目前我国房地产税收制度存在严重的缺陷,不动产税一直没有征收。日本和韩国的经验告诉我们,财政税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策的作用,对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。

    调控房地产市场是一项非常复杂的工作,我国的房地产市场还处于发展和转轨过程之中,我国政府调控房地产市场的经验还十分有限。因此,不断总结我国自己的房地产调控经验,借鉴国外调控房地产市场成功的做法,对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。

    在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时,我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似的地方:都实施了类似的经济赶超战略,经济发展迅速,城市化的时间较短,城市人口增长很快；都属于儒家文化圈,国民对不动产有偏好。因此,相比欧美国家,日、韩的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。

    一、日本的经验:税制不合理导致房地产泡沫

    2005年11月,我们与日本财政部研究所就房地产问题进行了学术交流,日本人在总结他们的房地产泡沫时认为,日本的土地税制不合理是导致日本经济泡沫的重要原因之一。

    对于日本的房地产而言,通常在取得、保有、买卖等3个阶段都要课税。在取得阶段有遗产继承税(国税)、登记许可税(国税)和不动产取得税(省级地方税)等3种税赋需要交纳。在保有阶段有固定资产税(市级地方税)、城市规划税(市级地方税)和特别土地保有税(市级地方税,1993年废止)等3种。此外,在转让阶段对转让所得进行征税,有法人税、所得税(转移国税)、住民税(地方税)等3种。

    土地税制方面与经济泡沫成因有关主要在以下几点:首先,在保有阶段保有者的税负担过低。1990年,不动产税占日本所有税收的比重为6.5%,不动产税占国民所得的比例是1.7%；而当时美国的

    不动产税占所有税收的比重为14%,不动产税占国民所得的比例是3.5%。可见日本在土地保有上的税负比美国低一半左右。九十年代房地产泡沫之后,日本大幅度增加了不动产税,2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍(见图1、图2)。

    土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为了社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影,使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是,土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍(根据"日美构造协议"的观点)。收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步,根据日本朋友提供的资料,在1990年泡沫最大的时候,东京圈(泡沫最大)的房价收入比是8:1。

    在经济泡沫冲击下,日本政府和日本银行也相应制定了如下对策:1989年5月提高央行利率,从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制,从1992年4月起,作为土地税制改革的措施,设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。

    土地税制改革的思路和概要如下(摘自"土地税制小委员会"的报告书《土地税制修正的基本课题》,1990年5月29日):

    (1)减少土地作为资产的可利用性,抑制土地投机,促进土地的有效利用。为此,除固定资产税之外,新设地价税(国税,1992年1月开始实行),对于土地保有实施高税率,以有效提高土地利用。(这个思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果)

    (2)强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果(即如果对转让收益征收重税,会阻碍土地的出售,长此以往会抑制土地的供给),所以对土地转让收益并未课以重税。通过对短期土地交易的转让收益强化征税,起到了抑制投机的效果。在经济泡沫出现之前,对于个人而言,4000万日元的(土地)转让收益需要交纳20%的收入税,对于超过4000万日元的部分,实行50%的综合课税。对于法人而言,除了通常的法人税率之外,保有期间在10年以下的,征收20%追加课税。但是,这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机,从1992年开始实施针对泡沫经济的税制,对于保有期间2年以下的土地,转让时另行加收30%的税。

    在泡沫经济的情况下,土地价格的上升与其说是个人的努力,不如说是政府公共开发的结果,利益的一部分理应交还给国家,即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期(2年以下保有土地)的情况下,由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度,对土地投机发挥了巨大的抑制作用。(对于个人,土地保有超过5年的情况下,税率由26%增加到39%)

    (3)关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止,由于固定资产税主要是现金流量的问题,出现了低估的情况,但是这种低估却保证了对保有阶段进行适当征税的进行。此外,提高对遗产继承土地的评价,把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税,针对避税也采取了相应的对策。

    实施这些对策的结果是:土地价格从1988年开始上涨幅度减慢,然后长期处于下跌状态,除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外,日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此,土地神话业已终结已经成为共识。

    最后,对于1992年以后的所得税,在个人的由不动产造成的损失中,为购买土地而进行的贷款部分,禁止和其他的收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型(单房间)住宅投资。

    二、韩国遏制房地产投机的举措:对投机者课以重税

    韩国国土面积为10万平方公里,人口4600万,是一个典型的地少人多的国家。这些年来,其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展,并带动了房地产业的快速发展,属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况,为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后,许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产(据统计,韩国5%的富人占有82.7%的私有房产),加入房地产投机,使得投机活动日益猖獗,房价不断飙升。例如,房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区,就出现了一个"富婆炒房团"。这一批富婆斥资10多亿美元,相互勾结,哄抬房价。据统计,2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右,到2005年初涨到了1万美元左右,5年时间竟涨了3倍多。从全国来看,许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%,有的城市最高的年涨幅达到28.9%。

    土地、住宅和其它房地产价格的不断飈升,对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高,都造成了巨大伤害,已经到非整治不可的时候了。

    韩国在整治房地产投机时,主要采取了以下几项举措:

    一是态度鲜明地宣布政府要直接抓"整治工作"。特别是卢武铉总统宣布,"这是一场与房地产投机势力进行的战争"。既说明这一整治任务的艰巨性,又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。

    二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升,天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后,广大媒体也顺应形势参加了"斗争",从而形成了强大的舆论攻势。

    三是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。今年,对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税,从2007年起,将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本。同时,调整房地产所有税(一种财产税),今年已把房地产所有税的起征点,由过去的9亿韩元下调到6亿韩方(约合6万美元),税率为1-3%,并计划从2008年起,每年以提高5%的速度,提高房地产所有税的税率,以提升到适当的税率为止。

    四是有压有保。在打击投机的同时,大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房,把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房,可贷给占房价70%的贷款,利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房,一要把利率调到5.2%以上,二要降低贷款占房价的比例。这样的办法,体现了区别对待的政策。

    五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅,由于公寓住宅主要面向中低收入者,能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控,将有利于降低平均房价。

    三、启示:利用税收手段打击投机是理想的选择

    2005年的房地产政策博弈已经结束,但我认为,对房地产市场的政策调整远远没有结束,打击房地产投机的任务任重而道远,2006年的政策重点还是打击投机,控制房价的过快上涨。我们注意到,2005年下半年,当上海的房价开始调整的时候,以深圳为代表的珠三角城市的房价开始有明显上涨的趋势,从统计数据看,2005年11月,深圳的住宅价格同比上涨超过20%,广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显的异动。北京的住宅价格同比上涨也超过20%。另外,一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响,而且呈现快速上涨的势头。

    为什么房地产如此容易被炒起来?这不仅是一个现实问题,也是一个重大的理论问题。笔者以为,关键的是我国的房地产税收制度存在严重的缺陷,不动产税一直没有征收。

    日本和韩国的经验告诉我们,财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用,对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。

    将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出,当前,我国的房地产税收制度还很不合理,不动产税还处于论证阶段,20%的所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担,对于2年以下转手的房地产要额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税,不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来看,如果房地产税收上没有什么大的动作,2005年之后的房地产市场可能会出现快速的上涨,我们对房地产市场的调控就不可能取得实质性的成就。

    (作者单位:中国社会科学院金融研究所)