△上海楼市的三大重要指标均发出降价信号,但房价却依然坚挺,这让许多人感到困惑不解

    “上海楼市目前正处在一种怪异的状态之中。对普通老百姓而言,目前的房价肯定是承受不起的,对投资者来说,目前上海楼市也缺乏吸引力。但是,从种种迹象来看,上海房价却仍在高位徘徊,2005年上海房价仍有9.2％的涨幅,今年这种市场态势依旧。这是个怪圈。”上海在行置业投资咨询有限公司首席顾问姜新国在接受记者采访时,用了“怪圈”这个词来形容上海楼市。

    尽管从供求关系等关键指标上,上海楼市存在着强烈的调整需求,但从整体上看,上海楼市的价格却依然坚挺。如何破解这个“怪圈”,成为许多业内人士努力寻找的答案。

    三指标唱空楼市

    在一轮房价疯狂的上涨之后,上海楼市遭受了宏观调控政策的重拳狙击,在市场狂热中被掩盖的种种矛盾也一一暴露。其中,供求关系、租金回报率和空置率三个指标逐渐恶化。

    供求关系的变化在宏观调控前后表现得非常明显。在宏观调控前,上海楼市是典型的卖方市场,供不应求导致购房者疯狂抢房局面的出现。据业界机构的统计显示,2005年2月份,上海楼市的供求比例竟高达1：2.26；但宏观调控政策出台后,上海楼市的供求关系来了个一百八十度大转弯,由供不应求瞬间转变成供过于求,2005年9月,上海楼市供求比例达到全年低点1：0.37,同时整个2005年供求比例也由2004年的1：1下降到1：0.72。业内人士指出,由于在一个市场化的行业中,供求关系发生根本性变化往往代表这个行业周期性拐点出现,因此,上海楼市由供不应求快速转换为供过于求,等于宣告上海楼市这一轮上涨周期已经结束。由于房地产开发周期较长,前两年启动开发的楼盘会陆续入市,供给与需求的失衡在今后几年会体现的更加明显。据了解,在去年,有不少开发商为了避开宏观调控的压力,不同程度地采取了捂盘的策略,这些楼盘都将在今年陆续上市交易,这对上海楼市无疑是一个严峻的考验。

    在供求关系恶化的同时,国际上通行的考核房地产市场是否正常的重要指标———租金回报率也向人们发出了上海楼市不健康的警告。记者抽取了近期上海内环、中环和外环三个区域的楼盘进行了测算(不考虑购买房屋税费和利息成本),假设购房者是一次性付款购房。内环,以卢湾区汇龙新城为例,118平米的房子总价为204万元,挂牌出租的价格为5000元/月,年回报率为2.9％,租售比为1：408(总价/月租金)；中环则以徐汇区望族城为例,110平米的房子总价为135万,挂牌出租的价格为3500元/月,年回报率为3.1％,租售比为1：386；外环以闵行区莲浦府邸为例,115平米的房子总价为87万元,挂牌出租的价格为1800元/月,年回报率为2.48%,租售比为1：483。以年回报率来计算,即便不考虑房租应当交纳的税金,内中外环的租金年回报率也均低于目前3.24%的银行3年期存款利率,这意味着,将钱投入上海楼市投资所得还不如存银行的利息收益,如果考虑到楼市的风险和通货膨胀率因素,上海楼市的投资空间几乎全无；以租售比计算,目前国际上公认的租售比合理区间为1：150—1：230,而内中外环的租售比均大大高于区间上限,有的甚至在区间上限的两倍以上。业内人士指出,这种测算表明,上海楼市目前的价格已经大大偏离了正常轨道,价值被过度透支,正处在一个高风险区域。

    除此之外,空置面积的快速增加,也让上海楼市感到了沉甸甸的压力。由于宏观调控后成交量的不断萎缩,上海一手房的可售面积不断攀升。截至2005年12月31日,上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米,其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米,如果加上配套房,2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。而随着众多延迟开盘的楼盘在2006年集中上市,这种可售面积还将会出现大规模的增长。据了解,今年上半年上海将有近200个楼盘集中上市,而中原研究机构称,今年前几个月的增量就可能达到800万平方米。加上累计存量房源,全年的可售商品房势必超过3000万平方米。即便按照2005年全年销售掉的商品住宅房2845.7万平方米(含配套商品房850.36万平方米)来计算,这些可售面积都需要整整一年来消化。

    房价仍高位盘整

    尽管多项指标唱空上海楼市,但步入2006年,上海楼市的价格不仅继续拒绝调整,还出现了一定的反弹。上海房产之窗网的数据显示,2月17日———2月23日一周内,上海共成交新盘32.5万平方米,成交均价为8138元,环比上涨3.1%；其中住宅成交26.9万平米,住宅类均价8244元,成交均价环比居然上涨了11.3%。

    背负着三大指标的唱空压力,上海楼市的价格却逆市上扬,结果导致指标进一步唱空,这个不合逻辑的“怪圈”让许多业内人士在分析上海楼市前景时变得分外谨慎。在记者的采访过程中,经常听到不同人士对上海楼市前景截然不同的观点,但对于自己的观点。

    “如果按照西方计算房价的标准,上海楼市的有些房源价格可能要折价50％,但现在上海楼市的这种状况的确令人费解。房价是由供求关系决定的,要么偏高,要么偏低,而上海楼市现在是明显偏高,如果坚持不肯调整,累计的风险会越来越大。”张健称。

    张健向记者表示,上海房地产市场对海外基金的吸引力很大,许多海外基金在投资中国房地产时都首选上海,作为一家专门从事房地产投资银行服务的公司,自己目前已经接到了许多海外基金的委托投资意向。但上海楼市目前这种“怪圈”现象已经严重干扰了自己的分析,让自己不敢轻易作出判断,只好将这些单子暂时搁置,走一步看一步再说。

    事实上,在上海楼市“怪圈”背后,还有成交量的快速萎缩和开发商的惨淡经营。继今年1月份成交量环比下滑之后,2月份的成交量呈现出快速下跌态势。网上房地产日前公布的数据显示,2月份,全市实现商品房成交面积100.38万平方米,比1月份下跌了45.65％,其中,住宅商品房成交面积为82.03万元,比1月份下跌了46.75％,日均成交套数仅为258套,比1月份的479套下跌了46.14％。这种萎靡的成交状态让开发商的经营举步维艰,一个鲜明的例子就是,成交量的萎靡让为开发商代理销售楼盘的代理商们的利润迅速缩水,一些代理商甚至出现了拿的项目越多,亏得越多的现象。

    多管齐下破解“怪圈”

    这种呈现病态的“怪圈”现象已经妨碍了上海楼市的健康发展。如何破解这个怪圈,成为众多业内人士关心的话题。

    张健的观点非常鲜明：既然各项指标显示上海楼市必须在价格上有所调整,那么,降价就是破解这个“怪圈”的最好办法。现在困扰上海楼市的最大问题就是成交量过于低迷,而成交量低迷的重要原因就是刚性需求在目前的价位上被极大地压抑了。上海有很多刚性需求,但目前的价位大大高于他们的承受能力,要想使这种需求释放出来,就只有通过降价来解决。美国房地产泡沫破灭的时候,最多一次房价曾经下跌过50％,中国凭什么不能？

    在中国指数研究院(华东分院)副院长陈晟的眼里,深层次的结构性调整或者有助于破解这个“怪圈”。陈晟告诉记者,通过近期的调研,他发现宏观调控已经对房地产市场产生了非常大的影响,而这种影响主要体现在结构性调整上。具有品牌优势、符合当前需求热点的楼盘在市场上仍能热销,但那些不具备这些优势的楼盘在市场上就面临着被淘汰的局面。通过优胜劣汰的结构性调整,上海楼市会逐步走向健康。

    陈晟也认同降价是打破这个“怪圈”的方式之一。他认为,相对于去年3月份的价格,上海楼市存在30％的降价空间,结构性调整中部分楼盘的降幅还有可能高于这个幅度。