2005年是国家近年来对房地产业出台宏观调控措施最多且调控力度最大的一年,宏观调控措施对整个房地产业产生了巨大的影响。经过宏观调控的洗礼,江苏房地产业呈现出投资和房价增幅双回落、商品房供不应求的局面得到扭转等不同于往年的特征,预期的调控效果正逐步显现。

    一、房地产开发市场发生的变化特征

    1、投资总量为历史最高水平,增幅先扬后抑,回落较快。2005年江苏房地产开发投资完成1526.9亿元,同比增长20.2%。虽然这一数据在绝对量上已达到了江苏有史以来房地产开发投资的最高点,但增幅在"十五"期间仅高于2001年增长15.5%的水平,比2002年、2003年和2004年投资增幅分别低11.1个、28.7个和30.1个百分点,也低于2005年全社会投资增长28%的水平。从去年各月投资增幅变化分析,呈先扬后抑,回落较快的特点。2005年前9个月,全省房地产开发投资均以36%以上的速度增长,最高为1-5月份的42.2%,之后平稳回落到前三季度的37%,进入第四季度后,投资增幅快速下跌,全年投资增长20.2%,与前三季度的增幅差达16.8个百分点,这一现象是近年来所没有的。

    2、竣工面积增长大于销售面积增长,楼市买方市场已基本形成。2005年全省竣工的商品房面积为4671.24万平方米,比2004年增长19.6%,商品房销售面积3662.42万平方米,增长15.2%,竣工面积比销售面积多1008.82万平方米,加上存量房即2004年结转到2005年的空置房,全省商品房的供应量大大超过销售量,原来的排队抢购风潮不再登陆楼市,商品房供不应求的局面得到扭转,楼市买方市场已基本形成。

    3、住宅建设的主体地位没有改变,但比重下降。从价值量指标看,2005年在全部房地产开发投资中,住宅完成投资1123.91亿元,增长17%,慢于开发投资增幅3.2个百分点,占全部投资的比重由2004年的75.7%回落到 2005年的73.6%。从实物量指标看,2005年住宅施工面积12114.44万平方米,增长21.8%,慢于全部房屋施工面积增幅1.5个百分点,比重由2004年的80.8%回落到2005年的79.8%。而商业营业用房投资和施工面积的比重均有所提高,分别上升0.4个和0.6个百分点。

    4、各种登记注册类型的企业加入了房地产开发的行列,所有制结构呈现多元化 。随着房地产业的发展,江苏省开发企业的所有制结构日益多元化。截至2005年底,全省拥有各类房地产开发企业3882个,其中,私营企业1476个,占38%居首位；其他有限责任公司1215个,占31.3%居第二位；港澳台外商企业410个,占10.6%居第三位；国有企业271个,占7%居第四位；集体企业251个,占6.5 %居第五位。与2004年相比,国有和集体企业数量明显减少,私营企业的数量迅速增加,仅一年的时间全省国有和集体企业个数减少了155个,减幅为22.9%；私营企业增加了360个,增长32.3%。

    5、房地产开发投资积聚效应明显。主要表现在地域的集中性和企业的集中性两个方面。从地域看,由于江苏苏南地区的经济发展水平和人民生活水平大大高于苏中和苏北地区,与之相对应,苏南地区房地产市场也更为活跃,开发投资量遥遥领先于苏中、苏北两地。2005年,在全省1526.9亿元房地产开发投资中,苏南地区为1112.02亿元,占全省开发总量的72.8%；苏中地区为200.8亿元,占全省开发总量的13.2%；苏北地区为214.08亿元,占全省开发总量的14%。从企业看,由于大企业的资金集中度高,实力强,完成投资额则相对较多,同时这种相对集中的趋势在2005年更加显现。

    2004年,占全省开发企业11.3%的二级及以上企业完成了全省28.1%的开发投资,平均每个一、二级企业完成投资9420万元,是二级以下企业投资的3.1倍。到2005年,二级及以上企业的个数和投资均在增加,其比重分别上升到13%和32.7%,平均每个一、二级企业完成投资9913万元,是二级以下企业投资的3.3倍。

    6、资金来源结构有所调整。作为资金密集型的产业,资金一直是开发企业的命脉。长期以来,江苏省房地产开发投资的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。2005年,全省房地产开发投资的资金来源发生了变化。国内贷款的比重继续下降,2005年全省用于房地产开发的国内贷款368.59亿元,占当年资金来源的比重为19%,在2004年贷款比重下降7.1个百分点的基础上又回落了0.6个百分点。定金及预收款是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源,近年来,其份额占房地产开发资金来源的五分之二左右,2003年最高达到44.1%,宏观调控以后,其比重呈下降的态势,2004年回落到43.8%,2005年继续回落到41.9%。与此同时,自筹资金的比重有所提高,由2004年的29.7%提高到2005年的31%,增幅为33.3%,快于当年资金到位增幅5.7个百分点。

    7、商品住宅销售增长稳定,十三个省辖市涨幅不均。2005年,全省销售的商品住宅3228.52万平方米,比2004年增长17%,增幅同比提高2.1个百分点。但各市涨幅不均,在十三个省辖市中,增幅超过30%的有:宿迁(45.1%)、徐州(42.1%)、盐城(40.2%)、镇江(39%)、南通(35.8%)和常州(31%)6市,扬州、无锡和淮安住宅销售则为负增长,同比分别下降2.2%、4.4%及10.7%。省会城市南京商品住宅销售面积比2004年增长5.2%,增幅回落30.4个百分点。

    8、商品房价格不断攀升的势头得到抑制,房价涨幅回落。近几年来,江苏省房地产市场在持续快速发展的过程中,价格也上涨过快,在卖方市场的情况下,还出现了一些开发商联手控制房价、制造假信息哄抬房价等违反法律法规的行为。自2005年以来,随着各项宏观调控措施的落实到位,市场行为不断得以规范,供需关系不断趋于合理,商品房价格虽然有所波动,但从总体上看涨势减缓。2005年全省商品房价格增幅为18.8%,与2004年相比,回落4.2个百分点。

    二、当前江苏房地产市场应关注的主要问题

    勿庸置疑,一系列宏观调控措施的实施,对整个房地产市场产生的影响是积极的,但行业中的一些矛盾和问题仍较突出,一些新情况应予关注 :

    1、商品房开发结构性矛盾依然存在。主要表现在:一是经济适用房比重偏低。宏观调控前的2003年,江苏经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%,2004年这一比重降低到5.3%,2005年继续回落到4.6%,经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房,其比重不断走低,使中低收入家庭住房需求得不到满足,有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多,而小户型住房不足。有关资料显示,根据我国目前的经济发展水平,一套住房合理的建筑面积为84平方米,二手房买卖也表明,由于中小户型总价低,交易更易实现。而目前市场供应的商品房主流,已大大超过这个界限,早在2001年江苏省竣工的商品住宅平均每套建筑面积已超过100平方米,且近年来不断呈上升之势,中小户型供应偏少。

    2、商品房空置面积增加。2005年,由于商品房销售面积的增长滞后于竣工面积的增长,两者相差4.4个百分点,其中住宅相差3.7个百分点,致使全省空置房增加。到12月底全省商品房空置面积达721.13万平方米,比2004年增长47%,而2004年增幅仅为2.2%。其中:住宅空置面积448.76万平方米,增长47.9%；商业营业用房199.78万平方米,增长55.1%。从空置时间看,空置一年以上的商品房355.35万平方米,比2004年增长45.5%,占空置房比重近50%。其中,住宅220.76万平方米,增长61.8%。空置面积过多,一方面会造成社会资源的浪费,另一方面也会占压资金,影响房地产开发企业的效益。

    3、自有资金不足,开发企业资金压力加大。近年来,随着房地产业的发展,开发企业的实力增强,企业自有资金的比例虽有所提高,但相对于庞大的资金需求仍显不足。2005年全省房地产开发企业筹集的开发资金中, 企业自有资金340.43亿元,仅占全部开发资金的17.5%,低于全国比重1.2个百分点,平均每个企业为877万元,基础仍显脆弱。加之宏观调控后,银行对开发商贷款的审批和控制更加严格,部分开发企业资金面临巨大压力。有资料显示,2005年南京流标了24幅地块,其中原因之一就是在宏观调控的情况下,开发商资金不足,报名后发现"能力有限"而流标。

    4、部分城市房价涨幅依然偏快。2005年从全省情况看,商品房价格涨幅回落4.2个百分点,但从13个省辖市的情况看,部分城市房价涨幅依然偏快,对全省房价的上涨起到了拉动作用。2005年,房价涨幅超过全省平均水平的有8个市,其中领涨全省房价增幅的市为常州、无锡和扬州市,房价比2004年分别增长了34.4%、27.7%和26.8%。

    三、2006年房地产市场走势展望

    房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的,经历了一个从无到有、从小到大的过程,其间跌宕起伏。此次的宏观调控同样是为了消除房地产发展过程中的不健康因素,促使房地产市场持续健康发展。2005年江苏省房地产投资增幅回落,商品房供不应求的局面得到扭转,商品房价格涨幅减缓,表明宏观调控已取得成效。但一些矛盾和问题依然存在,今后宏观调控的任务仍很艰巨。2006年是"十一五"计划的开局之年,是机遇和挑战并存的一年,房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行,平稳发展将成为江苏省房地产市场的主旋律。

    1、支撑投资、房价增长的主要因素

    (1)从宏观上看,启动内需是2006年经济工作的重中之重,房地产业作为国民经济的重要支柱,对拉动内需作用明显,因此房地产仍是投资和消费的热点,进而对投资和房价的增长起推动作用。

    (2)从江苏省的情况看,近年来全省GDP均以超过10%的速度增长,2005年全省新增存款达3614.72 亿元,房地产业仍有巨大的消费和投资潜力。

    (3)2005年全省施工的房屋面积15182.7万平方米,竣工的房屋面积4671.24万平方米,有10000多万平方米的在建房屋面积结转到2006年施工,房地产开发投资将继续保持较大的规模。

    (4)城镇化进程的加快、拆迁安置、外来人口的增长、改善住房条件需求等因素,将增加房地产的市场需求,导致一段时间内投资保持一定的规模,房价也不会下跌。

    (5)房价的基本构成要素如地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本均在上升,对投资和房价的增长形成支撑。

    (6)2005年江苏省城镇居民人均可支配收入增长17.5%,比2004年提高4.3个百分点,也高于全省GDP增长14.5%的水平,居民对房价的承受能力进一步增强。

    2、抑制投资、房价上涨的主要因素

    (1)宏观调控政策没有改变,调控总体上仍将继续在"有保有压、区别对待"的原则下进行,调控下的房地产产业政策、土地政策、金融政策和财政税收政策都将促使投资、房价保持稳定增长的趋势。

    (2)当前江苏省房地产市场供大于求的局面已经形成,买方特征已比较明显,对于消费者而言观望心态在短期内难以转变,而对于房地产企业,随着宏观调控政策的持续,意味着"洗牌"过程的加剧。房地产企业取得贷款更难,筹措资金的成本更高,资金链断裂的风险加大,对房地产企业是一个严峻的考验,房地产企业面临新一轮的结构优化和调整。因此投资和房价将进一步回归理性。

    (3)宏观调控措施的实施,使投机需求得到遏制,从而促进房价的平稳。

    (4)中低价房建设力度加大,住房结构得到改善,从整体上将平抑房价的上升。

    (5)2005年房地产开发中的一些先行指标下降,将影响2006年房地产开发规模。2005年全省房地产企业的土地开发投资106.88亿元,完成开发土地面积1745.23万平方米,本年购置土地面积2736.2万平方米,分别比2004年减少2.84亿元,287.25万平方米和1390.98万平方米,增速同比下降2.6%、14.1%和33.7%。

    综上所述,2006年江苏省房地产开发投资总量将继续扩大,增长速度呈平稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大,涨幅趋于缓和。