据国家发改委、统计局3月28日发布的最新数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格在2月份同比上涨了5.5%,涨幅与上月持平。2月份,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了6.2%,涨幅较上月回落0.7个百分点。

从全国来看,房地产市场的活跃度虽然下降,但价格没有明显回落的趋势发生。

    银行承受不起的房产泡沫

    近来,关于房地产价格应该出现明显回落的声音很多,最有说服力的理由是：房地产价格的上涨幅度已经远远地超出了社会平均劳动力价值的提升幅度,不仅一般的劳动者买不起,连白领阶层也买不起。这个理由的确符合实际。

    但是,为什么远远脱离劳动者购买力水平的住房消费品能够多年连续飙升呢？许多经济学家做出这样的解释,即土地资源的稀缺和未来的通货膨胀压力,使房地产资产成为货币资产保值增值的替代品,就像西方国家成熟的房地产市场那样,已经成为虚拟金融市场和虚拟金融资产的一部分。

    其实,这一说法具有误导性。虚拟金融市场的现实是：股市可以跌,债券可以跌,人民币也可以跌,唯独房地产不能跌,跌了银行受不了,政府也受不了。

    银行“同质化”竞争的后果

    在过去的20年中,日本经历了经济的大幅度动荡,而1990年~2000年被称为最悲惨的十年。所谓悲惨的十年源于两个标志性事件,一是1987年的“广场协议”,由于日本贸易顺差太大,在美国施压下,日元在短时间内大幅升值,直至出口明显减少,引发经济周期逆转,从高度繁荣走向衰落；另一标志是,由于经济周期出现衰落,按传统货币理论必须降息,以刺激经济,而不断减息的结果是事与愿违：由于经济预期的改变,大量资金从虚拟金融市场撤退,而撤退最剧烈的就是房地产市场,在经济繁荣时炒高的房地产价格或房地产泡沫出现大面积破裂,大量购房者退房或干脆把房地产资产推给银行,造成了从1990年到现在仍然没有清理干净的巨大房地产金融坏账。这就是日本人到现在仍然在感叹的“失去的十年”。

    我国现在的情况与当年日本的经历有相似之处。也是面临贸易的大调整、GDP的主动减速和人民币持续升值。唯一不同的是：我们还没有明显的经济逆转预期,以及房地产价格的暴跌。

    有人因此在说,我们和日本不一样,我们的房地产价格比发达国家低很多,尤其是一些已经国际化的大都市。有经济学家还算账,由于中国是发展中国家,通胀压力巨大,今天的100元和10年后的100元是不同的。他们用“房贷计算器”一算,按3%的通货膨胀率测算,贷款时间越长越合算,何况未来劳动者的工资水平还会大幅度提高。

    显然,这样的算法是建立在经济稳定发展,劳动者就业持续增加,劳动者工作岗位也基本稳定的预期之上的。然而,正是这种算法风险很大。

    任何一个国家都不可能保证经济的永远繁荣,更没有一个国家能够保证产业周期不出现大起大落,特别是在新经济时代,没有一个劳动者能够有稳定工作30年、20年,甚至10年的心理预期。凭什么房地产按揭贷款时间越长越好呢。

    实际上,对银行最合理的按揭贷款期限应该不超过10年,但所有的银行都知道,如果将银行的按揭贷款设计为10年之内,没几个人能买得起。

    从某种意义上说,房地产价格的连续上涨,主要是因为银行业“同质化”恶性竞争的后果。

    商业银行在5年前还坏账很多,只是这些坏账形成的原因不是房地产市场的泡沫爆裂。相反,许多银行看准了中国房地产市场是经济高速发展或第二次腾飞的发动机,可以用房地产贷款的收入抹平过去的亏损和坏账。于是大家都争着做房地产贷款。

    由于中国银行体系有一个致命的错误：所有的银行(中、农、工、建、交)都是国家的,而名义上它们又在竞争,于是就出了太多的问题。

    比如,一个开发商从工行贷款1000万元开发房地产,他只需用500万元甚至更低来建房子,常常是仅仅将房子盖上一两层,然后就开始将这个房子拿到其他银行再贷款2000万元。这个没有花多少钱的房子就被抵押到2000万元。然而事情并没有结束,这个新到手的2000万元又可以用其中的一半去开发更大的房子,然后再贷款,以后是4000万元、8000万元、16000万元……这就是所谓滚雪球式的疯狂贷款模式。对操作这个模式的房地产商人来说,房子卖不卖得出去并不重要,关键是房价要高。而对银行业来说,没有一家银行希望房地产价格会跌,因为大家是利益共同体,房地产价格跌了,谁的钱也收不回来。

    为了保持房地产价格的持续上涨,银行业又开始在消费者身上打主意,这就是大规模地搞按揭。而我们银行的经营者始终不能明白,大家一起搞按揭,等于是政府在搞按揭。西方国家的银行是私人的,我们的银行是国家的,人家银行的破产是一家,我们银行的破产是全体。

    房价不可能长期背离劳动力价值

    只有在银行收回了这些房子后才明白,这些房子根本不值钱——他们拍卖这些房子的收入往往还抵不上拍卖费用。因此我们才看到,为什么银行不良资产“打包”出售的价格往往只有贷款价格的5%,因为其中的所谓房地产资产就值这么多。

    但是,不能将所有的房子都拿去拍卖,更不能将所有的“烂尾楼”和抵押房统统交给资产公司去处理——那要突然出现多少坏账,银行行长岂不是都要下岗。于是,银行就只能联手,将这场闹剧继续进行到底。

    经济周期理论告诉我们：房地产市场的周期表现最明显,而且是跟经济大环境以及劳动者普遍收入水平的周期运行紧密联系的,具体地说,房地产价格不可能长期背离劳动者劳动力价值的增长水平,一个劳动者不可能一辈子为买一套房子累死。

    我们必须清醒：繁荣不是制造出来的,更不是哄抬出来的,非市场之手在市场中操纵越久,市场力量的报复越剧烈。现在的房地产市场已经被非市场之手操纵太久了,因此也虚高很多了。

    防止出现房地产价格暴跌的唯一出路(也是权宜之计)是从现在开始,减少土地的拍卖(供应),将现有的、大量闲置的房地产资产先消化了再说。我负责任地说,时间已经不多了。(作者为中国农业银行总行营业部高级经济师)