4月11日,广州市又有三个地块将举行拍卖竞价会,这距离2月末,广州市一口气放出四块土地,不过40余天。同样加快了放地速度的还有深圳。4月份,仅深圳龙岗区就将推出7宗商业、商住用地,总建筑面积55.8万平方米。

    这两个珠三角最重要的城市正在试图以此化解商品房持续的涨势。而这种方式似乎又是对开发商的一种回应。今年初,广州10大开发商曾联合组织了一场地产论坛,并且把房价上涨的矛头指向了政府,认为是“政府土地供应不足,导致地价过高”。

    房价逆市“高烧”

    3个多月来,广州市国土资源局已经连续向市场推出了10余块住宅开发用地,明显加速了放地步伐。而广州市土地开发中心有关负责人也放出话来：2006年,政府土地的投放量将是去年和前年的2-3倍。

    与此同时,深圳国土资源局也宣布,从2006年开始,每年新增商品房用地保持1.6万平方公里的供应规模,这将是2005年的两倍。

    房价还在涨。一场政府与开发商的博弈正在展开。

    今年1月份,广州房价涨幅为3.2%,一个广泛流传的说法是,今年房价至少要上涨10%。1月,国家发改委公布的全国70个大中城市房价指标中,深圳以10%的涨幅位列前三名。2月份,深圳房价与去年同期相比上涨了16.8%。豪宅市场涨势更是惊人。2006年1、2月份深圳非普通住宅上涨55.13%。2005年,广州豪宅涨幅在30%以上。此时,全国主要城市的房价已逐渐开始回落。

    广州和深圳的房价已经连续涨了几年。

    2004年,广州房价同比上涨18.8%,去年再涨10.73%,其中一手楼的成交均价攀升到近7000元,逼近1993年时广州房地产第一次泡沫破灭时的水平。2005年,深圳全市住宅均价攀升至7659.18元／平方米。同比整体价格涨幅为17.28%。

    2月底,深圳市国土局主办的深圳国土房产网发表预警报告,呼吁广大消费者和房地产业界需理性分析和认识房地产市场的风险。报告指责,相当一部分楼盘销售情况表明,部分开发商、中介商参与了楼盘炒作。在近日的置业研讨会上,深圳市房地产协会秘书长张玉亭也表示：“从投资的角度讲,目前已经到了一个非常危险的地步了。如果不是强烈的自住需要,建议现阶段不要去买房。”

    在广州,政府部门开始承认广州部分地区楼价“走得有点急”、承认有“虚火”,政府人士更是回应“地荒论的背后,不排除有人借此哄抬房价”,专家们开始劝说“市民晚一点出手就是对广州楼市作了贡献”、“千万不能听说房价要涨就赶快出手,按照房地产开发资金周转的规律,今年1月份想买房的可以放缓到10月份出手,到时看房价降不降”。

    但是购房者热情并没有减弱。在深圳,半岛·城邦选房排号达3000多人,春华四季园开盘当日现场接近1500人。有当地媒体报道说,2月21日,鸿荣源地产刚刚将西城上筑售价在物价局备案,第二天售楼处外就排起了长队,连工作人员劝说都不愿离开。

    政府出手平抑房价

    在2004年乃至2005年的大部分时间里,珠三角城市官员对当地房价的上涨一直保持比较正向的看法。在广州,官方对当地房地产市场的评价是“成熟、理性”。有关官员认为,房价上涨是经济发展和居民收入增加使然。在去年四季度发布的《2005年1-3季度深圳房地产市场发展报告》中,政府方面的措辞也是“稳健、理性”。而此时,上海房地产市场已是一片萧条景象。

    一位地产研究专家说：“现在一谈到房价问题,深圳、广州的政府都拿来跟上海和北京比,结果永远是房价涨幅在‘合理’、‘健康’的范围内,政府对于房地产市场问题的反应总是滞后的。”

    广州对于房价逆市上涨的调控,始自去年6月份。广州市国土房管局曾向省有关主管部门建议,购买单套面积120平方米以上的住宅,须按照豪宅的标准缴纳房价3%的契税,这个建议据说是针对豪宅市场存在的“虚火”,但之后并未落实。12月底,广州市地方税务局下发《通知》,规定自2006年起,个人转让住房增值部分需要据实征收20%的个人所得税。而今年以来出台的政策则包括：彻查违规提取公积金的行为；从7月1日起,广州市公积金的缴纳为每月5640元封顶。

    这些措施被视为对部分高比例缴存公积金的人士炒楼的限制。但也有评论称之为“政府调控的一刀,先切到了老百姓身上”。

    炒风最烈的深圳去年11月底才出台了四项规范交易行为的措施,其中包括认购书必须从国土局网站下载统一文本；商品房项目必须全部即时上网公开销售；新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售等。

    一些市场人士称,这些措施本身就在“国八条”的文件精神范围内,深圳拿出来当特别措施,意味着地产商与中介机构联合利用违规方法制造市场恐慌气息已经演绎到了相当严重的地步。

    在表示要严厉打击炒楼行为之前,深圳和广州也试图用经济适用房来平抑房价。2005年初,深圳建成第一个经济适用房小区桃源村。据悉,深圳还将在市内建规模更大的经济适用房,规划建筑面积90万平方米、6710套经济适用房。今年两会期间,广州也开始讨论重新启动退出市场三年的经济适用房计划。广州市房管局还表示,将于今年6月推出基准房价信息系统,公布房地商的地段开发成本价。

    在这两个城市,也都启动了廉租房制度。

    博弈

    不过,这一系列措施并没有遏制房价上涨的步伐。

    “目前,广州市土地供应的源头完全掌握在政府手中,政府有能力根据形势需要随时对房价进行有针对性的调控。”广州市房管局官员称。他否认有“地荒”之说。

    政府对于开发商的态度也在发生变化。广州市委书记林树森在最近召开的广州市建设工作会议上明确表示,不能让开发商哄抬楼价。

    去年备受关注的琶洲两地块的竞得者因为没有按时交纳土地出让金,地块三个月后被广州政府收回。而按照以前的潜规则,政府总是要给予很长的宽限期,甚至允许其想很多办法。

    一些开发商则指称,政府对于参与竞拍者过于烦琐与苛刻的条件限制,实质上是为协议受益人铺路。而政府是土地拍卖所得的直接受益者,为了让土地卖出好价格,珠三角一些二线城市政府私底下让地产商们“托市”,出让金缴纳问题则是“好商量”。

    有关专家指出,广州土地价格三年前在房价中所占比例仅为11.4%,近年来土地竞价有所上升,但整体上不会超过20%,地产商们以地价高而哄抬房价是站不住脚的。