作为向来是抗跌性和恢复性较强的高端市场,不少业内人士认为,2006年上海别墅市场将逐步进入交易和价格的复原周期。

    但目前别墅市场面临的问题是：现有存量别墅如何消化？别墅土地储备量今年将如何开发？别墅产品如何定位、如何包装才有出路？从业内人士针对这些问题的讨论中,可以看出2006年上海别墅市场的基本走势。

    房地产政策调控涉及范围之广、涉及面之大,给上海别墅市场也带来相当大的震慑。从2005年初的信贷收紧,沪上各大银行达成协议———高档住宅首付比例提高至30%,到当年6月1日起上海开始针对独栋别墅转让交易开征土地增值税,而且最高税率可达60％,最低也要30％。这一系列调控政策使购买成本和转让成本大幅增加,政策效应随即反应在市场成交量上：从去年3月起别墅市场成交量一路下滑,至去年7月跌至谷底(当月销售额仅只有189套)。

    不过,从去年8月开始,政策效应逐渐被消化,自住消费和长线投资消费力挺别墅成交量,销售状况开始稳中有升,至去年10月份上海成交别墅已达623套。在价格上虽有松动,但也并未出现大起大落的现象。

    高端别墅价涨 经济型别墅量增

    冯伟 荒岛房产工作室市场总监

    2006年的上海别墅市场仍将保持平稳运行状态,而受人民币升值的影响,针对海外客户的高端别墅市场的价格可能还将有所上升。

    由于从2003年开始对别墅用地的宏观调控已经持续3年,低容积率的纯别墅用地已逐步消化,预计今年,低容积率的高档独立别墅项目上市量会比往年略有下降,但经济型别墅的供应量由于开发商追求产品的多样性而仍会增加。

    决定高端别墅市场的一大出路,是其所处地理位置及大环境的唯一性和产品的独特性。经济型别墅则继承2005年市场的特征,在提高产品的附加值上做文章,如送前后庭院、露台、夹层等,进一步提高产品的性价比。

    但不管是高端别墅还是经济型别墅,在营销策划或居住理念上,别墅居住文化的营造将是一大卖点。

    市中心二手老别墅行情乐观

    冯睿鸿 美联物业上海区域副总经理

    由于上海别墅市场已基本处于一个稳定的局面,预期2006年针对别墅市场的抑制政策将不会再出台,产品更趋向多样化,如双拼、联排等类型的别墅产品,经济型别墅仍将持续走热。

    在区域板块上,除松江外,浦东是外来人士进驻及移民上海的首选之地,具备发展大房型、大花园的高档别墅的充分潜力,尤其是在世纪公园一带。目前,金桥、张江、世纪公园一带的别墅无论是租赁还是销售都非常好,价位上也还有很大的发展空间。

    相对于一手别墅市场,上海二手别墅市场情况有所不同。美联物业2005年别墅类物业成交记录显示,近市中心的二手老别墅在各类二手别墅交易中一直“独领风骚”。

    而相对于二手次新别墅,近市中心的二手老别墅交易明显活跃,即便是在房龄和房型方面存在一定的不足,但是由于这类二手别墅大多地段优良,环境优美,且周边配套设施完备,同时市区别墅供应量不足增加了二手老别墅的稀缺性,也为老别墅抗跌性加码。

    虽然2005年上海房地产市场受政策调控楼市整体交易量萎缩严重,但相比二手住宅,该类市中心老别墅成交仍然较为火爆,尤其房龄在五十年左右的老别墅,2005年全年平均投资回报率仍高达10％。

    由此,可以预测2006年二手别墅市场,市中心老别墅行情仍将乐观。而次新二手别墅,凭借配套设施的逐渐完善,其行情也将有所好转。

    别墅消化以自住为主 高端市场抗风险能力较强

    陈晟 中房指数研究院(华东)副院长

    2006年的别墅市场将仍是一个消化存量的过程。出于稳定房价体系的考虑,别墅占总体房地产市场的10%以内将是一个比较合理的数量。而从2006年市场上来看,会继续以自住为主,经济型别墅将受到更多的追捧；同时,房价租金将成为考量别墅性价比的重要标准。

    相对而言,高端别墅的抗风险能力是比较强的；外环以内以及老城区改造后的别墅也将存在较高的升值价值；环线以外品质较高的别墅亦会受到青睐,一些类别墅物业———联体、双拼类别墅也比较符合市场的需求。