房地产业作为国民经济新的增长点从投资和消费两个方面,推动经济的发展。新疆房地产业经历十几年的发展,规模与质量都有显著提高,并逐渐成为拉动经济增长的重要力量。房地产业的发展不仅促进了新疆国民经济增长,改善了人民居住条件,同时也带动了相关产业的发展。

    据第一次全国经济普查资料显示,2004年底,新疆共有房地产企业法人单位1582个, 其中,房地产开发经营企业法人709个、物业管理法人428个、房地产中介服务法人174个、其他法人271个；房地产企业就业人员4.0万人,注册资本82.61亿元,全年营业收入117.36亿元。

    一、新疆房地产业的发展主要呈现以下特点:

    (一)房地产业在国民经济中的地位日益提高

    近年来,房地产业的发展极为迅速,已成为相对独立的行业体系,在国民经济中的地位不断提高。2004年底,全区房地产企业法人占全部企业法人单位的5.5%；从业人员占全部企业就业人员的2.8%；与2001年相比,分别增长2个百分点和1.3个百分点。2004年房地产业增加值在全区国内生产总值的比重为2.2%。房地产开发投资在全社会固定资产投资的比重占9.7%。

    (二)房地产开发投资迅速增长,形成以住宅开发为主的产业体系

    新疆房地产开发投资由2001年的97亿元迅速增长到2004年的112.56亿元,年均增长5.1%。2000年至2004年的5年间累计完成房地产开发投资458.11亿元；其中,完成住宅投资297.55亿,占65.0% 。

    (三)国有和集体成份明显减少,法人资本、私人资本成为投资主体

    第一次全国经济普查资料显示,新疆房地产企业,国有和集体企业合计达到35个,比重从2001年的33.2%下降到5.0%,有限责任公司达301个,私营企业达313个,比重分别增长到42.5%和44.2% ；注册资本中,国家和集体资本只占8.3%,法人资本的比重由2001年的30.2%增长到43.0%,个人资本的比重由2001年的29.7%增长到47.0% ；形成了以法人资本、个人资本为投资主体的格局。

    二、新疆房地产业存在的问题

    (一)房地产企业迅速增长,企业素质良莠不齐

    2004年末,新疆房地产企业与2001年相比企业法人增加了684个,增长76.1%。在房地产企业迅速增长的同时,出现大多数企业规模小、经营能力差、企业素质低、发展缓慢等问题。

    在新疆房地产企业中,资质等级达到三级及以上的仅占32.0%,四级以下及无资质等级的高达68.0%。

    (二)房地产市场商品房大量空置的局面并未得到根本改善

    近年来,由于一些开发商只注重扩张性开发,以数量占领市场,商品房结构不合理,高档住宅、商用楼、办公楼开发过多,而普通住宅开发过少,从而造成了商品房大量空置的局面,再加上近年来出现开发高层住宅热,造成了高层住宅的开发建设过多、过滥、形成积压。与此同时,近年来兴起的商铺开发热潮,商业用房空置问题也日渐显现。2000年—2004年新疆商品房建筑、销售情况单位:万平方米、万元指标

    指标                 2000年    2001年    2002年    2003年    2004年
    商品房建筑施工面积   771.86   1433.54   1246.89   1382.14      1333
    其中：住宅            665.3   1207.89    946.11    962.89    863.19
    商品房建筑竣工面积   330.11    633.25    727.21    791.14     704.3
    其中：住宅           298.79    559.91    616.12     626.5    511.61
    商品房销售建筑面积   262.52    419.87    506.66    587.02     635.5
    其中：住宅           250.95    381.67    455.68    516.48     538.3
    商品房空置面积        69.75    200.46    353.23    422.11    400.41
    其中：住宅            58.92    169.78    285.87    313.93    248.38
    商品房销售额         373801    643814    879287   1066640   1106143
    其中：住宅           333166    537818    658157    768012    784408

    从表上以可以看出,2000年—2004年五年间,新疆商品房建筑竣工面积稳步增长,由2000年的330.11万平方米,增长到2004年的704.3万平方米,年均增长20.9%。伴随着商品房竣工面积的迅速增长,商品房空置面积也不断扩大,2000年商品房空置面积为69.75万平方米,空置率为17.7％；而到2004年,商品房空置面积达到400.41万平方米,空置率达到35.6％。(注:由于资料所限,空置率计算未扣除本年不可销售、出租面积)

    从结构状况分析,新疆房地产业经过2001年的调整,出现了新的变化。主要表现为商品住宅在整个房地产中的比重逐年降低,商业用房开发热逐步兴起。2000年,全区商品房施工面积中,住宅占86.2％,而该比例自2001年起逐年下降。到2004年,这一比例已下降至64.8％。

    随着住宅比例的逐年下降,商业营业用房开发热逐渐兴起,呈现出商品住宅房稳步降温,商业营业用房开始过热的态势。2000年商业营业用房竣工面积为23.07万平方米,到2004年增长到156.54万平方米。随着竣工面积的扩大,商业营业用房空置面积也不断增长。2000年商业营业用房空置面积为6.35万平方米,空置率为19.5％,而2004年商业营业用房空置面积达到125.31万平方米,4年间增长近20倍。商业营业用房空置率达到51.9％。

    从房地产业效益变动情况看,,2000年新疆房地产企业资产总计为133.2亿元,负债总计为108.2亿元,资产负债率为81.2% ；2004年新疆房地产企业资产总计为381.7亿元,负债总计为260.9亿元,资产负债率为68.4% ；相比下降13个百分点。 2004年房地产企业经营收入为102.9亿元与2000年相比增长3倍。2004年商品房销售收入占经营收入的97.8%；说明房地产企业经营收入基本上来自商品房销售收入。从2000—2004年利润变动趋势看,企业利润在不断增长,新疆房地产业利润总额由2000年的0.98亿元增长到2004年的4.5亿元；年均增长46.4%；其原因:(1)随着人们生活水平的提高和生活条件的改善,住房消费需求也不断增长。(2)银行存款利率的下降,使更多投资者将目光转移到房地产市场。(3)政府出台降低住房公积金贷款利率,简化手续等更多优惠政策,鼓励消费者购买商品房。2000年—2004年新疆商品房销售额与利润变动趋势

    (三)新疆房地产业地区间发展不平衡

    由于各地区经济发展水平不同和区域差别较大,新疆房地产开发投资多集中于经济较发达城市。2004年乌鲁木齐地区完成房地产投资45.34亿元,占新疆房地产开发投资的40.3% ； 南疆5个地州2004年末,总人口占全疆总人口的47.9%,完成房地产开发投资合计为28.06亿元,仅占24.9%,是乌鲁木齐地区完成房地产投资的61.9%。大部分地州房地产开发投资在全区房地产开发投资的比重明显偏小,在一定程度上影响了房地产业的持续发展。

    三、如何促进新疆房地产业的发展

    (一)持续加强政府宏观调控政策,稳定房价

    政府主管部门应继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施,以调整供应结构为重点,控制房地产投资规模,切实稳定房价。从多个角度,运用综合手段来对房地产市场进行监管和调控,涉及土地供应制度、房地产金融、房地产税收、房地产市场管理体系和法律等方面。

    (二)核心生产要素由资本向知识转变,实现集约型经济增长

    房地产企业要重视生产中无形资产的挖掘、应用,尽快使房地产开发经营由粗放型向集约型转变。要做好:(1)狠抓技术提高,以科技成果应用促进房地产企业经济效益快速增长。(2)提高管理水平,节省内耗。(3)实施品牌战略,塑造良好企业形象。(4)形成并维护企业的信誉、商誉。

    (三)整顿房地产市场,建立房地产信息系统

    整顿房地产虚假广告,打击市场非法炒作行为,建立以市场需求信息系统、设计、施工单位信息系统、营销信息系统和物业管理信息系统相结合的房地产信息系统,为市民购房提供全面、及时、准确的市场信息,为新疆房地产市场持续健康发展起到积极的促进作用。

    (四)针对市场需求,调整投资方向

    虽然我国人民生活已整体上达到小康水平,但是我们不能忽视还有相当多的人收入水平不高,在很长时期内购买商品房的主体依然是中低收入者。我国近年来每年投入巨额资金用于中低收入住宅建设,而随着中低收入住房需求增加,房地产开发的潜力与政府投入的力度还将继续加大。新疆城镇居民家庭收入相对较低,而住房抵押贷款又发展较慢,因此要提高新疆人民的居住条件首先必须大力发展新疆经济、提高人们收入水平。另外还应当积极发展住房抵押贷款,以满足居民贷款买房的需要。

    (五)合理规划,保持适度发展规模,维护社会及企业自身长远利益

    从目前世界发达国家的居住状况统计资料看,户均建筑面积在80—100平方米左右,是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。有关资料表明,目前市场上80—100平方米的户型是普遍受欢迎的,居民购房选择小户型已成为趋势。住宅市场今后的走势,将是符合大多数消费者需要的中低档房屋,并在有限的空间创造最大限度的合理性和舒适性。

    房地产开发必须保持一定发展速度和规模,应根据市场的消化吸纳能力来确定发展的速度和规模。土地资源可持续利用是整个社会经济持续发展的物质基础和基本保障。土地是房地产建设的物质载体,确保土地的节约与高效使用,才能保证房地产经济效益持续增长。房地产企业要以持续发展的观念,设计开发居住区功能,不破坏周围环境的生态平衡,以绿化促进环境质量提高,营造一个人人爱护地球、爱护环境的美好氛围。