去年大涨今年是否仍有后劲？业界大胆预测六大热点片区楼价走势——涨幅最高或达18%

　　编者按：经历了2005年楼价大涨后，今年市场最关注的无疑还是楼价的走势。深圳楼价似乎仍避免不了一个“涨”字。2006年1月，深圳楼价以10%的涨幅位居全国第一。那么，被公认为今年楼市最热的六个片区宝安中心区、龙华、龙岗中心城、布吉、南山、梅沙片区房价将走向何方？到底能涨多少？本报记者专访多家研究机构及业内人士，大胆预测片区楼价走势。

　　预计涨幅18％

　　 龙岗中心城：增长势头最猛

　　作为去年房价涨幅最高的区域之一，龙岗中心城同样是今年深圳地产市场最大的热点，仅新盘可能就有12个。而关于今年房价，美联物业研究部预计将可能达到6000~6500元／平方米，涨幅可能在10~18％徘徊，将成为2006年增幅最快的片区。

　　该研究中心分析认为，近年中心城的商品房以多层、小高层和高层为主，而从今年起，该片区产品类型日趋丰富，这将会结构性拉动中心城的成交均价。如目前进入推广前期的招商·依山郡，佳兆业的水岸新都，其物业形态就包括花园洋房、townhouse，价格预计将达到8000~10000元／平方米。

　　另外一个重要的改变是，从今年起龙岗中心城的房地产市场受到政府和品牌开发商前所未有的重视，从该区土地出让计划、开发商的关注度、重大的政府资金投入和配套建设便可窥见；地铁3号线、奥体中心、大工业区发展等的利好，促其成长为龙岗最具发展潜力的区域。随着人气的聚拢，区内将会迎来第一次的业主更换期。

　　 预计涨幅8％

　　 布吉：持续螺旋式上升

　　布吉是靠近市区最近的片区之一，是罗湖和港人的置业重地。但比较其他区域同质楼盘，房价约低1000元／平米，楼市均价基数也相对较低。

　　在过去1年里，众楼盘鏖战布吉，全年推盘量约17个项目，供应面积逾90万平方米，创下布吉楼市历史新高。正因为竞争激烈，加之产品同质化严重，落后的规划使得整体布局较混乱，新楼盘之间难以形成聚合效应，布吉楼市涨幅受到一定的限制，整体区域的房价处于慢温式、螺旋式上升状态。

　　今年布吉楼市的住宅供应将与去年持平，至少在130万平方米以上；从小户型到复式单位，各种档次的楼盘层出不穷，为置业者提供了更多的选择余地，使“郊居化”概念得到更大程度上的延伸和发展。更为激烈的竞争又将上演，但“中产出关、北上置业”的大潮对布吉来说该是一个极大的利好。此外，深惠公路改造和地铁3号线的工程推进将是本区楼价最为有效的强心剂。美联物业研究部预测，2006该片区将有8％左右的涨幅。

　　预计涨幅15％

　　 宝安中心区：步入平稳增长期

　　2005年宝安中心区楼盘成交价格在5500~6000元／平方米，少量楼盘在5000元／平方米以下，涨幅约为30％。“如此大幅增长将为今年的上升空间和上涨幅度带来制约，预计今年以后房价将步入平稳增长期”，同致行总裁助理刘海龙及星彦地产研究中心经理青忠贵表达了同样的观点。但青忠贵认为，鉴于配套的逐步完善到位以及商业氛围的日渐浓厚，本区楼价还将会持续上涨，并将在未来会追逼南山。他预计今年的涨幅将在15％左右。

　　美联物业研究部认为，促使楼价继续上涨的原因还在于，开发商是本地具有较强实力的企业，楼盘品质与关内相差不大，产品设计与主力客户群需求吻合，并且规模在10万平方米以上的社区在80％以上，具有“大社区”的物业开发特点，生活配套更为完善。

　　预计涨幅8％

　　 龙华：今年起迈入快车道

　　龙华在2005年留下的置业热潮还将在今年延续。从去年4月份开始，龙华的新盘就被纷纷推上深圳市房地产行业的销售榜。二线拓展区，除了售价高达28000元／平方米的圣莫利斯以外，星河丹堤以及信托地产的高端项目不久也将临近销售期。

　　据悉，在这个片区，不久的将来还将有上10个中高端项目供应。同致行总裁助理刘海龙指出，这将有可能为龙华楼价带来跳跃式增长。据代理公司方面透露的消息，金地梅陇镇、碧水龙庭等项目定价将可能突破6000元大关。

　　从供应特点来看，2006年龙华的主力户型仍以三房为主，龙华的房地产开发在向大社区、大盘的方向发展，在某些方面甚至已经超过了关内房地产开发的水平，片区整体居住形象有很大提升。这也将是龙华楼价迈入快车道的重要支撑。

　　鉴于片区已经成为深圳的次中心区，凭借其优越的地理位置以及浓厚的居住氛围来看，已经吸引了众多在关内工作的普通工薪客户。2006年，随着交通网络体系的搭建，龙华往来市区更为便捷通畅。预计该片区在2006年新盘的成交价格会有进一步的上涨，成交均价会达到6500元／平方米左右，涨幅约在8％左右。

　　预计涨幅8％

　　 南山：均价有望全市最高

　　去年南山住宅销售价格增长了35.65％，位居6区增幅之首。“今年南山的楼价依然会上涨，虽然涨幅会远低于2005年，但由于基数较大，因此均价有望超越福田罗湖，攀升全市最高。”星彦地产研究中心经理青忠贵分析，并预测涨幅将会在10％左右。

　　南山楼市今年最大的特点就是大盘云集。除去红树湾和华侨城的高端楼盘，不乏半岛城邦、兰溪谷2期、花园城、华联城市山林等建面在10万平米以上的大盘。从上周半岛城邦的解筹火爆的情况来看，南山楼市需求潜力巨大，200万左右的推盘总量似乎不能满足强劲的置业需求。如此，即使政策调控，房价上涨也无可阻挡。

　　“城市价值的放大和功能的完善以及南山人口的持续增长也将致使南山楼价继续走高”，刘海龙认为。但今年以后，南山楼价已经完成了一个补涨的周期，与福田的差距基本消失，因此今后的上涨空间也将受到限制。

　　预计涨幅8％

　　 东部盐田：拉动楼市整体向上

　　2005年盐田楼市可谓高端项目蜂拥而上，迎来众多品牌地产的巅峰对决。华侨城旅游项目的推进，京基、联泰、富春东方项目的正式启动以及万科、中海两大巨头的助阵，东部地产将成为深圳地产的第二战场。

　　在梅沙片区，联泰地产在大梅沙占地14万平方米的别墅项目以及京基6万平米的五星级国际性商务度假酒店，令市场多了几分期待。目前区内还有一个叫云顶天海的住宅项目正在建设中，预计会在今年下半年推出市场。从该项目的位置来看，应该是以远海景的两房以及三房为主打产品，预计如果推出小高层的话，均价可能会达到10000元／平方米左右，如果推出的是别墅以及Townhouse的话，均价可能会达到18000~22000元／平方米左右，相比目前万科东海岸有5％~10％左右的涨幅。

　　随着众多品牌项目的启动，无论是吸引市区内置业者，还是外销方面，都是一个很好的推动。如果这几个项目全部都在今年入市，那么无疑会将东部盐田的楼价抬升到一个高度。

(责任编辑：铭心)