作为空置房的重灾区,上海一方面要通过政策调控手段来解决,另一方面通过开发商在营销方式上的创新,如果开发商一味地大打价格战则不利于房地产市场稳定发展,市场恐有崩盘的危险。
    由以前包销转为分销,房产开发商的新盘销售体系开始创新。
    《财经时报》近日获悉,上海的汉宇地产、中原地产、美联等代理公司开始涉足分销楼盘,以前一个新楼盘由一家包销的情况比较少见。
    这种悄然风行于上海业内的做法,带来的利处是:一方面,开发商可以降低楼盘推广的成本,分散风险,快速回笼资金;另一方面,开发商可以达到消化去年积累房源的目的。
    快速销售
    “如果把楼盘给几家中介公司分销,就形成了很多个销售点。”汉宇地产总经理施宏睿向《财经时报》表示。据悉,汉宇在帮十几个楼盘做分销,平均每个月可以卖出二、三套房子。
    他认为,市场好的时候,开发商更注重产品策划,是市场推动销售;现在开发商压力大,更注重销售手段。
    市场低迷催生销售手段的变化。房产之窗网楼市行情监测系统显示,2006年2月第一周共成交新盘1493套,面积达14.2万平方米;其中住宅1138套,成交面积12.3万平,住宅类均价6458元。
    “2005年春节期间尽管成交也曾陷入低谷,但在节后很快恢复了正常的成交量,并在去年2月底3月初冲高到‘峰点’。”房产之窗分析师尹喻向《财经时报》表示。在去年的宏观调控下,上海楼市特别是新房市场还处于政策的“惯性”影响下,楼市恢复正常成交的时间已被拉长。
    上海许多开发商利用分销的办法回笼资金,如金地开发的“未来域”,不仅开发商自己销售还分给中原代理销售,上海置业开发的“绿州千岛花园”项目,由汉宇地产做分销。
    事实上,开发商邀请代理商做场外分销在香港等地早已成为惯例。在上海,几年前,瑞虹新城一期开盘时邀请几家代理商做分销,只不过后来市场逐步好转,这种方式不被采用。
    分散风险
    “这种营销方式是有一定的前提条件,只有开发商在销售上存在一定困难,才会转为分销。”上海珠江投资有限公司营销总监宋悦青向《财经时报》表示,从某种角度而言,这种方式可以增加一定的客源。
    目前开发商所面临的压力非常大,如果不能快速销售,会影响银行的利润。央行上海总部近日发布了《2005年上海市金融运行报告》,对当前沪上房地产交易量持续保持在较低水平的现状表示关注。报告认为目前上海房地产市场调控效应明显,房地产开发投资增幅回落,商品房成交量持续维持在较低水平,商品房销售价格月环比已连续7个月下降。
    报告还透露,在2005年,本地金融机构房地产开发贷款同比增多,个人住房贷款增多较少,直接导致了个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。
    专家指出,现在开发商承受着众多压力,既要面对银行还款的压力,还要面对购房人退房的压力,现在开发商唯有快速销售,以求早点抽身,所以开发商应在销售上多动脑筋,利用多种资源来销售产品,由原来的一家代理变为产品分销。
    这种销售方式非常像外汇投资,分散风险,多头和空头都做。开发商把自己的楼盘分给几个代理公司来销售,即使一家代理公司销售业绩不好,还有其它几家代理公司可以弥补,以达到开发商自己的销售指标。
    有业内人士分析,一家代理商销售楼盘,客户的资源有限,销售的渠道单一,很难在开发商规定的时间内完成销售任务,开发商所承受的风险很大,特别是面对银行还款压力时。
    消化空置房
    国家统计局最新数据显示,2005年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积6204万平方米。商业地产空置面积在2005年上半年也达2878万平方米。
    《财经时报》获悉,上海商品房空置量实际远不止1000万平方米。面对有效需求和投机需求的双重萎缩,消化空置房已成上海房地产市场燃眉之急。
    作为全国房地产市场泡沫最严重的上海,从第二季度开始,上海的房价一路下跌,至今下跌20%左右,虽然06年的市场有止跌的迹象,但是购房人对市场已失去信心,市场没有投资,趋于平淡,开发商首要工作是重新树立购房人对市场的信心,另外就是如何完成销售。一些地方政府也在利用金融手段及行政手段来解决空置房的问题。
    作为空置房的重灾区,上海一方面要通过政策调控手段来解决,另一方面通过开发商在营销方式上的创新,如果开发商一味地大打价格战则不利于房地产市场稳定发展,市场恐有崩盘的危险。“只有在营销上多下功夫,创新销售理念,才能消化去年积压的房源。”上海一位房产专家指出。(022032)
    名词解释
    空置房
    目前对空置房的定义,一个是官方定义:根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。另一个是市场定义:开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
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