是房价拉高了地价,还是地价推高了房价？是土地供应赶不上开发需要,导致房价上涨,还是开发规模过大,导致了住房“结构性过剩”？这组问题成为中国房地产市场近日新一轮争论的热点。

    自2004年中以来,“地价推高房价”和“地荒导致房价上涨”成为开发商为不断上涨的房价辩护的主要论点。其主要理由是,2004年中开始的“宏观调控”以控制土地和信贷为核心,首先是在全国范围内将土地开发审批暂停半年之久,而后加大推行土地集中收购与拍卖政策的力度,这导致土地供应减少,开发面积增长速度下降,并使得开发商的土地成本至今上升10%~50%不等,甚至更高。

    一些官方机构的声音则做出相反的判断。中国经济景气监测中心一份研究报告称,当前房屋存在潜在过剩危机,商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积,商品房空置面积达1.14亿平方米,其中高档商品房以及一些交通不便的远郊区商品房过剩,绝大部分廉租房、经济适用房以及低价商品房供不应求。在2005年全国已被购置土地面积中,未完成开发的有近1.7亿平方米,按2005年前11个月的开发水平,还能满足一年多的开发需要。

    这类辩论似乎要陷入循环逻辑。解释这一悖论的关键在于看清中国的土地供给安排：政府通过“土地储备中心”直接向农民征收农业用地并转换为非农业用地,将其使用权转卖给住宅开发商或工业用地用户,或者通过拆迁计划向市民征得所在地块的使用权,然后转卖给开发商进行开发。政府面对居民成为土地使用权的强制征用者,同时又在土地一级市场上处于垄断卖方的地位,这一进一出之间的价差及其诱发的逐利动机不可小觑。

    官方智囊机构“国务院研究发展中心”最近在一份基于两年半全国调查基础上的报告中指出,在实际运作中,土地储备中心已完完全全成为一个土地经营的主体,成为政府将土地“低进高出”、实现利益最大化的工具。但是,在拍卖商业性用地之外,由于行政划拨土地和协议出让土地的非盈利性,能够盈利的经营性用地供应比重在各地区差别甚大,政府垄断土地征用和出让并非一本万利。因此,政府同时存在扩大土地供应量和提高土地经营性转让价格的动机。

    如此看来,地价与房价谁拉动谁的争论并不难解：二者的螺旋式上升都意味着地方政府收入的增加,只要这一循环还没有超过居民整体支付能力的极限,造成房地产市场的萎缩。而取得土地的开发商将首先把土地用来集中开发利润较高的高档住宅,造成“空置”,中低档住宅则处于供不应求状态,因此形成“结构性过剩”与房价整体上涨并存的局面。

    政府对土地一级市场的垄断才是房价与地价之争的症结所在。如果土地供给没有实现市场化,房价与地价关系之争可能是个伪命题。中国宏观经济专家宋国青曾戏言,如果给农民的补偿足够,银行对贷款效果充分负责,“说极端一点,中国的地,谁爱圈谁去圈,越多越好。”——至少,不应该只由逐利的政府一家来圈。