资建房、可合作建房等等，为什么一定得买呢？这种“要改善居住就要买房”的暗示，把几乎所有的家庭都往购房市场赶，房价岂能不高？

    房价近几年连年上涨，造就了一批楼市“负翁”。2001年成都商品房均价为1850元/平方米，2005年涨至3875元/平方米，4年提高了一倍多。按2004年成都城镇居民人均可支配收入10394元计算，多数楼盘的房屋总价（100平方米）已经超过个人年收入的30倍以上，因此举债买房成了大多数人的选择，“楼市负翁”日渐增多，去年成都几家银行分别向逾期贷款者发出催款通知，给“负翁”们敲响了警钟。

    “宁愿饿肚子也要买房子，这种住房消费观念应该改一改了。”省社科院一位专家认为，租房也是一种时尚，从某种程度上讲，购房是一种投资行为，租房才是真正的消费行为。买房注重的是房屋的产权，而租赁更注重房屋的居住使用功能，所以某种意义上说租房才是真正的有效消费需求。

    引导居民租赁解决住房

    鼓励居民通过租赁解决住房问题或者改善住房需求，有关专家开出两剂药方，一是要大力引导消费者树立健康的房屋消费观念，二是建立健全完善的租赁市场。

    社会舆论的观念引导很重要，前几年，老百姓重储蓄不愿消费，一个广为流传的“美国老太太和中国老太太”的购房故事，就让很多人主动掏钱往楼市里砸。当下市场的房价之所以居高不下，其中一个重要因素，就是过往的住房供应政策支持了房地产开发而忽略了住房的租赁经营。住房买卖垄断了市场，租赁市场却没建立起来。虽然一些城市推行有经济适用住房和廉租房的供应，但由于总量较小和门槛较高，对调控房价的作用甚微。

    如何建立健全租赁市场呢？专家建议，一是政府从政策上制定商品房租赁管理办法，鼓励发展房屋租赁业务，同时对从事房屋租赁的中介机构进行资格审查和资质管理，规范租赁交易行为。同时一定程度上实行租赁优先的原则，扩大廉租住房和经济适用住房的供应范围。

    在实际工作中，引导一批有实力的房地产开发企业从事租赁房的开发建设，直接用于出租。可参考经济实用房管理办法，在土地划拨、银行提供低息贷款、税费等方面适当减免或优惠。对现有市场上的空置房进行全面清理，鼓励企业或政府采取委托经营或买断的方式将之推向租赁市场。

    业界人士认为，建立健全房屋租赁市场，鼓励和引导城市居民通过租赁改善住房需求，使房地产市场的自有率和出租率达到一个合理水平，对调控当前房价将起到重要作用。