城市规划学会居住区规划委员会秘书长 陶滔

    旅游地产是房地产业发展战略的新定位

    从政府层面或者是社会层面来看，它能带动地方经济的发展，尤其是经济水平落后、地理位置偏远的地区，很多地方都意识到风景名胜和历史文化的潜在经济价值。

    其次，房地产投资在寻找的新热点。随着中国城市土地的逐渐减少，城市中心及周边近郊地段用地条件较好的土地已基本开发完毕，城区及近郊可开发的土地资源越来越稀少，开发成本不断提升，房地产投资商们把目光投向了更大的范围。

    旅游地产需求市场逐渐形成。旅游需求在未来十年中将以每年8.5的速度增长。旅游地产的发展态势不乐观

    从各种情况分析，我国的旅游地产市场应该有一个非常好的前景，可是在前几年的发展中，我国的旅游地产也存在着一些不容忽视的问题，呈现在以下五个方面：

    “泡沫问题”：旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系。

    “跑马圈地”：旅游地产的土地占用远大于普通的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。

    “项庄舞剑”：即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容。所有的炒作概念其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产。

    “群雄混战”：旅游地产开发难倒了大批的投资商，旅游地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战。

    “枯井无源”：旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。在中国尚属新型事物，消费者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大消费者对投资旅游地产更加审慎。旅游地产项目的成功基础

    从旅游地产项目成功的经验来看，应具备这样几个条件：

    首先是项目应该具有天生的资质，也就是基地的自然环境，地理条件要好，这样才能构成旅游地产的基础；第二是要有良好的题材，有一定的历史文化，有一定的地方文化，或者叫做有一定的故事的基础，旅游活动、度假活动就可以依据这样的故事展开；第三是要有完善的规划，因为旅游地产是长期经营的过程，所以在这之前要结合投资的情况，作出系统性的规划；第四要有持续的投资，涉及到不断地经营，不断地投资形成相辅相成的发展；第五是要建立一个完备的经营网络，形成系统化、网络型的管理体系，并与国际国内的旅游度假网络对接。

    旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。旅游地产要有一个已建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景才能吸引消费者的投资。旅游资源发掘与地产项目开发的双增值

    旅游地产顾名思义既有旅游观光的内容也有度假地产的内容，这两者是融合在一起的。旅游地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和地产产品交织在一起，而且要是非常自然的融合。旅游地产的主题不管是选择运动主题，还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且是一定是自然的过渡。只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。