住宅开发在目前因为多种因素不再成为企业的惟一利润来源，开发商必然要考虑选择不同的业务开发重点以增加利润源

    到二线城市拓展，不仅是宏观调控后许多一线城市地产商的出路，而且是发展战略和眼光的较量，谁快半步，谁就会在新一轮的市场较量中占得先机。经过这股潮流后，一线城市的许多开发商又开始寻找新的业务增长点，从住宅开发转而瞄准其他开发热点。

    “绿色地产、产业地产、城市重建、酒店地产、集成地产这五大细分领域有望在3~5年内成为开发主流。”英联国际不动产董事长郭建波博士分析，2006年的拐点已如期而至，5月份一线城市的房价就可能见顶。部分开发商有可能退出住宅开发，转而选择其他具有丰厚利润回报的地产开发类型。

    拐点隐现

    据深圳市国土资源和房产管理局3月29日公开数据显示，1～2月份，全市房价在去年底的基础上继续攀高，商品房住宅均价达到8032.86元/平方米，同比上涨25.97%。关内四区的价格更是惊人，达到10319.85元/平方米，涨幅高达38.09%。

    房价的持续猛涨令房地产商、中介机构乃至政府部门都惴惴不安。

    “无论是股市还是楼市，都有一个很简单的规律，当大家都看到有利可图而跟进时，市场的空间就已不大了。”深圳鸿荣源地产总经理杨江认为，深圳这种“全民投资”的现象非常危险，会制造出巨大的市场泡沫，但这种虚假繁荣极易破灭。

    英联刚出炉的《未来三年五大热点地产分析报告》认为，2005年的调控政策，一方面通过增加交易成本限制了部分投资性需求，另一方面通过两年期限促进存量土地的开发，增加市场供给。这在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾，为房价下调奠定了基础。

    郭建波认为，在各种调控因素下，迫于资金回笼压力而导致的低价抛售行为目前已在上海、杭州等城市发生。在这些城市，拐点已经隐现。房产供给的集中放量，开发商资金链的断裂，都将成为拐点出现的导火索。

    “从理论上判断深圳房价拐点已为期不远，建议投资者提高警惕，不要盲目跟风追涨。”房地产学者邓志旺也认为深圳房价已经冲顶，目前深圳楼市中投资型置业所占比例又呈加大趋势，房价的持续上涨激发很多投资者的购房欲望，而市场承受能力却已达到极限。

    “今年一线城市房价尤其中档房房价将成为下调焦点。”郭建波表示，由于投资型购房大多集中在一线城市，而一线城市房产价格已经处于高位，预计今年5月后，一线城市房地产价格将有较大幅度的下调。二三线城市房地产价格相对处于低位，房价或将有所上涨。

    “一线城市房地产市场日益饱和，土地资源供应进一步紧缩，开发商之间的竞争也越来越激烈。”卓越集团品牌部总经理李宁分析，激烈的市场竞争将促进房地产开发资金向二三线城市转移，形成行业新的利润增长点。

    从一线城市向二三线城市的战略大转移，已经成为不争的事实。郭建波非常肯定地表示，拐点出现的标志并不是房价的下降，而是投资方向的转移。

    战略转移

    除了从一线城市向二三线城市转移，不少开发商已开始逐渐脱离常规的住宅地产开发模式，转向具有更高利润空间的其他开发领域。

    酒店地产将成为一个新的增长点。巨大的市场潜力吸引国际连锁酒店进驻中国，数量众多的国际连锁酒店在国内的扩张，给中国房地产带来巨大的酒店地产市场空间。深圳本土民企星河地产已在去年公布了其调整后的发展战略，由传统的住宅开发大举向酒店、商业、写字楼等商业地产领域进军。嘉里建设香格里拉酒店、天鸿集团祈年酒店以及海逸酒店等项目都在筹备中。

    “不再集中做住宅地产，是因为住宅地产在未来几年内利润会渐渐摊薄，风险太大，竞争也太大。”星河地产总经理郭兆斌解释了星河转移战略目标至酒店地产开发的原因。他认为这种趋势符合行业发展的自然规律，市场发展到一定时候，几家龙头企业专注做住宅地产开发，而其他一些地产商就会对各自的业务重点作出不同的选择，这是由目前的市场经济、城市发展规律决定的，这种战略转移其实是很现实、很富有战略意义的。

    产业地产的概念则是近年才提出，但国内成功运营产业地产的案例却已不少。如北京总部基地（综合性商务地产）、深圳观澜高尔夫地产（体育地产）、深圳华侨城（旅游地产）等开发模式，其实都是产业地产。其开发主体是某种产业，房子（住宅）是附属性的，它的开发早已脱离了传统的住宅开发模式，但却在产业基础上带给房地产开发丰厚的利润回报。

    “这是一种政府、企业、开发商三赢的地产开发模式。因为有着明确主题，集约化经营更受企业欢迎，能够实现地产的增值，开发商可以获取更加丰厚的利润。”郭建波认为产业地产有巨大的发展空间，将成为未来开发商广泛选择的一种开发模式。

    另外，城市重建地产（如城中村改造）、绿色地产也将成为房地产开发主流形式。目前，招商地产、振业地产、富通地产都已开始介入此类地产的开发与建设。

    李宁非常赞同郭建波的看法。“这种转变是非常正常的，只是社会经济的结构发生了变化，产业结构也随之变化。”李宁认为，住宅开发在目前因为多种因素不再成为企业的惟一利润来源，开发商必然要考虑选择不同的业务开发重点增加利润源。

    “整个行业的转移是不可能的，它不可能成为一种整体大趋势，因为住宅还是最主要的开发形态，只是部分开发商在各种压力下考虑另辟蹊径。”世联地产董事长陈劲松的观点则不尽相同，他认为，目前最主流的大开发商还是以住宅开发为主，可能在未来几年，住宅开发会集中在国内一些主流的地产开发商手里，那么中小开发商就必然要考虑战略转移，不管是转移阵地还是转移业务重点，这是社会经济与市场经济发展的必然规律。