珠江实业(行情,论坛)业绩即将走出谷底

    珠江实业(行情,论坛)(600684)于2006 年3月2日发布了修订后的股权分置改革说明书,最终确定股改对价方案为流通股东每10股获付3.0股,非流通股东共支付3,001.05万股股票给全体流通股股东,按照修改后的对价水平计算,非流通股股东的送出率为34.49%,远高于10%-20%的市场平均水平。

    另外,公司大股东还承诺,公司股改完成后,3年内不减持以及减持价格不低于每股5元,这一点突显大股东对上市公司发展的信心。

    一、大股东送股已经达到极限

    按照修改后的对价水平计算,非流通股股东的送出率为34.49%,远高于10%-20%的市场平均水平。根据公司股改保荐人介绍,方案设计的根本出发点是股权分置改革方案的实施将保证流通股股东利益不受损失。参考成熟海外市场可比公司的市盈率来确定,珠江实业(行情,论坛)的理论对价安排为2375.40万股,而珠江实业(行情,论坛)非流通股股东向流通股股东实际送出的股票数量为3001.05万股,远高于测算的理论对价。该股改方案实施后,非流通股股东的持股比例将由46.52%下降到30.47%,其中:第一大股东广州珠江实业(行情,论坛)集团有限公司持股比例由39.62%下降到25.95%；第二大股东广州市国资委持股比例将由6.90%下降到4.52%。

    珠江实业(行情,论坛)以后的业务发展还需要得到大股东的鼎力支持,大股东已经拿出了最大可能的送股数量来参与股改,充分体现了大股东参与股改的诚意。

    二、方案充分保护了

    流通股东利益

    由于目前珠江实业(行情,论坛)流通股股价只是略高出公司每股净资产,在这个价位上非流通股股东愿意向流通股股东每10 股送3.0股,应该说对流通股股东的补偿力度是比较大的。按照公司2005年9月30日的每股净资产3.39元计算,假设股改完成后,公司股价"自然除权"后不低于每股净资产3.39元的话,对应的公司"含权股价"为每股4.40元,较上市公司公告方案前20个交易日的平均收盘股价3.38元将有30%的上涨空间。

    与此同时,大股东及公司管理层认为公司的价值被低估。大股东承诺未来的减持价格为每股5元以上,而公司目前的流通股价格在4元以下,股改实施后市场价格远低于大股东承诺的减持价格,大股东的减持承诺为流通股价格上扬留下了足够的空间,充分保护了流通股股东的利益。

    三、公司业绩即将走出谷底

    如果说,从2000年珠江实业(行情,论坛)因为消化、清理历史沉积问题,连续几年的业绩处于低谷徘徊。那么,从2006年开始,公司面临在成功摆脱多年的官司等不利因素后,在广州市、长沙市的房地产业仍然活跃的大背景下,公司面临土地储备充足、资金充裕、土地大幅升值等有利情况,业绩将迎来恢复性甚至是爆炸性增长。

    1、储备土地大幅升值,新楼盘销售良好

    公司目前在广州的金盛、赤岗、湖南珠江花城等项目进展顺利,其中广州市海珠区金盛项目的销售已超过90%。在广州市房价一路上涨的大背景下,盈利预期较高的赤岗项目将于2006年上半年动工,公司下属企业湖南珠江实业(行情,论坛)投资有限公司目前开发的一期项目即将开卖,预计2006年销售面积将超过10万平方米,其将是公司今年和未来几年销售的主力军。

    珠江实业(行情,论坛)拥有大量的土地及项目储备,地产增值空间巨大。公司在广州市区黄金地段拥有丰富的土地储备,可开发住宅面积达15万平米；公司在广州中央项目区------珠江新城的土地储备达2万多平方米,可开发住宅面积约9万平米,按照目前土地拍卖的价格,该地块已大幅升值；在长沙市拥有土地储备390亩,可开发住宅面积达46万平米,平均楼面地价不到300元/平方米,升值前景不言而喻。

    珠江实业(行情,论坛)未来几年将以广州为大本营,实施跨区域经营,培育新的利润增长点。

    2、资产负债率低,融资空间广阔

    公司是广州地区知名的房地产开发企业,也是广州市首家房地产上市企业,行业竞争优势极为明显。近期央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对资本密集型的房地产公司经营造成了较大的影响。然而,此项政策对珠江实业(行情,论坛)来说却带来了新的机遇。一般房地产企业的资产负债率基本上在60%至70%左右,有的甚至更高达80%至90%。截至2005年12月31日,珠江实业(行情,论坛)的资产负债率仅为28.02%,因此在国家收紧房地产市场银根的背景下,公司的竞争优势更加突出。有了土地和资金,公司可以开发新楼盘、创造新品牌,进一步加大自己的领先优势。公司目前正在积极探索、拓宽融资渠道,确保以较低的资金成本筹集资金,满足公司未来几年的发展需要。

    3、广州承办亚运会是公司高速发展新契机

    广州市已经成功申办2010年亚运会,为了迎接亚运,大规模的城市基础设施建设即将开始,为房地产企业提供了超常规发展的机遇。作为广州市的房地产公司,珠江实业(行情,论坛)利用本地优势,必将从中获得历史性发展机遇。搭上亚运经济的快车,必将为珠江实业(行情,论坛)的发展注入新的推动力,公司参与的亚运项目必将为股东赢得丰厚的回报。

    4、开发经验丰富,管理团队素质高

    经过多年的经营运作,珠江实业(行情,论坛)培养了大批房地产专业人才。目前,公司管理团队专业知识结构合理,房地产开发经验丰富,敢于创新,勇于拼搏,富于开拓精神,为珠江实业(行情,论坛)的未来发展提供了人力资源保障。

    随着股权分置改革工作的完成,珠江实业(行情,论坛)将面临高速发展新机遇,必将为投资者带来丰厚的投资回报。