“上海之春”房展会期间，海门国际车城以美女人体彩绘着实火了一把。而其推出的“8年返租，年8%固定回报”的高回报率，确实吸引了众多的投资客前来询问。尤其是楼书上的“银行担保”4个大字更成为“金字招牌”。记者在其销售人员处得知，与该项目签约的银行有3家，从而保证其8%年回报率的稳定性。

　　这3家银行分别是：中国建设银行海门支行、中国银行海门支行、上海浦发银行海门支行，与楼书所示一致。近日，记者再次对具体担保方式和细节进行了调查。

　　海门国际车城

　　银行担保细节还需探究

　　记者以投资客的身份对海门国际车城的项目又一次进行了咨询。销售人员表示该项目的设计合理，经营管理非常到位，销售单价适中并且投资年回报率高达8%，不失为一个优质的投资项目。当记者问及担保银行时，销售人员称目前已经签约的3家担保银行分别是：上海浦东发展银行海门支行、中国银行海门支行和建设银行海门支行。

　　随后，销售员向记者展示了一份名为“付款保函”的协议书，他表示，这就是能证明此项目已由浦发银行担保8%固定年回报率的书面证据。该“付款保函”是复印件，仔细一看，落款处“上海浦东发展银行南通支行”的印章还可清晰辨认。

　　既然的确有银行担保，那么所谓的“银行担保”究竟能担保什么内容？记者看到，“付款保函”是附在买卖合同前页，只有一张。抬头为受益人姓名，格式如下：鉴于海门国际车城有限公司、南通车城物业管理公司(申请人)于2001年1月21日在海门与你方签订了第＿＿＿＿＿＿号《委托经营管理合同》，我行根据合同和应申请人的要求，兹开立以你方为受益人、金额不超过＿＿＿＿＿＿人民币的不可撤销担保函。该保函期限到2010年10月1日。

　　记者拨通当地售楼处电话，工作人员进一步解释道，就是保证委托人能拿到每年8%的回报金额，如果届时对方未能支付，将由银行掏钱。而该合同期限其实是4年。而且如果管理方能够按时履约，其总体担保金额就相应减少。

　　以上言之凿凿的承诺，白纸黑字十分清楚。可是记者发现，既然买方是海门国际车城，而且据售楼人员介绍，管理经营的也是“我们自己”，为什么在担保函中的申请人会多出现一个南通车城物业管理有限公司？

　　“这也是我们的一个子公司，负责车城的物业管理，物业费就是支付给他们的。”按照保函来看，申请人一栏用“海门国际车城、南通车城物业管理有限公司(申请人)”这样的方式表示，保证申请人将支付一定的利益，那么所指的“申请人”究竟是两个公司，还是仅指后者？这样的写法着实让人费解。此外，如销售人员介绍，买卖合同和委托经营管理合同中，都不牵涉到物业公司。那么物业公司参与担保申请，是否会承担万一担保不成的索赔问题呢？看来，以上细节还需要再探究。

　　8%到手多少

　　账目还需细算

　　8%的固定收益的确引来不少人询问，又有银行的担保让人觉得拿钱无忧有保障，毕竟开发商先拿出钱存放在银行，所以才会有银行出具的保证函，前4年有了保障。正在这时，有人在旁边算了一笔账：“说是说8%，可是去除缴纳的税金，拿到手的就是6.4%。”细想一下，开发商这笔事先预付的钱可以通过抬高商铺价格补回来。而且将买方缴纳的购房款存入银行之后，本身要生出利息经营方支付的6.4%中，其实就含有3.2%的年利率，真正“经营”所得也不到4%，而地处海门的国际车城由于地域、产业政策所限，后4年能不能够如现在说的有所作为，还是个未知数。

　　其它商铺

　　南京国际化工商城每平方米亏本900元

　　本届房展会上商铺的势头不小，来自山东淄博的科技陶瓷城打出了10年10%的高回报，也是“语出不凡”。销售顾问时先生表示，如果有兴趣可以飞机接送过去实地查看。据了解，此盘2003年已开盘。时先生向记者出示的商铺租赁合同书上，确实写明了具体的年回报收入，但商铺的承租方和物业公司都是淄博春申会展有限公司，同买卖合同中的签约方并不一致。当记者问及如何保证这笔每年支付的租金时，销售人员信誓旦旦道，这是开发商春申集团旗下的子公司，专门负责陶瓷城的事务，信誉肯定有保证。

　　南京国际化工商城的商铺也打出了8%的高额年回报率。但销售人员称没有担保方，如果有疑问，可以随看房团一起去现场看房。“我们还要带你们去区政府听听区领导对这个项目的评价！”这位销售人员十分自信地表示。他透露，此项目的拿地价格是46万元一亩，房交会上拿出一部分商铺让利3000元/平方米，于是便有了宣传纸上1697元～1858元/平米如此低的单价。他还保证后续不会再有任何需要补地价或者收取其他费用的情况出现。

　　据此，记者致电该项目在上海的办事处进一步询问。接线员称，此项目的容积率只有0.35。于是记者根据多方提供的信息，按照房屋成本价计算方式，得出(1973元/平米(楼板价)＋750元/平米)该项目本期一平米的成本价为2723元/平米。这样，每出售1平方米，开发商要亏本近900元。这样的“超级让利”，不禁要让人捏一把汗。

　　买家看法

　　外地实在不放心

　　对商铺投资颇有经验的顾先生表示，现在商铺的投资风险还是太大，“看了这么多项目，真的没有一个敢买”。他告诉记者，去年房交会上也看到了海门国际车城，“那时候还不叫海门国际车城呢。”他还说，虽然山东人是比较讲诚信的，但陶瓷城的商铺还要再看看，因为可能产权全部都牵连在一起，最后到底怎么处置，根本不是自己能说了算的。顾太太说：“外地的我们都去看过了，实在不放心，有些地方连建筑工地都没让我们看到。相比而言，还是投资上海的商铺比较安全。虽然贵一点，但毕竟在家门口。”

　　看来，虽然每家商铺的风险有大有小，但在当前的大背景下，如何给于投资者更强烈的信心，并不是一味提出令人眼花缭乱的回报条件，就能达到的。

(责任编辑：胡立善)