对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说,2006年可用“筑底、平稳、发展”三个词来概括。

    易居中国研究院分析师认为,从总体上看,2006年的房地产行业新政将表现为：由“调控”向“调整”转变。在调控力度上,会由“重”到“轻”。在调控效应上,会由“短期”到“中长期”。市场发展层面鼓励住房消费,房地产业将持续发展。其中,住宅市场将鼓励自住消费,商办市场将具有较大发展空间。

    全年走势先抑后扬

    展望2006年,易居中国研究院分析师认为,上海房地产市场将在“调整”中走向“稳定”：2006年上半年,沪上楼市“调整回归”的趋势几成定局；下半年,在达到“供求关系”与“价格”的双平衡之中,楼市将逐渐走出调整的格局,长远走向趋于明朗化。

    具体来看,预计2006年上海房地产市场将分三个阶段走。

    持上述观点的并非少数,天地行亦认为,2006年房地产市场的发展态势将逐步明朗化。上海楼市年内四个季度的表现甚至已在年初已可预见具体走势。

    第一季度,一方面由于春节假期形成季节性萎缩,另一方面新年伊始,购房者持观望态度,成交量低迷,主要依靠配套商品房支撑。

    价格方面,由于年关前后,银行、建材商、建筑商的资金回笼加深了开发商的降价促销的幅度,价格呈跌势。

    第二季度开始,刚性需求的释放促使成交量逐步回升,价格则保持平稳的状态,个别区域特别是市中心区域随着资金的暂时解压,需求的增加,价格会有所回升。

    但天地行指出,第三季度,受销售淡季影响,成交量可能又将回到低谷。而2005年开发商所捂的楼盘在2006年上半年陆续入市,同时大量新盘也在陆续交房,二、三级市场的扩增增加了竞争,价格也极有可能在这里探底。

    第四季度,供求关系将趋向于平衡和稳定,价格不会出现明显波动。供应结构、总量趋于合理,各种需求正常释放。

    天地行还认为,未来几年由于大量的配套商品房推出,传统的楼市格局将被打破。

    上述的预测还是沿袭以往的判断经验,但今后房地产市场大势的涨跌不仅仅取决于开发商的心态是否平衡、购房者是否变得理性,更多的是取决于配套商品房供应总量和销售办法,以及政府对楼市的政策。

    购房者要把握各个区域走势

    事实上,除了整体上对市场的判断之外,专家也建议购房者要对各个区域市场走势有所把握。因为,由于地段、配套、产品品质、项目竞争等因素,2006年各环线房价走向会有不同。

    易居中国研究院分析师认为,内环内中心城区市场的走势特征是快速响应,在经历宏观调控后,其价格迅速回落,但也会迅速走向稳定,体现抗跌性。

    而内外环间区域市场,专家认为走势特征将是反复验证,也就意味着这部分的楼盘会不断通过降价等方法,和消费者进行价格博弈,然后寻找到一个平衡点。这将是一个较长的探底过程。

    相对来说,业内人士外环外区域市场则较为悲观。易居中国分析师认为,走势特征是稳步下跌。

    风险提醒：外环线“供应集中,需求有限”

    尽管各个机构对2006年上海房地产业市场整体走势的普遍判断是“在调整中趋于稳定”,但同时需要提醒的是,今年上海楼市的风险可能存在于以下几个方面。

    易居中国认为,首当其冲的是供求关系继续严峻,导致成交价格下滑。

    根据易居中国统计数据显示,2005年年底,上海可售商品房的房源约在1700万平方米以上,其中,普通住宅的可售面积稳定在980万平方米左右。但是,需求方面,市场的消费信心短期内却是仍难以回升。如何解决供求关系比例失调,是开发商一直头痛的问题。

    值得一提的是,在上海各个区域中,尤其是外环外区域面临“供应集中、需求有限”的双重考验。

    2003年-2005年全市经营性住宅类土地上市面积达到7376万平方米,可建面积8509万平方米,其中,7000万平方米左右分布在外环,可见供应量之大。

    此外,这些地区大多商业设施缺乏,交通配套不完善,难以激发有效需求。受到这些因素影响,正如上文所提到,外环线楼盘可能出现稳步下跌的过程。

    而在本届上海之春房展会上,近郊楼盘也将占据半壁江山,这些楼盘的开发商可能采取低价房、小房型等措施,以弥补外环线楼盘的“先天不足”。