房价阴晴难料 卖VS守

    2006年广州房价走势不仅使消费者投入了极大关注，更是今年是否应该买租卖抛的风向标。在房市早已成为较股市更好的投资渠道的时候，对于那些已购得商品房并有一定赢利的消费者而言，掌握在手的房究竟卖还是不卖、什么时候卖，的确颇费思量。

    房价缓增，卖房者踌躇不前

    从刚过去的春节楼市来看，市民看楼热情不减，客观上说明市场的需求量还是比较强劲的，但看房人远远多过买房人，很大程度上还是由于开发商惜推新货，房价高企难下，使得市民选择余地少，无从买到自己中意并且有能力购买的住房。

    记者从广州市国土房管局了解到，最近很多市民打来电话咨询，不知现在卖房是否合适。国土房管局提醒，房价虚火何时降下来虽没有明确迹象，但仍然希望欲买房和欲卖房的市民能调整心态，不要受到市场预期不明朗的影响。

    而根据“阳光家缘”的统计数据，2006年1月1日起至今，广州市纳入房屋管理系统的原八区商品住房共售出4159套，出售均价达到7124元/平方米。与去年12月份原八区的交易均价6563元/平方米相比，上升了561元/平方米，房价仍处于上升趋势。同时，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同预测，目前看来2006年广州的房价稳中有升，并有保持10%左右平稳涨幅的趋势。

    持房观望，期待房价继续涨

    业主李先生2004年以50万元购来一套房子当作投资用，现在他还不打算脱手，“再等等吧，房价还会涨，到时卖也不迟，”加上买房不到两年者转手要征收20%个人所得税的新政策更让像李先生这样的业主处于持房观望中。在具体的二手楼销售中，也并未看到市民急着放盘的现象，大多数欲卖房的市民还是持观望态度。

    赶紧脱手，房价涨跌难预料

    与此同时，前年在五羊新城花40万买了一套两房两厅住宅房的周女士，却认为现在正是转手的好机会，“起码目前的房价还呈上涨的趋势，可谁又预料得到哪天猛跌，说不定那时再卖我连本都收不回来呢”，周女士非常强调“卖涨不卖跌”的观点。对此，广东省建设厅住宅与房地产业处处长杜挺认为，对于短期投机的人而言，应该看到的信号是紧缩调控刚刚开始，暴利空间不再存在了。投资是市场发展必不可缺的推动力，但几乎每一个房地产周期最终的崩盘都是非理性投机比例过多引起的，政府的宏观调控也终究会起到让房地产软着陆的作用。

    房价高位难下，租VS卖

    经过一个月的等待，在广州从事传媒工作的小布终于办理好了按揭手续。为了买下自己的新房，她向银行出具了年收入超过8万元的证明。虽然交了首付，但她越来越担心，自己今后的收入是否还能维持这个水平。她告诉记者，也许对待房产的态度应该像陈先生那样。

    小布的同事陈先生，最近在财务方面做了件让许多同事感到不解的事，他违背了拥有房屋产权的传统信条，卖掉了自己位于番禺丽江花园的住宅，转而开始租房。

    月租VS月供有偏差

    “有专家预言今年广州下半年房价将会触顶反弹，我比较看好这个论断，现在应该是卖房兑现的最佳时机”。陈先生说，他现在在市中心租了一套小户型的房子，每个月只需交纳1500元的租金，而原来那套住房按揭月供为2800元，这样一来，可以节约将近一半的开支。

    陈先生之所以能够省这么多钱，是因为他租住的房屋地理位置、户型都和原来不同。如果以同一套住房来进行租赁和购买比较，得出的结果会更有参照意义。

    以时代玫瑰园建筑面积110.74平方米的四房单位为例，按该楼盘目前最低价4800元/平方米，总成交价约53万元计算，首付加上税费共约18万元，贷款38万元。如果贷款偿还年限20年，每月的月供需要2500元左右。而这套房子目前的市场租赁价格是3200元/月。两相比较，在该区域租房显然不如买房划算。

    不过，如果把贷款偿还年限变为10年或15年，月供又会超过房屋的市场租价。

    租金回报VS投资回报最合理

    从经济角度考虑，判断买房租房哪个更合算，最简单同时也是最合理的办法是比较资金回报率。如果租金回报率大大高于个人投资回报率，那么买房划算；反之则租房划算。

    仍然以上述时代玫瑰园四房单位为例，以总成交价50万元，租价3000元/月计算。假设手中有50万元现金，买下该单位，则每年不需再付租金。不过房屋不可能永远保值，20年之后，这套房屋绝对值不到原价50万元；如果租房，每年需支付3.6万元的租金，年租金回报率约为7%。究竟选择租还是买，取决于对这50万元现金的利用。如果是投资高手，年投资有10%收益，那无疑是租房划算。50万元每年10%就有5万元，扣除3.6万元交付房租，还可以用剩余的1.4万元进行累计投资，进一步升值资金。

    如果投资回报率仅仅略高于租金回报率，也会存在风险，因为不能排除房租上涨的可能性。如果房租增加之后超过年投资收益，那就不如变租房为买房。