虹口足球场站作为上海未来十大轨道交通枢纽站点之一,是轨道交通3号线与8号线的交汇处,而且3号线还可以在仅隔两站的宝山路站与轨道交通4号线实现零换乘。在它周围,还有51、52、537、21、101、18、139、854、942、旅游十号线、宝杨码头专线等数条公交线路,可直达市中心、车站、码头,虹口足球场内机场4号线可直抵浦东国际机场。该区域紧靠四川北路商业街,与多伦路历史名人街、鲁迅公园为伴,另外,虹口足球场、旅游集散中心就在一侧,虹口足球场站优越的地理优势可见一斑。

    由于土地供应稀缺,虹口足球场轨道交通枢纽站点周边的新住宅供应一直有限。环线内以二手房为供应主力,新增供应只有去年底开盘的嘉和美舍东楼。目前环线外新增住宅集中在中山北路的花园城三期和吉联上都,总计不到200套供应量。

    轨道交通3号线通车到虹口足球场后,再加上2002年8号线建设进入前期准备阶段,为周边房产带来很大的利好效应。前两年热销期,虹口足球场周边的新房价格比次新房高出一个档次,均价保持在14000元/平方米的水平,一些楼盘单价卖到了15000元/平方米。

    花园城三期和吉联上都均在去年年底开盘,花园城三期目前均价13000元/平方米,吉联尚都价格在9000-10000元/平方米。网上房地产数据显示,花园城在2004年8月推出的一批房源均价是17000元/平方米,而去年8月、9月相继推出的两批房源均价回调到12900元/平方米,直到去年年底,推出目前在售房源,均价显示为12000元/平方米。对于售楼处现在报出的13000元的均价,售楼人员解释是因为所剩房源位置和房型都比较好。吉联上都虽然地处环线外远于花园城,价格也相对较低,据了解现场每平方米还可以有200元的下调。

    而与此相对,处于环线内的5年以内次新房目前的售价已由原来的12000元/平方米回调至10000元/平方米左右。

    但是,仍有当地购房者认为,目前虹口足球场附近新盘可接受程度应在9000元/平方米左右,超过万元的价格水平仍会抑制有效的自住需求。

    截至3月14日,网上房地产数据显示,2006年以来,虹口区新售住宅共计773套,在全市15个行政区中排名14,区域内目前一手房住宅可售供应1337套,主要集中在鲁迅公园板块和北外滩板。

    靠近4号线的嘉杰国际广场、爱家豪庭因受到虹口足球场轨道交通枢纽及3号线、4号线交汇的宝山站影响,利好因素明显。从去年起均价就保持在13500元/平方米左右,并一直受到买家关注。尤其是爱家豪庭,今年2月18日开盘推出263套,至2月底销售成交35套,并据售楼处介绍,还有近30组客户已经预付了定金。位于宝安路、临平北路的粟阳华府也即将开盘,嘉杰国际广场也将在4、5月份新推房源。届时虹口足球场区域供应将有所增加,但有业内人士分析,虽然需求有所释放,但如果以目前市场的一些局部表现,在价格定位上探高,也可能会抑制当前的刚性需求。

    【虹口足球场站之商铺】

    地铁商业亟待规模发展

    早在2002年8月,经市计委、市规划局批准,一个疏解地区交通压力、同步改善地区环境和提升整体功能的综合改造项目———轨道交通8号线虹口足球场站综合交通枢纽工程就已经进入前期准备。虹口区充满魄力地在“黄金地段”让出7万平方米的开放空间建设枢纽性公共设施,在东至西江湾路、西到中山北一路、北起规划二路、南至花园路,构筑与上海国际大都市相匹配的现代化交通枢纽。目前,轨道交通8号线虹口足球场站点正在施工中,预计2007年即可投入运营。

    但是据《每日经济新闻》了解,目前虹口足球场站内的地铁商铺总计不过10家,基本上都是10平方米以内,经营面包饮料、报刊杂志等的小零售业态,有商家透露,地铁商铺的月租金仅为1300元左右,而人民广场地下商城同等面积的店铺日租金就可能达到千元,而与之毗邻的四川北路商业街,较高的日租金也已接近40元/平方米/天。

    业内人士认为,虹口足球场站地铁商业的巨大价值还没有被充分挖掘出来。

    上海市经委在2005年商业报告中曾提到,虹口足球场交通枢纽现代服务业集聚区建成后,将使冷清的北片地区成为繁华的商业区。根据上海商业发展规划,虹口区将加快长峰虹口大型商城的建设,购物中心占地6公顷,包括占地17.8万平方米的大型超市,两座7.3万平方米的五星级酒店和大型停车场。

    目前,这座隔着东江湾路与虹口足球场站遥遥相望的大型商城正在施工当中,今年底有望最后完工。

    不过,也有不少人对虹口足球场地铁商业的发展潜力持保留态度。张小姐是四川北路一家店铺的房东,她对记者表示,就算轨道交通带来一定的人流,但是,虹口站点不可能像人民广场站、静安寺站一样,虹口足球场附近人群的消费能力有限；而另一方面,人民广场站等站点的地铁商业是完全接轨周边繁华的传统商圈的,而虹口站点地铁商业想要融入附近的四川北路商圈则需要相当长的时间。

    张小姐还提到,虽然来自附近财经大学、外国语大学、复旦大学的大学生时尚消费能力也很大,但是这些人群往往按照习惯选择在附近的七浦路消费。

    【虹口足球场站之写字楼】

    办公楼小众市场前景广阔

    随着人民广场、浦东小陆家嘴、淮海路、南京路、静安寺、徐家汇等沪上市中心CBD区域的土地供应越来越少,租金高企不下,很多二线中小企业为了节约办公成本,开始向周边内环附近的城市附中心转移。2003、2004年以来,普陀的长寿路商圈、杨浦五角场商圈、虹口的虹口足球场及北外滩一带都成了这些企业的“香饽饽”。

    虹口足球场作为轨道交通3号线和规划中的轨道交通8号线交汇地,是虹口区乃至上海着力打造的商业办公区,因交通的便利,紧靠四川北路商业街,吸引了诸多中小企业前来入驻,租金水平有所上扬,每年租金变化保持在10%以内,目前租金水平为2-3元/平方米/天。

    业内人士表示,该区域的办公楼租金水平相对整个区域发展还是偏低。虹口足球场区域周边新开写字楼不多,价格在13000-16000元/平方米,甜爱支路靠近四川北路的晶钻博华目前在售的精装小户型办公楼,报价13000元/平方米,而位于花园路虹口足球场旁的嘉和美舍,为精装修小户型公寓式酒店,均价是16800元/平方米,达到了去年凯润金城的近17000元的“天价”。另外一些写字楼,诸如虹鹰大厦、嘉芸大厦、东宝百货等,目前以出租为主,虽然有些属甲级写字楼,但档次还不是很高。

    据了解,该区域后续办公楼供应将会不少,而且多为甲级。首先是有望在年底推出的嘉和美舍西楼甲级小户型纯商务办公楼,预计将有数百套供应；位于东江湾路靠近虹口足球场站的“空间188”,据该项目相关人员介绍,该案共30000平方米,分两期开发的甲级商务办公楼,并且只面向TMT创意产业人群出租,租金将保持和虹口区目前水平相当,但推出时间还未最后确定。

    【虹口足球场站之二手房】

    房价提前透支市场观望还将持续

    轨道交通8号线的在建,使虹口足球场附近二手房市场更趋活跃。某种程度上,轨道交通利好已然带来了房价的提前透支。

    近日,同心路上的嵇光房产业务经理唐忠良向《每日经济新闻》透露,在他手上刚刚成交一套二十几年房龄的老房子,成交价9500元/平方米,相比目前市场上同类产品价格高出近2000元/平方米。

    价格相差如此之大为何有人慷慨购入？

    据了解,该套房产位于中山北一路140弄,正好位于在建的轨道交通8号线途经位置。唐先生介绍,这套房子共76平方米,两室一厅。摘牌的是个地道的投资客,他认为,价格在目前看来虽然高了不少,但是有了拆迁预期在其中,一年之后的市场价值就不可估量。

    “这种与轨道交通直接相关的房产投资价值还是相当大的。”唐忠良回忆说,轨道交通3号线通车之后,就曾带动周边35平方米左右的一室户二手房租金大涨,月租金从原来的1000元上涨到1300元左右,之后就一直维持在这样的水平。

    自宏观调控加大调整力度以来,该区域二手房租金水平变化不大,而站点周边二手房销售自去年底以来持续低迷。

    有关资料显示,虹口足球场周边的住宅房产主要集中在宝山路、天通庵路、横浜路、同心路、花园路、东西江湾路一带。去年年底,附近60、70平方米二房,房龄在5年以内的次新房月租金是3500-4500元,5至10年的月租金在每月2500元左右,10年以上老公房租金基本在1500-2000元/月之间,租赁市场变化不大。

    据《每日经济新闻》了解,去年年底以来,虹口足球场附近各大中介门店的业务亦随大势而落。以嵇光房产为例,2005年年中时每月成交量保持在7、8套以上,但从下半年交易量就开始持续萎缩,现在有时一个月难得成交一套。

    目前5年以内次新房单价保持在9000元/平方米左右,部分较好房源可以达到10000元/平方米以上,10年左右的房源价格基本在8000元/平方米以下。

    对此,有业内人士认为,虹口足球场周边房产虽然有轨道交通的概念支撑,但毕竟价格已在前两年透支,预计市场观望还会持续一段时间。

    【虹口足球场站之看盘】

    嘉和美舍：轨道交通地标式建筑

    位置：西江湾路、花园路

    房型：35-129平方米一房或两房

    均价：16800元/平方米

    看房感觉：

    1.楼盘位于虹口区中心地段花园路、东江湾路交汇处,与地铁3号线虹口足球场站遥遥相望,旁边就是正在兴建中的长峰虹口商城；在建中的轨道交通8号线将从嘉和美舍地下通过,并将在此设置进站出入口。

    2.楼盘共有两幢28层的塔楼,分为东西两幢。目前正在销售的东楼性质比较特殊,为精装修小户型酒店办公楼；西楼为现代化小户型智能商务办公楼,房型面积以35-50平方米的小户型为主。东西两幢均属于产权式公寓和办公楼。

    3.在售的东楼外立面采用天然花岗岩,选进口大理石作大堂贴面,并配备有大金中央空调和名牌家电。

    4.东楼每层均有8种房型、面积、装修不一的选择类型,层高三米。

    5.该楼盘自去年12月底开始销售以来,首期391套房源目前已经去化近半,购房者多为投资客。

    心头悬念：

    1.这样的房子到底具有多大投资价值？在目前市场条件下购进,风险几多？

    2.投资后的回报如何保证？

    嵇光房产中介人员点评：这个楼盘自去年推出以后,一直受到投资客的追捧,虽然价格相对较高,但是从周边配套和环境来看,该楼盘和陆路交通枢纽、裙房商场和地铁M8线共用出口,与地铁3号线站口也基本零距离,周边还有十几条公交线路交汇。

    附近虹口足球场的健身设施丰富多样,休闲会所也是各具特色,鲁迅公园、青岛啤酒(行情,论坛)绿地近在咫尺,四川北路公园凭窗可见。3公里半径内上海外国语大学、上海财经大学、复旦大学、同济大学等著名学府林立。多伦路文化名人街、山阴路历史风貌区、鲁迅故居又构成了嘉和美舍特有的文化环境。

    据说如果买进后交给开发商经营出租,可以保证每年8%的回报率,在目前的市场环境下,虹口这边值得投资的地方并不多,投资者可以考虑。不过投资风险依然存在,因为一个成熟的轨道交通枢纽商圈的形成需要一定时间培养,虽然前景不错,还要看投资客准备的心理期限多长。