多年以后，我们也许会说，这是中国房地产最好的年份之一，即使它在2005年遇到了强有力的宏观调控。“没有听说哪家房地产企业因为宏观调控而倒闭，更没有哪位地产商因为宏观调控而跳楼自杀”，这类极端话语也许不能作为证据，但我们仍然可以援引以下数据：

　　建设部部长汪光焘在2005年12月26日举行的全国建设工作会议上说，2005年房地产开发投资过快增长势头得到遏制。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。今年下半年以来，全国70个大中城市房屋销售价格平均每月比上月上涨0.6％。来自国家发改委等部门的数据，1-11月，全国70个大中城市房价同比上涨6.8%。专家估计，这基本可以代表全年的水平。

　　2005年房地产宏观调控的主要目的是要抑制房地产投资增长过快，稳定房价。从数字上看，这两个目的基本达到了，所以汪光焘说，“房地产市场调控初见成效”。

　　恰恰是投资增长约21%和房价上涨约6.8%这两个数字，使我们可以肯定，宏观调控确实对房地产市场产生了一定影响，但地产商的日子仍然过得很好（2005年《福布斯》杂志和胡润版的财富榜上仍有多人来自地产业）。

　　2005年，哪些主要因素制约或左右了中国房地产市场？可以借以下几个关键词进行一番梳理。

　　政策

　　有一种相当主流的观点说，中国房地产市场像股票市场一样，是“政策市”。

　　2005年底，照例有专家出来预测房价，说“2006年的房价涨跌取决于国家政策”。这话当然不会错。在（且不限于）房地产市场，还有什么因素比得上国家政策的影响？

　　以《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电【2005】8号，2005年3月26日，业内俗称“旧国八条”）和国办转发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务局、中国银监会，2005年4月30日，业内俗称“新国八条”)为标志，国家加大了对房地产市场的宏观调控。两个通知都提出了八条措施，而“新国八条”其实是对“旧国八条”规定的细化。建设部等部门以及部分省市，随后又发了几个通知，提出贯彻落实新旧“国八条”的意见和措施等。其中，上海市调控本地房地产市场的通知发在旧“国八条”之前，既体现了该市房地产市场调控的必要和必然，也显示了上海市政府的政治水平。

　　对房地产业的宏观调控，从国家层面上说，2004年就开始了。其标志是国务院和国办的几个通知。2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，其中房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%及以上。同一天，国务院办公厅发出《关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发〔2004〕38号），一批包括房地产投资在内的固定资产投资项目被暂停或严格清理。2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿　严格土地管理的紧急通知》（国办发明电［2004］20号），决定半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。2004年10月底国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》。紧随其后，央行、中国银监会、国土资源部也发布了一系列有关通知规定，从土地和信贷两个方面对房地产进行宏观调控。

　　如果再往上追溯，近两年对房地产市场的宏观调控，起源于2003年的央行“121”文件。虽然由于房地产利益集团抗议的声音过于强大，“121”文件未能如期获得切实遵行，但金融部门防范房地产金融风险的精神却得以延续。

　　2005年对房地产市场影响最大的几个政策，除了新旧国八条外，还有央行的两项政策调整。一是央行宣布自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。住房贷款与其他商业贷款实行国民待遇，这意味着，住房消费不再被特别照顾。第二是2005年7月21日晚，央行宣布调整人民币对美元的汇率，从8.276：1提高到8.11：1，升值2%。

　　政策面的另一个影响来自税务部门。国家税务总局重申，要对二手房交易征收20%的个人所得税。这并非一项新政策，但由于国税总局的重申通知，以及广州等城市征收细则的出台，税务政策对房地产市场的投机行为，有较大的抑制作用。

　　中央主要领导在2005年中央经济工作会议上强调，主要利用经济和法律手段进行宏观调控。但有人认为，政府其实动用了一些行政手段调控房地产市场。2004年，经由行政命令，将房地产开发项目资本金比例从20%（见《房地产法》的规定）提高到35%及以上；2005年，国办通知更是用了“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”这类非常严厉的词句（见旧“国八条”）。

　　客观来说，辅以行政手段来调控房地产，是有其现实背景的。2001年以来，多个省市的房地产投资占固定资产投资的比例，超过50%。不少中西部地区的房地产收益，尤其是土地出让收益，占其财政收入的三分之一甚至一半以上。地方政府存在以房地产投资拉动GDP、增加财政收入的冲动。而要抑制这种冲动，行政命令显然更为有效、及时。

　　虽然汪光焘称，2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，但有迹像表明，房地产宏观调控的内容和手段会有所调整。来自中央经济工作会议的确切消息说，房地产业被作为“国民经济重要的支柱产业和消费热点”再次得到强调。拉动内需是2006年经济工作的重点，而房地产是拉动内需最重要的力量。

　　报告

　　2005年的房地产市场，有几个报告颇为引人瞩目。

　　6月上旬，按照国务院领导指示，建设部等七部委组成的国务院督导组奔赴全国八省市进行检查。6月底初步形成的调查报告表明，房地产市场销售降温，在全国范围内的观望态势已然形成。后来的发展显示，这一观望态势持续到了年底。2005年下半年，国家没有出台新的调控政策，就与调查报告的建议性文字有关。

　　8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。该报告遭致地产界猛烈反弹，北京华远集团总裁任志强称其为“逻辑混乱的报告”。不过，这一争论很快就由于建设部的表态而偃旗息鼓：建设部新闻发言人8月24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度。

　　7月初，商务部启动对全国商业地产的调查。有关调查报告9月递交国务院。据调查组有关专家透露，调查报告认为，全国商业地产目前的总体情况是“局部过热与结构失衡并存，资金来源狭窄”。商务部在调查报告中明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs（房地产信托投资基金）通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。有意味的是，2005年下半年，关于REITs的讨论迅速在中国房地产业尤其是房地产金融界形成一股热潮。年末，香港首只REITs领汇和内地首只REITs越秀城建先后获准上市。李嘉诚旗下的REITs泓富也完成认购。

　　民间机构和个人的报告也曾在业界激起反响。以全国工商联房地产商会（原住宅产业商会）名义发布的REICO报告，标榜“独立研究，结论独立”，每季度发布一次。不过，REICO报告远没有以全国工商联房地产商会名义递送给国家决策部门的报告引起的反响更大。7月26日，全国工商联住宅产业商会向国务院提交了一份针对宏观调控的长篇意见书，尖锐地提出了“（住宅产业商会）对于此次宏观调控的所有看法和建议”。据说，这份报告的主要执笔人是任志强。但没有消息证明，决策部门是否听取了该报告的建议。

　　市场

　　宏观调控对不同地区的房地产市场影响分化明显。这一点在房价涨跌上表现得最为显著。

　　毫无疑问，以上海、杭州为热点的长三角地区，是此轮房地产调控的重点区域，也是受影响最大的地区。

　　来自上海市统计局的数字是，2005年1-11月，该市房地产开发投资增长11.3%，远低于全国平均水平。上海居住类价格当月上涨1.9%，比上月回落0.8个百分点。但有关部门没有公布上海商品房价格的具体成交价格和涨跌幅度。根据业内专家的估计和媒体报道，至2005年底，上海市区多数新楼盘的开盘价格和成交价格比上年同期下调了约20%-30%。

　　值得注意的是，年底上海出现了所谓的退房潮。虽然上海绿地集团总裁张玉良、上实发展总裁卢铿等地产商坚决否认退房潮的存在，但一批投资性购房者因为所在小区的房价出现较深幅度下跌而要求退房的现象，也是客观事实。

　　杭州房地产市场的观望情绪与上海相近，但杭州新开楼盘没有出现像上海那样的深度下调，有些楼盘只是象征性的打折。事实上，2005年1-9月，杭州房价仍上涨了6.9%。虽然官方统计数据未出来，但从市场反馈看，全年房价仍可能出现微涨。江苏房地产市场成交量缩小，但房价相对平稳。

　　与长三角地区相比，北京的地产呈现出颇为不同的景象。下半年，虽然商品房成交量下降，但北京市预售商品住宅价格有多个月份出现了超过20%的涨幅。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的统计数据，2005年1-11月北京市商品住宅期房平均价格6776元／平方米，同比上涨1183元／平方米，涨幅为21.2%。1-10月涨幅为21.4%。考虑到预售房在整个市场中占有相当大的比重，可以看出宏观调控并未遏制住北京房价较快上涨的态势。

　　深圳和广州房价也突然逆势上涨。深圳房价2005年三季度上涨12.18%。正当业内人士普遍预测深圳房价全年将上涨15%-20%之际，深圳市政府紧急出台四条措施抑制投机，调控房价。该市房价应声而落，涨势受阻。广州新开楼盘从1月份的4825元/平方米，涨至10月的5597元/平方米，涨幅超过10%，是1998年以来的涨幅最快的年份。不过，广州市有关部门认为，该市房价上涨是理性的、合理的。

　　很难准确预测2006年房价的涨跌，所以不少经济学家拒绝给出答案。但任志强在上海举行的住交会上说，“如果从经济学的道理来看，我认为明年房价还会上涨”。说出同样看法的知名地产商还有好几个。

　　声音

　　2005年房地产的舞台上，除了政府政策，还有其他喧闹的声音和表现各异的角色。

　　任志强的嗓门最大。2005年1月15日，在“2005宏观经济引导力”论坛上，任志强说，“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”这个观点被媒体放大为“富人优先论”，招致网络和平面媒体的如潮骂声。任志强后来又写了洋洋数千言反驳。宏观调控开始不久，任志强又执笔上书有关部门。当央行建议取消房屋预售制度时，任志强差点把不同意见者当场骂哭。在11月19日举行的“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强再次语惊四座：“房产品牌就应该是具有暴利的。”此番言论被认为是公然为“地产暴利论”张目，因而又招来全社会潮水般的声讨。倔强的任志强随后数次在各种公开场合为自己辩护。

　　易宪容本是经济学者，由于喜欢对房地产市场发言，也为地产界和社会所熟知。2004年他因为一篇“警惕房地产要挟整个经济”而名闻天下，2005年易宪容继续在大小论坛开讲，甚至与多个地产商现场PK。他在各种专栏和专访中，也表达了类似观点。不过，易宪容有关2005年北京房价将下跌30%、上海房价将下跌50%的预言，被证明只是美好的幻想，没有实现。

　　同样引入注目的，还有摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠2004年10月的一个预言：中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年。回应这一言论的，是建设部政策研究中心课题组完成的一个报告，其主要论点之一是，中国房地产不存在泡沫。

　　谢国忠在2005年12月10日再发预言。他在“世界经济与中国：促进共同繁荣”国际研讨会上说，“总体来看，未来两三年出口将逐步放缓，而出口下降将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭。”媒体引申为谢氏重弹“崩盘论”。

　　类似的预言来自瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬。在8月5日博鳌21世纪房地产论坛上，他说，经历一期的观望和下跌之后，上海房地产市场将进入急跌第二期，时间是“3至6个月以后”，“也许在今年十月就会有结果。”年末的上海楼市，不少新开楼盘房价下跌，并出现了所谓退房潮。这是不是急跌的症兆？没有定论。

　　2005年，房地产企业也有颇多看点。比如，受宏观调控影响最大的应该是像顺驰这样扩张过快的地产企业。但在其新任董事长兼CEO的掌舵之下，顺驰于2005年低调地完成了调整和转型，即使是像裁员20%-30%这类震荡巨大的事件，也未能在业内掀起波澜。

　　另一容易忽视的事件是深圳17英里风波。万科17英里售楼处被购房者砸坏，起因居然与万科被指“坐地起价”大有关系。这就引发了人们对这一中国地产界标杆企业诚信度的怀疑。

　　如果说万科17英里事件是人为掩藏而少为人知的话，那么，北京中坤集团董事长黄怒波主动退居公司第二线，其隐含的有关民营企业公司治理结构的意义，则完全被业内主动过滤掉了。像所有民营企业一样，创始人黄怒波是中坤控股股东。这构成了民营企业甚至是整个企业界都常见的“一个人的公司”现象，发展到极致就是企业和那“一个人”一起走向疯狂（黄称其为“英雄末路”）。黄主动退出公司一线，就是为了防止这种最坏的结果出现，而目前，他自言公司正处在个人独裁的前夜。很难说有几个人读出了黄怒波退出公司一线的意味。

(责任编辑：姜隆)