G张江(600895)今日发布公告称,为了增加公司的房产储备,公司昨天分别与控股股东张江集团旗下上海张江集成电路产业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司、上海市银行卡产业园有限公司签订协议,拟收购上述三家企业的经营性房产总计136028.65平方米,本次房产购买总价为10.96亿元。

    值得注意的是,考虑到出让的房产目前已经有一批意向客户,为了保持招商工作的连续性,同时保证G张江在购入房产后即能获得稳定的租赁收益,G张江和上述三家公司签订协议,决定对上述房产销售部分采用售后包租方式。张江集团昨日特地为此做出承诺:在包租期满后,如上述房产经营内含报酬率(所得税后)达不到7.89%,张江集团愿意以原价加上同期银行存款利息回购本次交易的房产。

    公告显示,G张江从上海张江集成电路产业区开发有限公司手中受让的房产包括SOHO办公楼、社区中心和地下室(车库),总面积为75387.62平米,受让价格为7.22亿元；从上海八六三信息安全产业基地有限公司手中受让的房产包括三幢办公楼,合计13761.69平方米,收购价格为9633万元；从上海市银行卡产业园有限公司手中受让的房产包括科研办公楼和综合服务楼,合计46879.34平方米,收购价为2.7亿元。

    在以上包租协议中均明确,本次包租期满,如包租物业实际租赁情况不满足同期应达到的包租均价及包租条件,则G张江有权选择以期满时点的包租租金、包租条件延长包租期一年。延长期后,物业经营权归还G张江。如还需延长包租期的,双方应另行协商约定。

    G张江表示,如本次关联交易获批实施,公司物业总量将增加逾13万平方米,价值增加约11.3亿元(含购置税费),按目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测,上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元,主营业务利润2229万元,主营业务利润率为58%；近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元,形成主营业务利润13,747万元,平均主营业务利润率为64%。

    根据交易拟约定的付款进度,2006年公司预计将支付相关物业购置款(含购置税费)5.4亿元,2007年将支付购置款(含购置税费)5.9亿元。而物业租赁带来经营现金净流入(所得税后)分别为2006年3,300万元,2007年7,149万元。在不考虑货币时间价值的情况下,物业购置支出将在第十四年内得到全部回收,整个交易项目的内含报酬率(所得税后)达到7.89%。

    G张江同时表示,2006年末公司资产负债率预计将保持在约33%,2007年末资产负债率预计约36%。