两会期间,林毅夫“并不完全赞同建经济适用房”的表态再度将经济适用房建设的利弊讨论推向前台。去年两会期间,甚至有人大代表提出停止这一政府福利工程的议案。无论孰是孰非,双方的立场却是同样的：社会主义市场经济体制下的社会保障机制究竟应该如何运行,方能达到公平与效率的统一？

    随着杭州第一批经济适用房陆续上市交易,一些谜题或许会因此解开。

    杭州首批经济适用房“解冻”上市

    第一批经济适用房可以上市交易的消息传出后,前来门店咨询的人很多,其中大部分都不是最早购买经济适用房的那批市民,而是近两三年才买入的。

    他们手中的房源,其投资价值已基本丧失,因而急于出手

    杭州21世纪不动产近江店的总经理胡启宇最近正计划着把业务员派到门店周边的三塘桃园、三塘沁园等小区里宣传经济适用房上市的政策,以争取更多的房源。2006年5月~11月,三塘板块多个小区内的经济适用房将达到杭州市规定的5年后方可上市交易的年限。

    但这场房源争夺战中,胡启宇显然晚了一步。有些迫不及待的房东早已将手里的经济适用房在其他中介处挂牌。

    记者在附近中介门店走访时发现,一些产权类型为“房改房”的房源有相当部分是经济适用房。只是因为还未达到规定的年限,为规避政策,中介门店更改了这些房源信息。

    低价策略冲击二手房市场？

    在杭州香积寺路某中介门店里有一套1999年建的经济适用房,挂牌单价为7400元/平方米。这一价格在二手房挂牌价普遍在8000元/平方米左右的三塘板块格外诱人。某中介门店业务员对《第一财经日报》表示,类似的经济适用房非常受欢迎,这一区域的二手房本来就紧俏,一些低价经济适用房的上市就更引人注目。

    据了解,杭州第一批经济适用房于1999年推出,主要集中在三塘板块,包括三塘苑小区、六塘公寓、长兴公寓以及大关南八苑、南九苑等。如果加上办理房屋所有权证和土地使用权证的时间,这批房源将陆续在今年达到上市的年限要求。

    事实上,三塘板块的房屋产权非常复杂,除了经济适用房外,还有很多是动迁安置房、单位的“房改房”、解困房等,经济适用房只是其中的一部分。而且有少部分早期的经济适用房实际上在去年底已经达到上市的年限要求。

    不少中介门店的业务员告诉记者,最近经常有附近的居民前来询问经济适用房上市交易的政策,主要是税费问题以及挂牌价格。而且这批经济适用房当时价格一般在2300元/平方米左右。

    据胡启宇的估计,三塘板块今年达到上市要求的经济适用房大约有2000套左右。他认为,如果这些房源上市,其挂牌单价大概在每平方米7000~8000元,“比周边低一些,但不会低很多”。

    一位业务员有点忧心忡忡：如果这批房源大量上市,肯定会对三塘区域的二手房价格造成冲击。但一位对周边房东有相当了解的业务员却认为,附近有相当部分房子是以出租为主,“房东不会拿来出售的”。胡启宇也认为,这批经济适用房的面积不小,房东以小换大的需求不多。而且经过几年发展,三塘板块有了很大改观,地段不错,“会卖的人不多”。

    利润空间相当可观

    但记者还是在杭州华立房地产代理有限公司三塘分公司里找到了一例经济适用房的成交案例。据业务员贲中华介绍,该套房源位于三塘的六塘公寓,1998年建成,面积62.88平方米,去年8月份以50万元总价成交,成交单价为7952元/平方米。

    按照《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》规定,经济适用房达到规定年份上市交易的,其出让方在交易时需比一般的商品房交易多缴纳土地出让金(含级差地租和大市政配套费)以及相关规费。

    但是这部分费用该如何交、交多少,杭州市农税局的有关人士称,目前还没有新的细则出台。贲中华表示,他们当时在操作上述案例时,是按照杭州市2004年3月4日下发的《关于印发<杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法>的通知》(下称《通知》)来执行的。

    依上述成交案例,这名房东可净赚约35万元,利润翻了一番还多。

    经济适用房的利润空间显而易见。因此胡启宇表示,早期购买的经济适用房投资空间较大。不过由于当时的商品房价格也较低,其利润空间与当时购买商品房的利润空间差不多。

    由于最初申购经济适用房的标准较低,而且杭州房地产市场进入快速上涨的阶段,因此经济适用房在随后几年里得到很多投资人士的“青睐”,出现了许多开着宝马、奔驰的市民前往购买经济适用房的事例,最终导致杭州市于2004年6月暂停经济适用房的申购,重新制订了“游戏规则”。

    “新规则”下的利润空间

    2004年,《通知》出台后,尽管明确了要缴纳土地出让金,但是具体如何交,对于后来的经济适用房仍然没有一个确切的说法。政府有关人士表示,由于政策出台时还没有符合条件的房源上市交易,因此一直也没有细则出来。

    但据了解,在2001年2月5日至2003年3月31日之前已领取《商品房预售证》或已签订购买意向书的经济适用房,达到规定年份后上市交易的,其经济适用房享受面积部分,需计缴的土地出让金为杭州市物价局下发的经济适用住房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用住房价格之间的差价。

    贲中华表示,到目前为止,在具体操作中,上述差价如何算,标准为多少,他还没有接到相关的通知。而胡启宇则表示,杭州市物价局对每年各地段的商品房都核定了一个价格,一般与经济适用房的差价在500元/平方米左右。

    如果仍以上述成交案例为例,如果该房在上述时间段内购买,则获利将减少数万元。

    根据《通知》,2003年3月31日后领取《商品房预售证》的经济适用房,在达到规定年份后上市交易的,其经济居住房享受面积部分需计缴的土地出让金为杭州市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。这意味着投资经济适用房的空间已与商品房无异。

    而记者在采访中也发现一个有趣的现象,很多中介门店都提到,在第一批经济适用房可以上市交易的消息传出后,前来门店咨询的人很多,其中大部分都不是最早购买经济适用房的那批市民,而是近两三年才买入的。他们手中的房源,其投资价值已基本丧失,因而急于出手。

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    经济适用房出售示例

    杭州某7层公寓内1套经济适用房,面积62.88平方米,1998年以单价2300元/平方米买进,去年8月份以50万元总价成交,成交单价为7952元/平方米。按杭州市经济适用房上市交易的规定,该房源所处地段属四级地段,其土地出让金标准为每平方米300元,因此所需缴纳的土地出让金为:

    (6 2 .8 8 ÷7)×3 0 0 =3 1 4 4 元

    出售后扣除土地出让金的获利为:

    5 0 0 0 0 0 ―(2 3 0 0 ×6 2 .8 8)―3 1 4 4 =3 5 2 2 3 2 元

    如果该房是2001年2月5日至2003年3月31日期间买的,则达到5年上市交易期限后需缴纳的土地出让金为:

    62.88×500=31440 元

    出售后扣除土地出让金的获利为:

    5 0 0 0 0 0 ―(2 3 0 0 ×6 2 .8 8)―3 1 4 4 0 =3 2 3 9 3 6 元