2006年初,北京工体4号地以5.1亿元成交尘埃落定,此前放言欲染指于此的京城合作建房发起人于凌罡未曾现身拍卖会场。合作建房组织沸沸扬扬的第二次拿地行动以惨败而告终。 起于2003,热炒于2005,式微于2006 的京城合作建房,从应者云集到现在的追随者日少,并不出乎业界人士的意料之外。当时光驶向2006年,合作建房混沌烟幕日渐清晰,虽一切尚无定论,然而其未来似可预见,结局与悬念不过是时间之差。透视合作建房之浮沉轨迹,或可窥见中国地产业及楼市众生百态之一隅。

    高价房砸垮“追梦人”

    “自己掏钱买地,建自己想要的房子,低房价”的口号余音在耳；然而,合作建房的“ 追梦人”看到的分明是地价、房价节节攀升,诸多曾经满怀期望的追随者也在失意中日渐离散。“我只想买一所便宜的房子。”这是合作建房之初,不少人的想法。而现在,当面对一次次的失败和挫折,听见每平方米13000元左右的楼面价(每建筑平米的土地价格)时,不知当初抱着低价梦的合作建房者会是一种什么心情？“这超出了我的预想。”一位建房者十分失望地说。

    事实上,随着合作建房的发展,当合作建房发起人于凌罡说出“房价不是合作建房的最主要考虑因素”时,是否意味着合作建房“低价房”的梦想已经成为不少追随者的“一场春梦”？

    关于合作建房,记忆力好的人也许仍记得最初于凌罡在媒体面前的豪迈宣言,而细心的人也许会发现,今天的于凌罡,其宣传重点早已发生了变化：从最初可以省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息等四部分费用 ,降低房价40%,到后来的“环保节能”,再到目前的配套收益权,从要自己“盖房子”到与万通合作搞定制,再到目前的代建制；房价也从最初预想的每建筑平方米六、七千一路上扬。虽然合作建房的理论越来越成熟、完善,操作越来越现实,但距离原来最初设想的房价也越来越远。

    漂泊在京7年的高女士在2004年个人集资建房刚出现时曾想过参加,因为朋友的劝说,最终在东四环买了一套房子,2005年秋天住了进去。今天,她们小区三期的开盘价已经比自己的上涨了800多元。“现在想起来,当年没参加集资建房反倒成了一件好事。”回想起往事,高女士不禁有点感慨。

    降低成本并非易事

    “如果按照于凌罡目前的操作模式,其可以节省多少费用？最多是省下了开发商的利润。”对此,清华大学房地产研究所谢岳来博士分析,随着土地招拍挂以及各种金融政策的完善, 开发商的利润早已经被大大摊薄,一般也就15%左右。因为合作建房组织为非盈利性质,即使注册项目公司,但其所盖房屋不能用于销售,如果以分红形式分配给50位注册股东,其余的隐性股东采取赠让等方式,这就必须缴纳更多的税费。而“这些并不是全部,于凌罡的组织因为没有专业的房地产开发团队,在诸如建材采购、证件办理等方面缺少足够的专业性,必然要支付高于专业团队的项目建设以及管理成本。”北京新华联恒业房地产公司副总经理张明勇这样认为。“节省40%只能是一个美丽的梦想,它违反了社会分工日趋细化、专业化的发展潮流。即使房价降下来了,合作者也将会付出更多的机会成本,而这些看不见的成本,恰恰会抵消所节省的费用。”从事多年房地产开发的企业老总徐先生说。

    看不见的成本既包括建筑工程质量可靠性引发的风险成本,更包括在购买原材料时的质量风险与价格成本。而这些风险,以前都是由开发商来承担的。

    按照合作建房目前的设想,聘请相应的公司“打工”不失为一个加强专业性的途径,但同时合作建房者也必须为这样的专业性公司支付不菲的代价。“采取代建制,以前开发商必须支付的费用合作建房者也必须支付,开发商所没有或者少支出的费用,合作建房者也必须如数支出。单就资金、项目管理等支出,就需要拿出10%左右的费用。对于合作建房者来说,这不算是个小数目,”张明勇介绍。

    资本筹集难于上青天

    “合作建房的成败最关键的其实只有一个字：‘钱’”。随着于凌罡合作建房组织工作的深入,钱的问题也越发的现实起来。一些银行曾经的许诺成为明日黄花,其他金融机构更是一毛不拔。如果资金短缺,根本就拿不到地,则直接失败！

    对于最主要的土地款,按照于凌罡的设想,可以通过铁杆会员来筹集。预计招募资金500份,每份合作资金15万元,自筹资金可达7500万元,可向银行贷款1.125亿元,即项目最多可承担资金1.875亿元。但这些只是一种募资的设想,现实情况是目前参与合作建房者大概仅有100多人。我们可以假设为200人,并且都是铁杆会员,要达到操作其预计的“北四环健翔桥—四元桥1.5公里以内”基础地块,7500万元的募集目标,则需要每位出资人首付款项37.5万元。“这么高的首付,有点承受不起。交付从拿地时就开始,其中的风险也让人不放心。”一位想参与合作建房的网站销售总监听到合作建房者要拿“工体4号地”时觉得有点不可思议。

    即便所有铁杆会员愿意并可以悉数拿出钱,银行界会向集资建房者放贷吗？ 早在2005年2月,合作建房之初,民生银行等10多家银行就曾对媒体表态将对于凌罡发放贷款, 可将近一年过去了,此事已无下文。正如一位银行内部人士所言,如何评估集资建房的风险,可能是金融机构的新问题。“以规模论,获得金融机构的融资,也应该是一件不可能的事。一个注册资金10多万元的公司,有没有足够的经营、管理经验,如何给别人足够的信任让人家投资几千万？”北京仁和律师事务所孟宪生律师对此觉得极不现实。

    政府救助指望不上

    当资金等难题难以破解之时,政府似乎成了最后一根救命草。然而,政府的橄榄枝似乎更加遥不可及。很多人以外国的合作建房为例,认为目前的合作建房,政府应该给予相应支持,但其实外国的合作建房根植于西方完善的社会保障体系,政府所提供的税收、金融等优惠政策也是有特定的对象的———主要针对中低收入者。

    我国也在1992年由国务院等部门公布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》,其第八条规定,凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户,均可以自愿申请加入住宅合作社。在2005年的《经济适用住房管理办法》中,专门有一章规定集资建房和合作建房,“住房困难户较多的工矿区和困难企业,经市、县人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、 合作建房的对象,必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭”。但根据目前于凌罡合作建房组织的现状,他们基本不符合政府的相关规定,所以也就不可能享受政府提供的土地等相应优惠。

    在专家眼里,“此”合作建房非“彼”合作建房 ,政府没有理由为于凌罡他们提供优惠措施。因为他们是以公司名义进行的市场化运作, 应该和市场上的其他公司站在同一起跑线上进行竞争,政府管不了。如果政府给他们提供优惠,就是对市场规则的破坏,也对其他市场化的企业不公平。

    曾经参与过合作建房初期工作的北京仁和律师事务所孟宪生律师认为,个人集资合作建房是“自己与优惠政策拉开了”距离。根据最初的设想,合作建房就是为了降低房价,其实在现有政策框架内,他完全可以在最初以政策允许的条件来进行组织架构。 但“选择了公司性质的市场化运作,就不能再指望政府可以给予什么非市场的优惠政策了”。而在资金、管理等问题尚没有破解之时,没有政府支持的于凌罡和合作建房者们还能以什么样的方式,向什么样的方向“突围”？