“我去年8月,就是上海对销售购买不足两年的住房全额征收营业税以后两个月,就抛掉了手中的两套房子。接手的都是自己有住房需求的人,其中一个是日本人。”一位前后炒卖过十几套房产的上海投资人吴阿姨告诉记者。

    房价创下全国之最的上海,现在“房产”二字成了最辛苦的字眼：高位介入的投资者被套,想买房自住者因买不起房而望楼兴叹,银行对个人住房贷款又爱又怕,政府根本不敢用“涨”或“跌”这样的字眼来形容房价……

    在开发商“点火”、中介“添薪”之下,上海房产市场进入狂炒热卖后,进入楼市的人想的就是如何以更高的价格为房子觅到另一个下家。此所谓“博傻”。如果最后你没来得及把“花”传给别人,最大的傻瓜就是自己了。

    究竟是谁接过了上海虚火楼市的最后一棒呢？

    峰值已过？

    “永远不能说哪个位置就是最高。我在市政府工作的一个朋友很明白地告诉我,市区已经没有地皮了。你想市区这么有限的供应量,房价怎么可能下跌呢？而且房产是滚动消费的：有一套小户型的,想住大一点的；住得比较偏的,想换得离市区近一点……”吴阿姨这样认为。

    尽管这么说,吴阿姨还是在去年8月、10月分别抛掉了手中的几套房子,只剩下自住的房子。其中一套在上海新华路附近,去年年初以13000元/平方米左右的价格买进,8月以14500元/平方米的价格卖出。

    新华路属于上海市区为数不多的闹中取静,颇有海派风格的路段。“扣除交给政府的营业税,一套就赚了3、4万左右。这在炒房的人看来就等于平进平出,没赚头。这个买家是日本人,因为需要买房子自住,所以无论价格多高都要的。”吴阿姨说。“毕竟大势已经出来了,少赚一点或者稍微有点亏损还是应该及时撤出的。”

    说到买房,吴阿姨给记者的建议是,“起码要等到今年下半年再看。”

    吴阿姨的话反应了大多数上海房产投资客的心理。中房指数研究中心、接近温州“炒房团”的人士等均证实,投机炒房的人最晚在2005年“七部委政策”出台后就陆续抛掉了手中大多数房产。

    “买卖十几套、几十套房产的人,2004年底就跑得差不多了。也有投资三、四套房产,但是被‘套’的。不过他们会把这些房产出租,不会感到资金吃紧。这些人也不会把全部精力都放在房产上。”一个温州人告诉记者。

    “被套的有两种,一种是去年年初高价买进的,一种是靠银行贷款炒房的。”吴阿姨说。自2004年下半年以来,上海房价一度平缓后,再度快速拉升。至2004年10月,全市商品房预售均价已冲高至8187元/平方米,与2003年第4季度相比已上涨了278%。而在上海19个行政区域中,竟有14个区的涨幅超过全市平均水平。其中更有4个区,10个月的涨幅超过50%。如今看来,有经验的炒房客已经借这波房产牛市高位出货了。

    烂在银行？

    上海楼市火爆,催生了一批靠买卖沪上房产牟利的炒房客。再加上信息不对称,在楼市“升值”的鼓吹之下,手有余钱者不断跟进,甚至出现了工薪族贷款炒房的现象。进入到最后的“博傻”阶段,不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者,而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已金蝉脱壳。

    来自上海银监局的消息,至2005年12月末,上海个人住房不良贷款余额15.48亿元,比调控前的3月末增加4.41亿元,比上年末增加5.58亿元,基本呈逐月递增。至12月末,个人住房不良贷款率为0.58%,比3月末上升0.17个百分点,升幅比较明显。2005年末,房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户达7869户,比上年末增加2650户,增幅50.78%；违约笔数8227笔,比上年末增加2771笔,增幅50.79%。

    同时,央行上海总部公布的2005年上海市金融运行报告也预警道,上海房产持续低迷将影响全年贷款总量的投放和银行利润的增长,甚至引起社会纠纷。

    央行上海总部指出,目前上海房地产市场调控效应明显,房地产开发投资增幅回落,商品房成交量持续维持在较低水平,商品房销售价格月环比已连续7个月下降。金融机构房地产开发贷款同比多增,个人住房贷款增幅降低,直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。

    随着上述情况的出现,央行上海总部提出要重点关注以下两个方面的问题：一是如果房地产交易量继续较长时期保持在较低水平,将进一步加剧房地产企业资金的紧张程度,不但会影响商业银行房地产企业贷款的质量,还会影响商业银行个人住房贷款的发放,从而影响全年贷款总量的投放和银行利润的增长。二是2004年末和2005年初房价较高时成交的商品房将陆续交房,有可能出现退房等方面的纠纷,需要各方重视并妥善处理。

    据悉,农历新年刚过,各家中资商业银行的总行就向上海地区分行下达了很重的2006年信贷任务指标。

    “我们认为今年上海房价以震荡为主,上涨和下跌的空间都很有限。因为现在购房的人都是以自住为主。”中国指数研究院华东区副院长陈晟说。