沪上楼市在经过一段时期的急冻、僵持、低迷之后，上周呈现出较为明显的复苏迹象，据统计，上周商品房日均成交套数868套，相比两周前的726套大幅上升近20%。

    在3月中旬举行“上海之春”房展会之后，开发商借势推盘，新推供应量达到855万平方米。而其中，有一些明星楼盘“一飞冲天”，通宵排队购房、日均销售百套的新闻接踵而至，这是继去年宏观调控以来，上海市场首次出现的“反常”现象。而且，据记者仔细观察发现，这些制造热销新闻的楼盘具备一个共同的优势——无论单价总价，当与邻盘房价相比，明显偏低时，该盘即占尽优势，我们姑且称之为“房价势能”。

    东 ·上海绿城三期两天售出108套

    ３月２５日，位于浦东东城板块的上海绿城三期开盘，推出２０５套全新房源。不同于一期和二期的大房型，本次房源以面积６４平方米的一房和１０２平方米的二房为主，房型较为紧凑。开盘两天，售出１０８套房源，实现销售过半。其中小面积一房的销售尤为火爆，７８套房源两天内抢购一空。

    上海绿城新开盘均价１２０００元／平方米，凭预售号可享受购房９．８折。３月３０日后，折扣优惠取消，均价上扬２００元／平方米，但持续保持热销势头，购房热情丝毫未减。据介绍，该批房源的购房者基本以改善型为主，分布于４０～５０岁以及２０～３０岁两个年龄层中。其中，前者资金实力相对较为雄厚，或为儿女置房，或改善家庭住房条件；后者则对总价较低的小户型房源更为青睐。

    上海绿城的销售经理施晓明特别指出，上海绿城的热销仅仅是个别现象，并不代表整个市场都非常良好，后续市场的发展还值得进一步观察。据悉，该盘将在７、８月份继续推出二房小户型，面积在８０～９０平方米之间。

    南 ·春申景城二期再现通宵排队抢购

    在记者印象中，通宵排队购房已经是很久以前的事情了，但是，３月２４日，这一久违的现象再次出现在上海春申景城二期开盘现场。

    ３月２５日，春申景城二期推出第三批共２１６套房源。但早在２４日下午，大堆购房客户便在售楼处门口，自发排起了长龙，人数还在不断增加之中，经过一个通宵的等待之后，排队人数已经达到百人左右。

    春申景城此次新推的房源以面积在７０～８０平方米之间的小户型为主，两房一厅，均价基本位于７５００元～８０００元／平方米左右，每套房源总价控制在６０万元左右。仅２５、２６日两天，春申景城二期新推房源就销售１６０多套，小户型房源已经基本销空。据网上房地产数据显示，截至记者发稿时，此批房源已经售出１８０套，仅余３６套可售。

    与此同时，新推房源销售火爆也带动了前期房源的销售，据上海中原研究咨询中心市场研究部最新统计，上周，春申景城二期表现持续强劲，共成交１７４套住宅，高居销售榜首的位置，成交均价为７９４７元／平方米。记者查阅网上房地产发现，在刚刚结束的３月中，该盘春申景城二期共售出２６１套房源。

    据了解，春申板块经过近几年的发展，区域配套逐渐成熟，虽然市场上流通的房源不少，但小户型、总价低的住房并不多。上海富阳分析认为，对于目前所谓的刚性需求来说，现在支持房产市场交易量的很大一部分来自婚房，婚房的最大特点就是户型精小，总价低，这样，才符合年轻人选择房屋的理由，春申景城的小户型设计正迎合了这种需求。另一方面，经过去年整一年的市场调整和观望，部分自住购房者已经“铆足了劲”，开始出手，春申景城二期的火爆在一定程度上也部分说明了这个问题。

    西 ·城宁花苑比二手房单价低3成

    ３月３０日，位于长宁路、中山西路口的城宁花苑推出一幢小高层，共６８套房源，当天便售出９０％，目前，其新推房源已售出６３套，剩余５套的楼层普遍较低。

    城宁花苑总建面３．８万平方米，由３幢高层组成。相比中山公园板块的其他楼盘，该盘采取低价入市策略，去年１２月中，该盘首次以１４０００元／平方米的超低价，推出１７４套８０～１００平方米的小户型房源，在当时较为平淡的房产市场上，受到购房者追捧，半个月的时间内售出１１５套。

    与前期房源正好相反的是，本期新房面积普遍偏大，二房面积１２２平方米左右，三房面积达到１４７平方米，另有部分复式房源面积在２１５～２２４平方米之间。此批房源的销售情况仍旧相当出色，甫一推出市场，购房者便蜂拥而至，在短短的４天时间内已经售出６３套房源。

    由于此次新推房源位置较好，位于小区中心位置，远离高架，不受噪音干扰，因此房价水平较去年有所上调，基本在１３０００元～１５０００元／平方米之间。加上房型普遍偏大，总价不低，以每平方米１４０００元粗略计算，单套房源总价在１７０万～３１０万元之间。

    记者了解到，城宁花苑总价虽然偏高，但是与中山公园板块内其他新盘相比，其价格水平仍属较低。近年来，中山公园板块的房价日趋坚挺，园林天下及凯欣豪园等高档次新房的价格始终保持在２１０００元～２２０００元／平方米的水平。紧邻城宁花苑的圣约翰名邸，是区域内发展最早的楼盘之一，建于２０００年，目前价格仍然高达１８０００元～１９０００元／平方米。相形之下，城宁花苑的位置虽略逊一筹，但也贴近中山公园中心商圈，其房价水平较周边楼盘低了２０％～３０％，购房者自然趋之若鹜。

    有中介指出，中山公园板块的需求者长期存在，早在去年底，城宁花苑首次开盘时，就有欲改善住房条件的客户对其小房型住宅不甚满意，转而对其未开的第三幢楼充满期待。此次新房推出，很大一部分客户都是从去年等到今天的积累客户，成交进度自然惊人。

    北 ·悠和家园低总价占尽优势

    悠和家园于３月２６日新推一栋住宅楼，总数２０６套，均价９２００元～１１５００元／平方米之间。当天下午，约有１３０套房源已被订购。据网上房地产数据显示，截至４月４日晚上９点，悠和家园新推房源中可售房源数量为３１套。

    据介绍，本期推出的房型较为适中，主力房型则是９５平方米的二房，单套总价基本在１００万元左右，受到周边购房者的欢迎。据专案经理赵小姐介绍，悠和家园位于闸北区较为成熟的大宁板块南部，区域环境受到闸北以及杨浦、虹口等周边居民的认可，目前，购房者基本以改善型和婚房为主，动迁户数量较少。

    赵小姐指出，此次悠和家园另有一房推出，因此有相当一部分购房者一次性购买两套住房，两套总价在１５０万元左右。另一方面，悠和家园目前已是准现房形式，定于今年年底交房，因此在一定程度上也吸引了年轻买家，相当比例的年轻人都准备买来用作婚房之用。

    据了解，闸北大宁板块在售新盘较多，但除了悠和家园、歌林春天和慧芝湖花园等以外，其余如大华阳城世家、大华阳城书院、大华阳城美景等楼盘均靠近北部区域，距内环线较远，房价水平相对较低，在８０００～９０００元之间，不具可比性。而歌林春天房价高达１２０００元～１８０００元／平方米，慧芝湖花园均价为１３０００元／平方米左右，相形之下，悠和家园的售价水平明显较低，这也是其开盘热卖的一个原因。

    ■记者手记

    唯价格因素造就热销明星

    记者观察发现，近期沪上楼市成交量猛增的现象，实际上是由多方面综合因素引起的。

    一方面，低价因素仍是造成房源热卖的最大“法宝”。近期引起购房者抢购的楼盘，其房价水平多低于周边同类房源，以此吸引到购房者的目光。

    在“上海之春”房展会期间，看房者数量庞大，但实际成交套数并不多，大量购房者多处于考虑和比较阶段，经过一段时间的深思熟虑后，在上周进入实际成交阶段，导致近来成交量大幅增加。

    另一方面，目前市场上的需求多是刚性自住需求，而婚房、动迁、改善住房条件等需求的刚性，决定了这部分购房需求长期观望的可能性不大，当市场形势开始缓和，该部分需求便会开始反弹。而配合刺激住房消费的政策方向，各个银行在房贷政策上的放松也对购房者加快入市起到一定的刺激作用，带动了部分房产项目的销售。外环以外区域由于交通和生活不便，不会成为消费者的首选；再加上购买能力的原因，中环以内８０００元／平方米左右的住房往往会成为大多数人的首选，目前，热销楼盘基本都位于中环线附近。

    从网上房地产显示的数据看来，中外环区域仍然是楼市的成交主力。上周商品房共成交５２０９套，内外环间与外环以外的成交套数均较两周前明显增长，总和已达到４４７９套。

    但是，目前上海的自住需求总体规模仍然偏小，不足以支撑市场扭转回调的势头，不能过分乐观估计未来走势。不少业内人士更直接指出，个体楼盘的热卖并不能代表整体市场将全面回暖。事实上，春节过后出现的一些热销房源，都是单价、总价均控制合理、高性价比的自住型住宅。因此，现在说市场回暖似乎为时过早。