易居中国2006展望报告

    在这一份名为《上海房地产市场2005年回顾和2006年展望》的研究报告中，易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，2006年是经济发展的“转轨”年。对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说，2006年更有“筑底、平稳、发展”的任务。

    三方面把握产业大势

    宏观经济层面，“十一五”开局之年，国民经济增长看好。预计经济发展模式将逐步转向“需求拉动”。2006年将是解决转型问题的良机，国民经济增长动力“向消费倾斜”。经济增长速度继续保持较高水平，宏观经济将表现出“一稳一扩”两个趋向，即“适度控制投资增长，同时积极地扩大消费需求”，宜保持适度的国民经济增长规模和总供给，保证经济增长稳步推进。另一方面，“十一五”期间奥运会、世博会等重大利好不断，开篇年也必然加大推进力度。

    行业政策方面，2006年的政策调控将以贯彻落实为主要原则，调控关注中长期效果。总体上，今年的房地产行业新政将表现为由“调控”向“调整”转变。在调控力度上，会由“重”到“轻”。调控效应上，会由“短期”到“长期”。

    市场发展层面，鼓励住房消费，房地产业将持续发展。作为国民经济关联性最大的几个行业之一，房地产行业对于经济发展的拉动作用是显而易见的，因而其重要的行业地位将继续凸现，持续健康发展仍是行业发展的主旋律。鉴于“十一五”规划期间，需求的扩张将是降级发展的关键，经济增长模式将要从投资拉动转向消费拉动，而在扩大消费需求中最有意义的、对上下游产业带动作用最大的，仍然是住房消费。2006年，房地产市场将迎来“鼓励自住消费”时代。

    调整中市场走向稳定

    2006年上半年，沪上楼市“调整回归”的趋势几成定局；下半年，在达到“供求关系”与“价格”的双平衡之中，楼市将逐渐走出调整的格局，长远走向趋于明朗化。具体来看，预计2006年上海房地产市场将分三个阶段走。

    第一阶段（一季度）

    在调整中寻找底部

    供求关系方面，就2006年一季度的供求而言，形势将会比较严峻。一方面供求将会有所加大，主要是因为2005年上海市土地供应量非常之大，达到3000万左右，部分获取较早、开工较快的土地面临上市，同时也考虑到部分开发商急于求现的急切心态；另一方面现阶段市场形势依旧严峻，消费者观望心态较强，而一季度是传统的销售淡季。所以预期供求关系将会经历一个先放大再收缩然后再逐步理性的过程。

    价格走势方面，2006年一季度上海房价仍将保持下探的态势。由于供求关系依然被放大，同时由于消费者的心理预期依然看跌，所以市场对峙双方依然是买方稳占主动权，开发商唯有理性的顺应大势，实现房价进一步的回归，从而在降价过程中逐步寻求市场“底线”所在，这就要求市场中各种物业都能够降价以求放量。

    第二阶段（二季度到三季度）

    在寻底中达到平衡

    供求关系方面，随着一季度供求关系的严峻过后，总体供求将会逐步趋于理性和缓和，预期第二季度和三季度之间将会缓慢的实现供略大于求这一局面。

    价格走势方面，第二阶段的上海房地产价格走势将初步寻找到平衡点，但对于不同物业而言，其价格探底的方式和过程并不一致。总的来说，高端物业价格已经稳定；中端物业价格将在震荡中验证均衡；低端物业价格进一步下调。

    第三阶段（三季度以后）

    在平衡中趋于稳定

    供求关系方面，三季度后，供求关系将趋向于平衡和稳定，不会出现明显波动。此外，按照中央调控精神和十一五规划建设“和谐社会”的目标，合理的供应结构、适度的供应总量、适宜的供应节奏，将是大势所趋；另一方面，交易量逐渐恢复并达到正常水平，改善型需求、刚性的自住需求、投资投机需求、动拆迁需求、外省市及境外需求等等正常释放。

    价格走势方面，经过三季度之前的调整寻底，各价格段物业将先后止跌企稳于合理的水平上，但未来价格回升与否则取决于整体形势及宏观政策的发展取向。

    四大风险

    供过于求居首

    报告认为，2006年上海房地产市场可能存在四大方面的风险。

    其一是供过于求。由于供求关系继续严峻，将导致成交价格的下滑。开发商只有采取积极措施，提升产品性价比，进行差异化定位才能度过难关。

    其二是中低价商品房的去化风险。

    其三是开发商资金链断裂风险。由于过度扩张、过紧安排现金流而导致企业资金链断裂的例子比比皆是，因此正确预估宏观形势，降低企业资产负债率，拓展融资渠道，将成为未来房地产企业必须研究的重大课题。

    其四是交房风险。在市场经过降价后，交房矛盾可能集中爆发，需要企业积极应对。