2003年6月，央行发布“121号文件”。

    2005年11月底，济南市旧村改造政策出台。

    由此标志着从2年前开始的本轮宏观调控，在打出了一系列“组合拳”之后，徐徐落下大幕。

市场拐点形成，系波谷。

    2005年——济南房地产市场的下降期。如何解析？

    经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动，它是建立在经济增长变化率的基础上，即经济增长率上升与下降的交替过程。对于房地产业而言，周期性波动实质上是供、求关系变化的规律性。

    研究房地产业的周期波动，不外乎四个方面的指标：一是商品房销售额增长率，二是投资增长率，三是产业增长率(施、竣工面积等)，四是价格涨落。其中，第一项指标是最重要的，因为它决定着后三项指标。

    据研究，我国房地产市场周期一般为4-6年，这与政府实施的“五年计划”有关。其中，1998年是我国房地产业的第3个波峰年，那么济南的房地产业呢？

    据近年来统计分析，济南楼市的发展具体可分为三个阶段：

    复苏与增长阶段：

    即2001-2003年。此阶段持续时间较长，表现为市场需求逐步增加，交易量回升，年均增长率38.7%；购楼者大部分是“用家”，“炒家”由少渐多。房价回升，涨幅逐年增大，超过10%。在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。

    繁荣阶段：

    即常说的“波峰”，即2003-2004年。此阶段较上阶段要短，市场表现为“用家”、“炒家”一齐入市，交易量急剧增加，在2003年市场出现“井喷”；需求拉动房价快速上涨，当价格涨到一定程度时，“用家”受购买力限制逐步减少，而“炒家”在涨价预期的诱使下十分活跃。在需求的拉动下，开发投资量增加，房价越来越高，部分楼盘每年的涨幅甚至超过1000元/m2。当房价炒得过高，超过了购买力水平，市场甚至出现“有价无市”的现象。

    调整阶段：

    即2005年。当繁荣阶段的投资量增加和价格上升影响到宏观经济时，政府就推出调控措施，“重拳”调整市场。此阶段时间较短，市场表现为“炒家”甩盘、逃市，“用家”持币观望；交易量从明显减少直到锐减；房价涨幅减缓，但仍在缓慢上升；市场推出的楼盘量减少，开发商大多推迟项目入市。

    由于济南的经济和房地产业都处于高速成长阶段，参照上一个“波谷”周期，可以断定济南楼市很快就会从调整阶段转向复苏、增长阶段。特别是随着城市建设的加快与“腾笼换业”政策的执行，2006年济南楼市必将重新进入上升期，而政策支持、供需增长、品牌战略则成为市场上升的“三驾马车”。

    政策布道：

    房地产业是政府主导型产业。宏观调控的目的是规范房地产市场，而2005年的政策实际上是“上海感冒，全国吃药”，甚至出现了“深圳房地产价格猛涨”的反政策现象。因此，预计2006年宏观调控不会再有类似去年的“大动作”，转而以各地的“温和扶持”为主，这为市场上升创造良好的大环境。

    供需为本：

    供需关系乃房地产市场变化之根本。济南房地产销售面积从1998年至今，一直呈直线式上升的趋势，年均增长率为25.9%。以城市经营的大手笔，以拆迁为契机，以吸引外地人购房为主，2006年供需市场、二三级市场必将同时发力，销售有节奏地提升，市场表现明显回暖。

    品牌制胜：

    品牌是亦虚亦实的较量，当房地产产品趋于同质化时，品牌就成为市场竞争的锐利武器。目前，整个济南市场的“品牌”可以分为三类：强势品牌、品牌和牌子，其中前两者开始成为市场竞争的主流，而后者的唯一优势是价格。品牌战略已经成为营销推广制胜的法宝，在新的上升周期里将与“资本”合力推动市场的滚动发展。