面积达547万平米；供应结构不合理，单价八九千元住宅空置率高

    去年，北京竣工但没有卖出去的新建商品住宅547.1万平方米，而商品住宅竣工面积2841.4万平方米，这意味着去年有近20%的新竣工的商品住宅没有卖出去。空置率高企背后是楼市供应的产品与购房者的购买需求存在着一定的差距。

    “楔子”

    从去年3月开始，潘林夫妇就一直看房，但至今还没有买到房。

    “燕莎后、瞰都、金都杭城、天鹅湾、华侨城等东四环沿线的项目我们几乎都看了，但是真正适合我们购买的房子却没有，不是售价太高我们无法承受，就是开发商说要等下一期开盘。”潘林夫妇感到异常困惑：“市统计局说北京有800万平方米左右的商品房空置，可为何我们整整一年都没有找到合适的住宅？”

    案例通州一项目仅售出约6%

    “这个项目目前虽然已经成为现房，但是其销售情况并不理想。”上周，通州区建委一个官员指着一个名叫“天地美墅”的项目告诉记者。

    记者从北京房地产交易管理网站(以下简称“交易网”)获得信息显示，天地美墅分别于2003年11月、2004年8月及2004年9月取得总共28万平方米的可销售面积。而交易网的销售统计数据显示：截至目前，该项目销售了49套，销售面积为15530.52平方米。同时，该项目在网上的信息显示，天地美墅从2003年4月起就开始销售，批准销售总套数为1112套，可售套数则为1063套，目前售价为8000元/平方米。

    事实上，记者通过整理交易网登记在案的各个在售项目的数据后发现，像天地美墅这样销售情况不是很理想的项目为数不少，即使销售相对不错的项目，也有部分暂未销售的房屋。比如已经成为现房的东卫城，获批销售总套数为206套，而登记销售量则为137套。此外，信息显示，东卫城开盘时间为2003年3月，从开盘至今已经销售了整整3年，但未销售房屋达到33%.同样，位于陶然亭公园附近销售不错的陶然北岸，目前仍有48套房屋暂未售出。

    调查CBD东南两项目“黑灯”多

    记者在本周连续三个晚上考察了CBD东南部的4个中高档住宅项目，其销售价格都在8000元/平方米以上。其中，有2个项目的“黑灯现象”较明显。在排除已经有人购买但没有入住的可能性外，记者发现，这两个“黑灯现象”较明显的楼盘去年销售的情况一直都不是很好。其中，一个楼盘的售价达9500元/平方米左右，另一个项目则最高已达8500元/平方米。

    “出现‘黑灯现象’一般有两种可能，一种是该项目销售情况不好，没有卖出去造成的空置；另一种可能就是这些项目已经购买了但是没有人去住，购买后没有居住或者没有租出去造成的空置。现在，租赁市场中的空置现象也很严重，但是这个数据很难统计。”中原地产北方区域总经理李文杰这样表示。

    记者随后搜索发现，上述两个楼盘，一个在该网站上注明了其销售率为80%，其开盘时间为2003年12月；另一个项目的数据显示，一期有2300多套房，已售出1500套，目前开始销售其二期产品。这些数据说明，即使是这两个项目存在一些已经售出但没有入住或者出租的房屋，其本身的销售情况也并不太理想。

    数据空置房比去年初增3成多

    上周五，北京市统计局发布的2005年北京房地产景气指数显示，2005年北京房地产空置面积指数为79.0，比上年上升3.2点。但市场观望情绪在一定程度上影响了房屋销售，北京市商品房空置面积有所上升。

    2005年末，全市空置商品房面积为1374.2万平方米，其中，商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%.从空置时间来看，空置一年以上的占27.7%；从空置区域来看，77.3%的空置面积位于三环路以外。

    同时，北京市建委发布的《2005年北京房地产市场运行状况》称，2005年北京市空置一年以上商品住宅面积为252.6万平方米。

    显然，这两者的差为547.1万平方米，即为去年北京竣工但没有能卖出去的新建商品住宅。2005年，北京商品住宅竣工面积2841.4万平方米，这意味着去年近20%的新竣工的商品住宅没有卖出去。

    实质空置房屋与购买需求错位

    首都经济贸易大学教授张跃庆一直是“通过相关政策推动空置房屋进入市场销售，达到稳定房屋销售价格”的呼吁者。

    看了北京市统计局、北京市建委的相关统计数据后，张跃庆对记者表示，目前北京存量房屋的数量非常巨大，在这些数据巨大的空置房背后，其实隐藏着一个住房供应机构不合理的现象。

    “一方面是普通住房者买不到合适的房，另一方面是北京商品房市场中空置率直线上升，这只能说明这些空置房屋肯定与普通购房者的购买需求有一定的差距。”张跃庆这样说。

    业界视角

    “黑灯现象”多为八九千元项目

    中原地产华北区域总经理李文杰指出，目前北京商品房市场中有两类产品销售情况不错，一类是适合普通购房者需求的中低价位的住宅，其售价在8000元/平方米以下，尤其是集中在6000元—7000元/平方米及4000元/平方米左右的普通住宅；另一类是高收入阶层青睐的高档住宅，售价一般在10000元/平方米以上。

    “目前市场销售单价在八九千元但品质一般的楼盘已大量出现，卖不出去的新房中，很大一部分就是这些价格和品质都上下不沾的楼盘。而出现‘黑灯现象’的，多数是这样的项目。”李文杰说。

    房屋空置率已到危险边缘

    按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

    “空置率已经到了危险的边缘。”中国社会科学院金融发展室主任易宪容接受记者采访时表示，空置率在20%以上时，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，通过一些强制性或者是引导性政策来推动空置商品房尽快进入市场进行消化，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

    解决之道·回顾

    空置房全程解决方案响应少

    京城房地产市场空置房存量有增无减。3年前，北京就曾出现过许多看起来颇为有效的解决之道，主要是当时一些房地产中介介入空置尾房的销售，但由于种种原因，最后无疾而终。

    早在2002年，首创金丰易居房地产经纪公司总经理杨春龙就曾经发起组织过京城16家房屋中介联手销售空置的尾房；2003年9月，原天鸿集团旗下的北京天鸿卓越房地产经纪有限公司开了个“天鸿购房超市”，把自己各个开发项目的尾房集中起来进行销售。除此之外，这些年头京城大大小小的房屋中介都曾经尝试过在空置的尾房领域“淘金”，但一直“雷声大雨点小”。

    我爱我家公司曾针对开发商楼盘销售尾期出现的尾盘空置房及被用于抵债的债权房空置等问题，制订了空置房全程解决方案的活动：采用以旧换新、集体砍价、房屋折扣超市等方式帮助消化空置住房。意图使住房一、二、三级市场有机地连动起来。尽管这一活动曾在市场上掀起一阵热潮，受到了有关部门及开发商的欢迎，但终因响应者少而没有执行下去，目前只是小范围地代理一些项目的尾房销售。

    解决之道·前景

    新盘量少价高空置房“有机可乘”

    近期，尾房销售再受关注。一家名为七彩尾房超市的专业销售空置尾房的公司将于本月18日运行；北京顺驰有关负责人透露，该公司将利用外资高调进入尾房市场；千万家不久前也着手设立了专门针对尾房业务的“次新房租售中心”。

    世纪华创(北京)国际投资有限公司总裁杜猛分析，此前空置商品房未能真正进入市场进行销售，一方面是有些项目售价偏高，价质不符，结果没有人去买。另一方面是这些空置商品房中有很大一部分属于尾房，目前还没有一个合适的渠道和方式使其进入市场。他认为，专业的尾房销售公司的出现将对消化空置房起较大的促进作用。但那些销售情况不好且不降价的空置房则仍难以“盘活”。

    李文杰则表示，目前房价居高不下给尾房入市销售提供了良好时机。“从去年开始京城新开楼盘数量逐渐减少，供购房者可挑选的新房也越来越少，尤其是目前不断上涨的高房价使老百姓不得不把目光转向尾房及二手房。随着这些销售价格降低的尾房入市销售，将可能带动那些一直坚挺不降价的空置商品住宅的销售。”

    记者手记

    消化空置房：政策支持＋开发商降价

    空置商品住宅持续增长和普通购房者买不到其正常承受能力的住宅产品的矛盾已经存在多年，虽然之前政府有关部门曾经专门针对减少空置商品住宅的数量出台了一些相关的指示，但是这些指示在实际中却收效甚微。

    比如，建设部等六家单位曾强调对那些商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，以加快消化空置商品房，但如何具体执行却暂无定论。

    而在目前的市场上，开发商为了获得更多利润，不愿降低价格卖出原本就销售不佳的空置尾房。一些中介帮助开发商推销其再没有精力去投入宣传资金的楼盘，用行之有效的方法协助其达到资金的目的。当然，中介也能从中获利。可是由于种种原因，开发商对于价格上的优惠并没有太多的放松。

    虽然目前北京出现专售尾房的公司，但从之前的经验来看，除了专业公司进行经营外，还需要政府部门出台一些倾斜的支持性政策，或者搭建一个信息交流渠道，这对于开发商、尾房专营公司和有意买尾房的购房者都是十分有利的。