花半辈子的积蓄49万元买了一处房子，办理房屋过户手续后，满心欢喜搬进新房居住，不料，该房却是房主通过中介公司出租给他人的，租房者伪造了全套房产材料，甚至骗过北京市建委，将房屋过户出售。4月4日的《华夏时报》给我们讲述了这个“一女二嫁”的故事。

　　事发后，原房主状告北京市建委，法院一纸撤销判决，令崭新的房产证变成了废纸。无奈之下，购房者状告建委，要求未尽审查义务的房管所承担国家赔偿责任。但其请求未获法院支持，理由是：损失主要是由卖房人诈骗行为造成，而非房管部门所为。

　　难道49万元就这样打了“水漂”？法律问题也随之浮上水面。

　　有权利必有救济，有损害必有赔偿，这是法之公理。然而冤有头，债有主，法律上为了“责得其人”，要讲一个因果关系，即某人的侵权行为导致该损害后果发生，侵权者即要对其行为负责，予以赔偿。

　　在我们现实社会生活中，因果关系固然复杂，但并不难判断。在本故事中，购房者显然是被租房者所欺骗，欺骗行为是其所为，房款也是被其所收，房管所一无行骗，二无收钱，购房者只能向骗子要钱，房管所不用承担赔偿责任。然而，骗子虽抓到了，钱却被挥霍了，购房者只能自认倒霉。大概法院正是基于此理由做出如此判决。这似乎很合逻辑，但在笔者看来，其实并不符合事理，因为这里忽略了一个绝对不应当、也不能忽略的环节，即房屋过户登记注册。

　　在日常生活中，每日每时发生无数的交易行为，很少听说过要登记。房产以至于过户之所以需要登记，是因为它不同于一般物品，房产属于不动产，价值一般较高，作为一种稀缺资源，房产很容易成为侵权对象。所以一般物品以占有为所有，以交付为转让，而房产等不动产，甚至包括某些具有重要价值的物品，如轮船、汽车等，不仅要占有、交付，而且要登记。以至于在法律上，不动产的物权变动是以登记的完成为生效要件。

　　上述分析表明，房产登记是有关国家机关的法定职责。这种法定职责，一是在于通过登记了解、掌握有关房产的信息，这种信息是一种公共信息，它无论对于管理部门还是普通民众，都是有益且不可缺少的；二是在于保证交易安全，维持市场秩序。本案购房者正是基于这一点对国家机关的信任，才坚持必须登记才付款。由此看来，购房者的损失与相关机关不尽其审查义务之间有着因果关系。

　　当然，也许会有人说，毕竟购房者不是被房管部门所骗，而是被租房者所骗。这正是我们所要强调的：本案租房者的欺骗行为与购房者所受的损失之间存在的是事实上的因果关系，而房管所不尽审查义务与购房者的损失之间却有着法律上的因果关系。因为，租房者与购房者对房产交易在事实上起着决定作用，而房管所的登记对交易却在法律上起着决定作用。

　　基于此种关系，合理的解决方法有两种：一是房管部门承担赔偿责任，然后再对行骗者进行追偿；一是房管部门与行骗者共同承担责任，先由行骗者予以赔偿，而房管部门承担补充责任。总之，无辜者不应受损，尤其是基于对国家机关的信任，其信赖利益需要保护；而不尽义务者应对自己的行为负责。

　　□张树义（北京学者）

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